随着北京商品房住宅市场逐渐进入高端化时代，高端项目比重越来越大，大有遍地是豪宅之势，这也就是《安家》杂志曾经批判过的“伪豪宅”当道。被称为“北京豪宅元年”的2015年，高单价、高总价的顶豪项目不断涌现，如何在豪宅市场激烈竞争中占有一席之地，成为摆在开发商们面前最大的问题。

    对于豪宅市场的前景，早在2014年初，《安家》杂志就表现出极大的悲观，而且系统地对豪宅市场做了预判，因为遍地是豪宅，也就意味着几乎没有豪宅，大多数所谓的豪宅将面临崩盘危险，而只有少数占尽稀缺资源的豪宅能活下去，而且活得很好。“北京今年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套，虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期起码在5～8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重，预期后续竞争更加激烈。”中原地产首席分析师张大伟说。这与《安家》杂志的预测也不谋而合。

    当时对于这样的观点还有点超前，大家意识不够，因为当时市场还比较好。但是今年对豪宅市场担忧的人多了起来。

    北京市房地产协会副会长陈志认为，虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。亚豪机构市场总监郭毅也在其微信公众号撰文称，北京，已经出让了22宗10万+顶豪地块，再加上传统的老牌豪宅，以及尚且龙潜于渊的准豪宅们，未来北京10万+的顶豪项目将达到50个之多，10万+的潜在供应规模也将超过5000套。然而，在今年这个顶豪成交的峰值年份里，截止目前北京也不过签约了203套10万+住宅。

    市场就是这样，经历越多越让你看不清，反而不知道什么是豪宅了，现在还要沉下心来讨论豪宅应该具备哪些基本要素。一场由乐居组织、乐居北京主编务名杨主持的有关豪宅的“吐槽会”在坐拥城市核心资源和成熟配套的京投银泰·琨御府举行，安家新媒体主编刘光宇与众多主流媒体主编们一起畅谈当前豪宅市场环境的残酷和激烈，慨叹市场难有价值与价格相匹配的豪宅，大家一致认为，性价比较高的高端项目由于契合居住需求，一直成交火热，占据着市场主力地位。

    无论豪宅如何升级，品质为王永远是永恒不变的主题，就像媒体永远都是内容为王一样，任何的形式都只能是锦上添花，不能喧宾夺主。以琨御府为例，对客户心理的挖掘非常精准用心，他们深知“东富西贵”的京城文化格局，因此在产品打造上并没有追求土豪式的奢华，而是更符合西部气质的低调实用。价格与价值的相当也是项目的一个卖点。当然西三环外昆玉河畔的独特区位优势，项目从一出生就带着独有的气质和血统，注定将成为同区域孤品，因而也就没有竞品的挑战，事实也证明，琨御府收官楼王之作——琨御府18号楼开盘，开盘首日即热销12亿元，而2015年11月8日迎来的项目最后一次开盘或将再次见证奇迹时刻。

    世上永远不缺有钱人，缺的是适合有钱人居住的好房子。琨御府的热销，从营销角度没有什么参照性，更不具有普遍性，应该说销售是幸运的，他们无需过多去讲一些区域配套等外在的东西，因为这些东西是与生俱来的，不需要给购房者画饼，但是他们需要更多的让购房者去体验。琨御府营销总监王楷文讲到，他们没有更“聪明”的话术，只需要带着准业主亲自去体验产品带给他们的舒适度，比如大家最担心的地铁上盖问题，琨御府是典型的不可多得的地铁上盖项目，在享受交通便利的同时，但难免有振动和噪音，建设高端住宅项目岂不是找死？但琨御府非但解决了业主担心的问题，反而把弱势变成卖点，琨御府开发公司的一大股东——京投公司正是北京市地铁的资产所有者，主要业务为城市轨道交通及轨道交通沿线资源开发，从总资产来看，是北京第二大国企，其轨道物业方面的专业水准，让客户吃了定心丸。不仅不会对业主造成噪音污染，还设计了地铁终点站停车库以及盖上空中花园，品质大大提升，未来，一个琨御府，或许足以让人们重新发现地铁上盖物业的价值。

    因此，豪宅市场的冷暖一定会回馈给每一个项目，滥竽充数，单纯享受市场红利的项目必死无疑，而无论市场好坏，认真踏实做好产品并且拥有独特资源的项目才能永生。也就是说，在稀缺价值属性的基础上，更加注重产品的细节品质与人文关怀，这种理念的贯穿，将进一步抬升其未来的价值空间。安家新媒体还是那句话，未来“豪宅”遍地有，尽管它不会躬身降价，但是只要卖不出去就是死盘，市场去化率将为您诠释谁才是真正豪宅。

刘光宇，资深房地产评论人，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编。