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09下半年房价必涨10大理由

(2009-07-22 08:55:34)
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09房价

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分类: 房产

09下半年房价必涨10大理由

    7月9日,中国房地产指数系统、中国指数研究院发布全国及主要城市上半年房地产市场形势的研究成果,数据显示,今年上半年市场销售增长明显,3月份开始,全国70个大中城市房屋销售价格指数止跌回升,6月份,房价上涨的城市多达28个。

    可以说,房价上涨楼市回暖已经全面展开,预计下半年房价仍会上升,个别城市可能会较快增长。虽然估计房价到2010年可能会降,但是我仍坚信今年下半年房价会涨。因为房价的上涨具备很多因素,尽管许多并不正常。

    一、楼市回暖是众望所归

    任何一个楼市参与者都希望中国房地产业能够健康发展,不管是唱空还是唱涨者都希望中国楼市好,楼市惨淡自然也不是众人想看到的,之所以派系纷争是因为他们对楼市未来的预期有误差,一是比较保守,一是比较盲目乐观。一是眼光远见,一是眼光短浅。

    所以楼市经过寒冬,都期待得到理性回归,希望楼市能够回暖,但是时机是不是成熟也有偏差。因而也就造成了房价涨跌的沉浮。

    包括全国经济回暖包括各种力量的综合都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。

    二、大环境为开发商卸掉了物质和精神枷锁

    实际上房地产开发商应该感谢金融危机,如果没有金融危机楼市或许不会这么快复苏。不管政府针对楼市的各种政策是有意还是无意,总之2008年9月16日,央行最终决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率,这是央行六年来首次降息,并在之后的短时间内连续五次降息。这些“救市”措施很大程度上缓和了开发商的资金链压力,拯救了中国的房地产开发商,之所以开发商有今天那么大的口气就是来自政策带给他们的信心,让他们不再有资金紧张的后顾之忧。这就为他们战胜购房者的观望态势赢得了一个先机。

    三、政策上的利好也刺激了购房者刚需释放

    08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态,积累了大量的刚性需求,而这些需求在09年楼市大翻转的情况下,许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨,都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪,从而形成循环式的效应。特别是08年楼市出台的各种利好政策,加上开发商一些积极手段的引导下,压抑许久的刚性需求集中爆发,一些项目出现热销,尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目,取得了非常好的销售成绩,销量的攀升支撑了价格的上涨。

    四、开发商反弹式的报复

    不可否认,房价受供求关系的影响,但是在一定程度上是购房者和开发商之间一个心理博弈的结果。开发商被压抑的情绪也需要释放,在楼市刚刚有所好转的时候,他们看到的只是在过去的一年里有多窝囊,曾经不可一世的他们为了将房子卖掉不至于砸在手里精心的设计搭着促销的环节,尽管如此仍不能得到购房者的理解。

    于是为了加以报复,特别是当看到有开发商提价时,自己不提岂不掉价?许多开发商就纷纷盲目提价,其实并没有过多的考虑市场需求的关系。

    房子掌握在开发商手里,价格也在他们的掌握之中,至于能涨到何时就不是他们说了算了。

    五、投资客炒房团又卷土重来

    投资科炒房团看到楼市有上涨的趋势,他们自然不会放过这么一个机会。在通胀预期下,房产自然是最能保值增值的产品,纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定,因此也吸引了一些外资的介入。不过一面让开发商涨价信心十足,一面也让许多购房需求者望而却步。事实上,泡沫又起,在房市逐渐回暖的同时又将楼市推入另一个深渊。

    六、地价推高房价的事实不容回避

    虽然我不承认房价单纯由地价决定,但是我们也不得不承认高地价助长了高房价。随着全国各地一块块地王的诞生,房价想不涨都难。房价随着地价上涨而上涨,地价反过来又抬高房价已成为地产界的一个惯例,当一个区域楼面地价达到或超过周边房价水平时,从开发商盈利的角度来看,必然会引发周边房价的上涨,而房价持续上涨一段时间后,该区域的房价又将超过地价,房价地价互动上涨,导演了一处“鸡生蛋还是蛋生鸡”的游戏。不过在这样的游戏规则下必然导致楼市泡沫。

    七、开发商必须赶在政策出台以前大幅涨价

    今年下半年究竟会出台什么样的政策,谁都不好说。但是据猜测,下半年出台抑制房价上涨的政策最有望出台。因此,开发商一定会在此之前做好未雨绸缪的准备。一些开发商甚至会想,此时不多赚点日后就没有机会了,所以赶紧趁政策出台之前先把房价涨上去。可谁知他们没有想到房价是会上去,可成交量也会上去吗?

    八、购房者买涨不买跌的心理还会作怪

    事实上,现在全国的房价又起来了,不管它能持续多久,总之,业内包括老百姓都看到了房价的确是在上涨,开发商也有了信心,并且有些开发商也开始重蹈覆辙,捂盘惜售。甚至有些开发商见手下的楼卖得快了还会批评销售人员。尽管一些购房者越来越理性,越来越成熟,但仍有不少人还是相信买涨不买跌的道理,因此今年下半年仍将有不少购房者为房价上涨推波助澜。

    九、地方政府还有不少“许宗衡”

    尽管现在的一些地方政府似乎要与开发商划清界限,当然也不能否认的确有些地方政府部门已经有了清醒认识,但是总归有一些地方政府部门和原深圳市长许宗衡一样会上一套背后一套。虽然也一面为了安抚民众表示力控房价上涨态势,另一方面却又为高房价托市。有了这样的后台,房价想降自然很难,所以只要不严厉追究地方政府和开发商的利益关系,房价上涨的可能性就很大。

    十、房价下跌前的回光返照

    开发商为什么急于想将房价涨上去,一面是为了对前期楼市寒冬的快速抽离,另一面是对未来楼市的信心不足。虽然表面上他们显得非常自信,其实恰恰验证了对未来预测不准的恐慌心理。可人为地对市场过多的提前透支必然会遭到大自然规律的报复。

    所以在楼市回归理性房价回归合理前,房价必然会像回光返照一样有一个瞬间的快速上涨。

 

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