一、建筑工程造价指数

深圳市建筑工程造价指数。该指数是深圳市建设局所属的深圳市建设工程造价管理站编制发布的。根据公开资料信息搜寻考证，“深圳市建筑工程造价指数”的最初公布日期——即基期为1986年1月，即将1986年1月的工程项目分住宅、单身公寓、办公写字楼、标准厂房、公共综合等类别，并设定各类别的指数指标基数为100（%），以后的各考察期的指数以基期数据作为计算的参照基数。深圳建筑工程造价指数主要包括四个指数：建筑工程造价指数、建筑工程材料费指数、安装工程造价指数、市政工程造价指数；同时，为了方便技术人员估价和掌握工程造价的变化情况，深圳市建设工程造价管理站还编制、公布深圳市各类建筑工程成本费用情况、深圳市各类建筑工程成本费用增加值、主要建筑材料价格变化情况等动态信息资料以提供专业参考。而建筑工程造价指数、建筑工程材料费指数、深圳市各类建筑工程成本费用情况主要按工程项目分住宅、单身公寓、办公写字楼、标准厂房、公共综合等类别列表，在指定一个基准日期的情况下，统计比较得出的考察时期各个时点的价格指标或指数。这样，分项目、分楼层的统计价格指标或指数在查询使用时就显得一目了然。而深圳市各类建筑工程成本费用增加值、安装工程造价指数、市政工程造价指数则是根据具体的分项、分部工程确定具体的指数或价格费用指标。

　　深圳市建筑工程造价指数的用途很广。首先，它是工程概预结算中造价工程师们的重要参考依据；其次，它也是房地产估价师必备的重要参考资料。在征地拆迁补偿估价的实践中，估价师们经常需要利用建筑工程造价指数，计算工程造价成本，确定工程的现有价值，确定补偿的价值，对于政府主管部门、市场参与者（投资发展商、建筑承包商、销售者、消费者、房地产中介人员）都是有着重要指导意义的。

　　二、深房地指数

　　深房地指数，是指深圳市房地产价格自某时点以来的增减变动相对幅度（用百分比表示）。通过对深圳市房地产市场分析，综合反映深圳市房地产市场的发展趋势，通过房地产综合指数合成反映深圳市房地产市场的总体发展态势和走向。深房地指数系统于2001年年初建立，该系统包括深圳地价指数、深圳房价指数和深圳房租指数三个方面，经深圳市规划与国土资源局委托，最初由深房地指数工作办公室测算，深圳市土地房产交易中心、深圳市房地产估价中心、深圳市规划国土信息中心联合发布，企业和个人均可从深圳市房地产信息网（WWW.SZHOME.COM）上查阅。

　　深房地指数包括房价指数、房租指数、地价指数三部分。房价指数（房地产交易价格指数）中住宅类房价指数分二级市场指数、三级市场指数，办公类、商业类房价指数反映的是二、三级市场的综合价格指数，无工业类房价指数（因为工业类房地产一般以租赁为主）；房租指数（房地产租赁价格指数）、地价指数分商业类、办公类、住宅类和工业类指数。深房地指数采用定基指数和环比指数两种形式测算、表述、公布。定基指数是指报告期与固定基期的价格水平相对比值，环比指数是指报告期与前一期的价格水平的相对比值（为简化起见，目前是以季度变化相对幅度的形式表示的）。同时，采用分行政区、分物业类型、分季度公布指数，也就是一年要公布四次深房地指数。考虑住宅类房地产二、三级市场价格落差较大且增值速度不同，因此将住宅类房价指数分为住宅二级市场指数、住宅三级市场指数。办公、商业类二、三级市场房价区别不明显，因此将其二、三级市场合并公布房价指数。工业类以租赁为主，只以房租指数形式公布，不单独公布房价指数。房价以楼面房价为基础计算均价，房租以年租金为基础计算市场均价，地价以楼面地价为基础计算均价。深房地指数的基期为2001年1月1日，基数为100。

　　深房地指数之房价指数、房租指数、地价指数分别单独设立，但是又相互关联。虽然地价变动、房价变动、房租变动有其各自的运行规律和相对独立的用途，但是它们是相互影响的。通过市场调查、研究、分析后发现，地价指数可以在很大程度上反映房价的运行状态和变化趋势，而房价指数只能在一定程度上反映地价的目前运行状况和变化水平，更是很难反映地价的运行趋势。也就是说，地价对房价的影响是主动的、可延拓的，而房价对地价的影响只能是被动的对地价进行反映和解释。因此，在地价与房价这一对矛盾中，地价是原因（自变量），房价是结果（因变量），并且符合函数的时间序列原则——地价与房价与时俱进，是时间的函数。同样可以论证，房租与房价是关联的，房租与地价也是关联的。当然，这三对关联关系是可以用数学模型直观的进行描述的，但是由于篇幅所限而不进行赘述。

深房地指数按用途或行业原则分类，并细分为二、三级市场指数。不论是，地价指数、房价指数还是房租指数，都应该可以分为具体用途的或者某个行业的指数，而且这种分类应相对稳定，在行业内得到大多数人的认可，与行业模式和市场环境密切相关，这样才可能具有指导意义。所以分为住宅类、商业类、办公楼类房地产价格指数。之所以细分为二、三级市场指数，是因为深圳市房地产市场是一个不断发展壮大的增量市场——二级市场的投入量在不断增长，三级市场的交易量也是不断增加，设立这样的细分市场指数是有现实指导意义的。深圳市三级房地产市场的交易量近年来增速加快，1999—2002年之间平均每年的交易量达到了增量交易的1/3。当然，由于二、三级市场指数分别反映了各自的平均水平，所以它们是有所不同的。

　　深房地指数是一个复杂的体系，涉及很多深层次的经济、社会因素，所以本文只是简单的进行介绍。随着时间的推移，具体研究的专业人员、政府部门的管理人员和市场操作人士一定会对这个问题进行更加深入的研究和理解。

　　三、深房地指数的用途

深房地指数为政府的房地产管理政策提供参考，为市场服务，引导社会投资方向，为房地产开发商服务，它将称为深圳市经济发展尤其是房地产市场的“晴雨表”。

    (1)为政府决策提供参考。全国性的和地方性的综合房地产指数可以让各级政府了解房地产市场的总体行情和走势，为制定土地供应计划、资金安排计划、投资项目安排计划提供参考。城市的房地产价格指数可以让政府了解地域性房地产投资热点，经济发展的热点；各类房地产价格指数则为各级政府在制定各产业发展规模和水平的计划时提供很明确的参考依据。一般来讲，如果土地价格上升，很有可能推动其后的房价上涨；房价上升，同样也有可能带动地价上升。某一类房地产价格急速上升，说明其供给可能不足，政府在作计划时应予以较多的土地供应和资金安排，反之应减少。

    (2)为投资者提供参考。人们常说房地产价格是经济发展的“晴雨表”，房地产价格指数确实能反映出一个地区和一个行业的经济发展态势。因为房地产既是生活资料产品，又是生产资料产品，它的市场价格的变化既能反映人们的收入水平，又能反映投资愿望，并且还能反映出产业发展趋势和投资热点，这些都是投资者非常需要的信息。这些信息不仅为投资者投资房地产业，而且也为投资其他产业提供了重要依据。

    (3)为房地产评估业提供参考资料。房地产评估业的发展和房地产评估单位的生命力都在于它们是否拥有足够的信息来为客户、为社会提供服务。    

　　　(原发表于中外房地产导报　２００３年第７期）