美国房地产估价(MAI)体系及方法之启示(三)——成本法

成本法是房地产估价的三大基本方法之一，通过比较兴建新的房地产或具有相同效用的替代房地产的成本来估算估价对象的价值。本文拟通过对美国房地产估价中的成本法应用的简单介绍，希望对我们运用成本法的估价实践带来一定的启示。 
　　一、成本法估价的应用程序 
    在美国房地产估价中，成本法估算具体步骤如下： 
    1、估算建筑地块设想为空地并可达到最高最佳使用的土地价值； 
    2、确定估价任务适用的成本基准：重建成本还是重置成本； 
    3、估算在有效估价日期内的建筑物的直接成本和间接成本； 
    4、从市场分析中估算适当的企业家激励； 
    5、将直接成本、间接成本和企业家激励加总，求得建筑物的总成本； 
    6、估算建筑物的累计折旧，而且如果有必要，可以将其分为三大类：物理折旧、功能折旧、外部折旧；
    7、从建筑物的总成本中扣减累计折旧额，求得折旧后成本的估算值； 
    8、估算地块内其他改良物的贡献价值(折旧后的成本)； 
    9、将全部建筑物与改良物的折旧后总成本加上土地价值，得到房地产价值； 
    10、如果该房地产成本估计中包含了任何私人财产(如家具、固定装置与设备等)或无形资产的价值，则需调整该房地产的估价结果；如有必要，按照房地产权益调整估价结果(上述结果反映完全所有权的价值)，以求得各种特定权益的房地产价值。     
　　与我国房地产估价成本法应用相比，两者的思路并无大异，我国的成本法应用中还针对不同房地产的情况(如土地、新建房地产、旧房地产、建筑物等)细化出各自的计算公式。 
　　二、成本法价格构成要素 
    1、土地价值 
　　成本法中的土地价值是土地设想为空地的最高最佳用途的市场价值。土地价值可以通过市场比较法(Sales comparison)、分配法(Allocation)、提取法 (Extraction)、收益资本化法(Income capitalization)来求取。 
　　对比与启示：对于土地价值的观点是我国与美国成本法估价应用中最大的不同。首先，美国成本法估价采用土地设想为空地的最高最佳用途的市场价值，如果现有房地产的用途与土地的最高最佳利用不一致，那么改良物或建筑物就会存在功能折旧和外部折旧，需要进行功能折旧和外部折旧的扣减。而在我国的成本法估价中，土地价值通常是采用权证登记用途下的土地市场价值。第二，在我国可以用成本法求取土地的价值，在美国土地价值估价方法中则没有成本法。造成上述差异的原因主要是两国土地使用制度不同，美国是土地私有制，在符合法律规定情况下土地所有者拥有对土地完全的权利，如开发、利用、改造、甚至闲置等。而在我国房地产权利人拥有的是土地的使用权，土地的利用会受到一定的限制。但笔者认为，对土地价值的认识仍是可以借鉴的，比如对中心城区内的工业房地产进行评估时，我们发现采用成本法评估的结果往往偏低，难以体现真正的市场价值。但如果在结合最高最佳使用分析后，采用规划用途下的土地市场价值扣除搬迁与拆除成本，就应该是其市场价值的体现。  
    2、重置成本与重建成本 
　　重置成本与重建成本与我国房地产估价规范中的涵义是相同的，本文不重复介绍。在此主要介绍成本估算的内容，包括直接成本和间接成本。 
    (1)直接成本又称硬成本，包括如下内容： 
    建筑执照 
    建筑材料、产品和设备 
    建筑人工 
    建筑期间所用设备 
    建造期间的安全 
    承包商的工棚与临时设施 
    建筑材料存放设施 
    电力管线安装和公共事业费用 
    承包商利润和经常费用，包括监理、工作赔偿、火险、责任险、失业保险  履约金 
    (2)间接成本又称软成本，包括如下内容： 
    设计、审查、为建筑物基础放线和平整场地所做的测绘以及环境研究所支付的建筑师和工程师费用 
估价、咨询、会计、法律费用 
    建造期间持有土地投资和已付工程款的成本 (如果房地产使用了贷款，贷款的贴水点、酬金或手续服务费、利息为间接成本。) 
    综合保险费与从价税 
    建造完工后但未全部出售、出租前，持有房地产的投资成本 
    补助承租人改良物的资金投入或委托出租佣金 
    销售成本、出售佣金  开发商管理费用 
　　启示：以上列出了成本估算时应考察的全部项目，注意不要漏算，同时也应避免重复计算。其中有一项成本是我们的估价实践中很少考虑的，即待租成本(Lease-up costs)——建造完工后但未全部出售、出租前，持有房地产的投资成本，包括委托出租费用、租售期间所有者的项目支出、市场费用、追加投资等等。如果估价时点是评估标的物刚刚建成时的价值，则不需要考虑待租成本；如果估价时点是评估标的物已达到稳定占有时的市场价值，就需要计算待租成本。