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90平米户型让建筑设计师哭笑不得

(2006-10-22 18:08:12)
标签:

房产

建筑设计师

建筑产品

户型

北京

分类: 体味地产生活
    按语:此文为网友“Pierce”在我的《大幅提高容积率可抑制房价飞涨》文章发表的精彩评论,特转发。请PIERCE邮件联系。
 
  近几年每次看到政府有关房地产政策的出台,作为一个设计工作者的我都会觉得有些哭笑不得!

  很多北京人都会知道和熟悉甘家口以北车公庄一带的那片4、5层的住宅简易楼,应该是50、60年代建的了。按照现在的设计标准,那些楼的使用年限应归入最低的15年以下一类;但是四、五十年了,其间经过了76年的大地震,没有见过那一栋拆除过。一是我们要赞叹当年的设计和施工工作者的技艺,但是也要反问一句,为什么不把他们拆迁重建啊?答案是没有人拆得了!拆平房的拆迁安置费就不低了,何况拆5层楼,多少户啊!再加上这个地区属于控高区,不能建高层,很多人算过一笔帐,按照现在的规划条件,谁在这里投资谁肯定赔,除非房价卖到5、6万元/平方米以上。

  从80年代起,政府加大了建设的步伐,记得当时的设计标准两居室是多层56平米,高层60平米。这个标准在现在可能还比不上一居室,当然人们对居住的条件和认识需要有一个过程来提高,但是我还是觉得那个时期留下来的东西太跟不上时代的要求了。我并不是要说应该发展多高品质的超前的建筑产品,但是应该看到建筑产品是要数十年甚至上百年的存在于城市之中,一旦建成,一段时间以后(很有可能只是短短的一二十年)就会发现它落后了,但是想改变它却已经不可能。

  由于北京是一个古都,太多的文化因素限制了北京城区的建设发展。当然,在建国初期,就有很多专家建议北京应该完全保留老城区的风貌,而在周边发展新的城市中心,当时的政府决策者并没有采纳这样的建议。近几年我去过两次欧洲,看到特别是意大利、法国、英国对城市的保护,就有一种很酸楚的感觉!特别是罗马,数百年的道路还保持完好。北京老的东西已经不多了!
 
  回到北京,回到现在,我觉得政府在每发布一项城市和房地产的政策法规之前应该先作的是对城市的整体规划的讨论、研究、论证,同时要兼顾横向和纵向的研究,不要碰到一个眼前的问题就马上解决这一个,吃了这一顿不管下一顿。提高容积率是可以的,但也不是随便提。同时我对“国六条”也有自己的看法,我认为它第一限制的过了,第二不够细致。90平米对于多层以下住宅来说是可以接受的,以设计工作者的经验来说基本可以满足一般的要求,但是小高层和高层就显得低了,因为随楼层高度的增加,楼电梯、楼道面积、地下室都会随之增大,按照我的经验,除非是一层8户以上的塔楼,高层(特别是18层以上)住宅每户的公摊面积比多层要增加10-20%以上,也就是说同样的90平米户型,高层住宅要比多层使用面积减少十几平米。

  所以我建议政府相关部门在出台指导性政策以前,应该多调查,多听取专业人士特别是工作在最前线的专业人士(设计和房地产开发人士)的意见;同时建议由最好的、有经验的专业人员组成对城市的发展和控制规划的调查研究和制定城市规划方向的专门小组,并将他们的成果和意见作为制定政府职能部门制定相关相关政策的指导性(甚至是决定性)的文件!这样可以控制和减少在我们的城市里建造那些尴尬的产品甚至是建筑垃圾!
 
 

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