14日晚间官方发布消息称，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，其中提到“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

    都要指望农民工进城买房了，可见房地产低落或库存高到何种程度。提高户籍城镇化率是一种可行的方式，增加住房自有率，进而加快房地产去库存。此前亦有媒体报道过，中国新一轮房地产去库存着力点便是促进农民购房，住建部也正研究加大对农民和农民工购房支持力度的方案。

    上海易居房地产研究院发布最新研究报告显示，今年前11个月，尽管政策环境持续利好，但国内房地产开发企业的利润率仍处于历史低位。数据显示，土地购置均价占了商品房销售均价的47.2%，处于2011年以来的历史最高值。与此同时，商品房的待售面积仍在增加，房企去库存压力仍在加大。

    说实话，安家新媒体认为，鼓励农民工买房并且给他们最大的实惠是将来必然要走的路，只是来得有点太突然太猛，本来合情合理的事，在经济不景气，屡次刺激房地产效果不甚明显的时候想到让农民买房，所以让人觉得没有诚意，而且有利用之嫌。只是担心的是农民工买房的意愿到底有多大。

    所以，指望农民工消化库存可能象征意义更大于实际效果。如果农民工也指望不上，那该怎么办？

    其实，房地产黄金十年的结束意味着不是所有开发商的日子都会好过。特别是一些中小房企，大房企还能扛一阵子，小房企恐怕就很快在资金链上出问题了。为了保命，降价是唯一出路。开发商靠谁都不如靠自己，开发商只有自救，楼市才能健康长久。至于如何降价开发商也不妨听听意见，降房价也要适当照顾先期交了高额“学费”的居住生，新推广楼盘应有差异化策略，在地段、设计、硬件配置等方面作出差异化安排与说明：对于新购房者，明言在先，新楼盘与已售楼盘有差异，自愿购买，不得有怨言；对于已住客，也诚意表现，降价新盘确有别于已售盘。

    现在的问题是开发商多数不敢降价，安家新媒体先带你听听郎咸平讲过的一个故事。

    房价上涨大家都喜笑颜开，如果房价出现大跌，脸色最不好看的就是老大了。在某年春节后，郎咸平参加了一位县长组织的开发商座谈会。春节过后，大家的气色很不错，见面互相说着恭喜发财的话。落座后，县长大家开始发言，和兄弟们言简意赅，既然在我们县做房地产，又恰逢城市扩张，大家都有机会赚钱，今年你们的任务就是将房价每平米再涨500元，这样你好、我好，大家都好。所以如果大降，土地财政如何保证？

    相信在这届政府在财税体制的完善上一定会让过分依赖土地财政的弊端减少或消失，未来地方政府也会走出不涨价就不会有土地财政的怪圈，但是多年来的观念和现实难以改变。那么，地方政府给开发商的压力可想而知。

    无需赘言，大家听了这个故事，相信您应该明白，开发商不敢降价的原因之一了，而这可能也是最重要原因。那么，在资金链压力下，在地方政府的既有规则下，一些很难维系的中小房企不妨可以周旋一下，试试降价手段，成交量会不会上去。如今，降价已经牵扯到太多环节和人，所以降价不易，但是不降也是死，库存如山，能压死你。

刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。