整体转让、分割转让方式的地价比例系数

基本结论：因整体转让、分割转让方式不同，而产生的商业房价（地价）的折价比例系数大致为，整体价格/分割价格=0.85。

建议：1-2类地区取得0.85，其他地区取0.8，以体现差异化。同时，只设0.80、0.85两个数值，不取中间值，防止出现歧异和寻租。

一、基本思路

假定其他条件不变，地价（房价）只受商铺的转让方式决定，即整体和分割转让方式对房价、地价的影响表现为一个比例系数。同时，这里地价和房价构成基本呈现线性正相关关系。类似于批发与零售的商品交易模式，譬如苏宁电器的商品批发零售之间的折让(返点)系数能够定性的证明商铺房价（地价）因交易方式变化的比例系数。

二、支持测算思路的操作模式和具体数据

（一）整体与分割面积规模的划分标准。按一般住宅面积规模的习惯划分，面积分布为从15—200平方米。经过市场调查，商铺存在形式主要有三种：住宅建筑的1层、办公楼的1层或以上层、单独的商业楼。进一步分析认定，住宅性质商铺属于分割性商铺（足够小、交易性强），办公性质商铺、单独商业，都是按整个楼层布置的，面积规模一般为数百平方米米到数千平方米不等，所以基本可以确定，1000平方米以上较大面积规模的商业，可以纳入整体性商业。

（二）由于房地产的特征因素不可分离，目前能够实际操作的模式有总销价值、分销价值对比分析法，或总租价值、分租值对比分析法。

（三）比例系数存在的证明，商铺大面积整体转让时，更可能出现空置率、管理成本提高，价值存在减损可能，而分割的小面积商铺转让时，更容易出租，空置率低，转让方便，管理方便。

三、支持测算思路的具体数据和证据

（一）数据来源：地价评估数据库系统以及其他可以证明的数据来源。

机构反映的信息表明，可供参考的总销、分销案例，总租、分租案例很少。地价评估数据库的案例显然有欠缺，其他来源的数据须要进一步证实。

（二）市场调查的一般结论：通过与市场专业机构的通行做法，他们对商铺转让方式的房价（地价）影响比例系数的大致结论为10—15%，即整体转让价值为分割转让价值的10—15%。该比例系数符合地价、房价的情形。

（三）房屋银行的证明：金管家房屋理财中心（房屋银行）于2005年成立于深圳,在这5年的打拼,创立一个管理品牌,进驻深圳各个小区,做深圳人的好管家,为业主提供一年合同期内稳定收10个半月房租的省心服务,并提供一站式的管家服务, 经营范围包括物业托管 [ 存房租赁、托管租赁、代理租赁、代理交易 ] ，房地产咨询、经纪评估、经济信息咨询。
　  网上房屋银行的通行做法说明，市场认可其每年10.5月的租金回收率，具体测算如下：

10.5/12*100%=87.5%，

可见，其经济学含义是，若业主自行操作或中介人员个别操作，其市场化租金回收率应该是100%（12/12*100%），但受业主委托的中介机构具体操作应视为批处理模式，即整体转让（出租）模式，87.5%即可以被认定为，整体转让（租赁）价值相对于分割转让（出租）价值的折让比例系数。

四、地价评估系统数据库采集数据分析

地价评估数据库系统的数据分析结论，折价系数约为18%，（即100%-82.3%=17.7%）。