2010年香港差饷估价公式为什么改变了？

                           ——房地产价格的效用函数模式

市场比较法中，关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。

两者的公式如下：

对象房地产价格（P）＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因

           素修正系数×个别因素修正系数             公式（1）

对象房地产价格（P）＝可比实例价格×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋

        区域因素修正系数＋个别因素修正系数）        公式（2）

　　式（2）中的系数为百分率系数，取值在-1～1之间，而式（1）中的系数为[1＋式（2）中的系数]

其实这个函数就是道格拉斯生产价值（或效用）函数Q=AK^aL^b，求取房地产特征价格的具体应用, 常见的房地产效用函数有2种：

P=α+β1X1+β2X2+…+βnXn                  线性效用函数公式      （3）

P=αX1 ^β1 *X2^β2 … Xn^βn                非线性效用函数公式     （4）

国际上，房地产经济学理论和实践都证明，房地产的各个特征对总价值的贡献遵守边际收益递减规律，公式（3）没有变化，公式（4）才符合收益递减规律（当β1+β2+…+βn <1时）。

考察时发现，2009/10之前，香港差饷估价的市场比较法公式是采用线性效用函数，所以就出现了类似公式（2）代数和的公式。

香港差饷租值（P）＝基本价值×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋

        区域因素修正系数＋个别因素修正系数）        

2009/10之后，香港差饷估价的市场比较法公式改进为类似公式（1）连乘积的公式。这就符合国际惯例和科学原理了。

香港差饷租值（P）＝基本价值××交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因

           素修正系数×个别因素修正系数