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房价为何越调控越上涨

(2011-01-06 13:37:03)
标签:

房价

调控

汇率

升值

价值规律

财经

分类: 房地产

比起历次房地产调控,2010年的房地产政策可谓是历史上最为严厉的,但年底盘点起来,效果并不尽如人意。房价不仅没有如公众预期般大幅下跌,甚至继续上涨,泡沫更有向二三线城市蔓延的趋势。

如果说以前的房地产调控是假戏连台的话,那么2010年或许是假戏真唱了,不过这台戏演成了独角戏。中央政府看着挺卖力气,但地方政府、开发商和投资者却并不捧场。如此下来,更像是娱乐剧。自娱自乐,或是逗你玩。

严肃的产业政策何以效果不彰?政府官员的信誓旦旦何以演变成秀场语言?这其中主要原因恐怕在于,行政调控违反了经济规律。

房价突飞猛进的显性特征是供需矛盾突出,而供需曲线背后,决定供给和需求的因素却纷繁复杂。既有流动性过剩、住房制度缺失、分配不公问题,也有地方政府利益驱动、投资者趋利避险和炒房行为。简单些分析,如果认定住房制度、土地制度和财税体系是既定的约束条件,那么我们就会发现,真正影响市场的因素是货币。也就是说,流通中的货币量会影响需求,进而影响到价格。如果货币存量保持稳定,那么在供给水平不变情况下,价格就难有起伏。而地方政府若要扩充财源,只有出售更多土地。这是因为,如果货币供给受到约束,流动性相对短缺,囤地现象难以大规模出现,地方政府也就无法靠限制土地供给来推高地价,也就无法获得土地超额收益,而只能靠“走量”了。因此,如果给定货币供给数量,地方政府获取收入的办法就只能是增加土地供给数量,而不是像现在这样“囤积居奇”,靠土地“单价”取胜,也就不会人为抑制住房供给了。

当然,为刺激经济增长,货币适度超发是正常的,否则会导致通货紧缩,进而引发经济衰退。一般而言,广义货币M2增速要高于GDP增速和物价增速之和3个百分点左右,这样既可保持经济增长活力,亦可抑制物价上涨速度,从而实现稳定增长。但在国际金融危机期间,各国为刺激经济,实行了超常规货币政策,导致货币过量发行。在这场货币盛宴中,中国货币数量不仅严重超发,而且很快引发资产市场和实体经济的价格波动,居民形成高度通货膨胀预期,进而进一步刺激资产价格上涨。本轮房地产调控就是在货币过量增发,且通胀预期强烈条件下进行的。一旦预期通货膨胀成为现实通货膨胀,再加上居民缺乏资产保值手段,那么房地产就必然成为资金热捧的对象。特别是美国实行“二次量化宽松”货币政策后,刺激国际热钱进入中国房地产市场,使得行政性调控手段更加难以奏效。

宏观调控都是反周期的短期手段,使用不好,反而会加大经济的波动幅度。我们知道,在2009年初,房地产业已经进入周期调整,彼时中国在实行扩张性宏观政策同时,也推出了刺激房地产市场的政策。由于政府对通胀缺乏预见,采取了货币刺激与产业刺激同步的政策。在货币和房地产政策双重刺激下,房价必然不断攀升。由于通货膨胀使政府承受到了政治压力,反过来又被迫调控房价。房地产调控和房价的反反复复,正是宏观政策“翻手为云覆手为雨”的结果。可以说,正是“看得见的手”大起大落,导致房地产市场波动加剧。

再看此前的历次房地产调控,多属于半推半就的“假调控”,而其实施过程也与经济规律相悖。几年前房价持续上涨,其实也与热钱过量有关。由于外汇储备过量,导致基础货币增发,从而带来持续几年的流动性过剩。正是因为违反了“国际收支长期顺差,需要汇率重估”这一经济规律,坚持人民币不升值,就不得不增发货币,最终过量资金被房地产吸收,推动了房价持续上涨。

宏观调控如同隔着裤子擦屁股,没有解决货币存量过度增长这个根本问题。房价上涨,是经济规律使然。反过来看,一旦货币存量得到吸收,房价就要调整到合理均衡水平,经济规律最终还要发挥作用。

 

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