加载中…(转载)美国房地产估价（MAI）体系及方法之启示（A3-2)
(2010-04-04 14:33:19)
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美国房地产估价文化 |
分类： 政经地产 |
企业家激励
企业家激励代表了一个企业家对项目所做出的贡献和风险所要求的回报，是总开发成本和市场价值之间的差额，代表了对投资者的风险补偿和市场预期。注意激励(incentive)与利润(profit)是不同的，激励是预期的，利润是赚取的。企业家激励应该从市场分析中提取以及从与开发商的访谈中得到。
企业家激励可以是以下各项的比例：
直接成本
直接成本和间接成本之和
直接成本、间接成本加土地价值
项目的总价值
启示：这里的企业家激励等同我们成本法公式中的投资利润，其数值应从市场分析中提取，不要主观臆断。
折旧
折旧是指在估价日期建筑物的市场贡献价值与重置或重建成本的差额。建筑物折旧由以下三种形式单独或联合作用导致：
(1)物理折旧(Physical
(2)功能折旧(Functional
(3)外部折旧(External
(注：上述内容摘自《房地产估价》第12版)
折旧的种类与定义与我国房地产估价规范一致。
三、各要素的求取方法
1、重置成本或重建成本的求取方法
(1)单位比较法(Comparative-unit
(2)分部分项法(Unit-in-place
(3)工料测量法(Quantity
(4)指数调整法(Index
2、折旧的求取方法
(1)市场提取法(Market
(2)年龄—寿命法(Age-life
年龄-寿命法的公式是：重置(建)成本×年龄寿命＝折旧
年龄-寿命法中的寿命指的是经济寿命，而非自然寿命。经济寿命的预测是很难的，估价人员往往通过研究市场上与估价对象类似的最近交易的建筑物的预期经济寿命，来推论估价对象的经济寿命。通常采用市场提取法求取经济寿命。
(3)分解法(Breakdown
分解法是将折旧分解为各个组成部分—物理折旧、功能折旧和外部折旧，这些组成部分又被分解为更详细的成份。来源:考试大-房地产估价师考试
企业家激励代表了一个企业家对项目所做出的贡献和风险所要求的回报，是总开发成本和市场价值之间的差额，代表了对投资者的风险补偿和市场预期。注意激励(incentive)与利润(profit)是不同的，激励是预期的，利润是赚取的。企业家激励应该从市场分析中提取以及从与开发商的访谈中得到。
企业家激励可以是以下各项的比例：
直接成本
直接成本和间接成本之和
直接成本、间接成本加土地价值
项目的总价值
启示：这里的企业家激励等同我们成本法公式中的投资利润，其数值应从市场分析中提取，不要主观臆断。
折旧
折旧是指在估价日期建筑物的市场贡献价值与重置或重建成本的差额。建筑物折旧由以下三种形式单独或联合作用导致：
(注：上述内容摘自《房地产估价》第12版)
折旧的种类与定义与我国房地产估价规范一致。
三、各要素的求取方法
1、重置成本或重建成本的求取方法
2、折旧的求取方法
分解法是将折旧分解为各个组成部分—物理折旧、功能折旧和外部折旧，这些组成部分又被分解为更详细的成份。来源:考试大-房地产估价师考试
在估算不同类型或成份的折旧时的主要技术如下：
①修复成本估算：包括可修复的物理折旧和功能折旧的估算
②用年龄-寿命法估算短寿命和长寿命的可修复物理折旧、以及不可修复的物理折旧
③功能折旧的估算程序
ⅰ现有项目的成本。
ⅱ减：先前已计提的折旧。
ⅲ加：修复成本(所有成本)或损失的价值。
ⅳ减：如果新安装的成本。
ⅵ等于：功能退化的折旧。
④可利用市场资料分析法(对偶实例或其他技术)估算由功能不足引起的不可修复功能折旧和外部折旧
启示：在美国的成本法计算中非常重视折旧的估算。由于土地价值采用的是最高最佳用途下的地价，如果折旧估算不足就会使成本法估价结果偏高，所以要全面地考察各类折旧，由此也逐渐完善了各类折旧方法与技巧。相比之下，在我国的房地产估价实践中大多数情况是简单地采用年龄-寿命法计算折旧，对于建筑物的经济寿命只是主观地引用某些数据(比如经租房产的会计折旧年限)，而没有进行市场分析与提取，更是很少运用分解法。我们可以借鉴上述方法与技巧，使折旧的计算更加客观、规范。
四、结语
成本法实际上是要求许多技巧、非常难以掌握的估价方法，其估价结果仍然是市场价值的反映。但是目前我国的许多估价实践案例中，成本法的估价结果大大低于市场价值，有些估价师甚至认为成本法的估价结果是成本价，市场法和收益的估价结果才是市场价，这种观点是错误的。我们需要反思成本法的运用中是否存在不符合市场价值规律、主观臆断的做法。同时通过学习国外的经验、取长补短，在实践中逐渐发展完善该方法的运用，提高估价结果的可信度。
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