房地产估价的物理学诠释_陈元安

　　笔者常常想，既然物理学是人类了解自然、征服自然的重要武器，那么从物理学的角度思考、分析和看待房地产市场和房地产估价是否别有一番意味？本文试图借助物理学中的有关原理和方法论，对房地产估价原理和方法进行类比研究和诠释，在此仅从学术争鸣出发，将这个主题展开叙述，以供业内人士参考。

　　（一）房地产市场以价值为张力，价值运动类似于力的合成

　　按物理学中电动力学原理，如果把任何区域作为研究对象，那么该区域在点电荷（或带电体）的作用下就形成一个电场。在任何位置放置一个点电荷（或带电体），那么该点电荷（或带电体）将产生以自己为起点（或终点）的发散性（或收敛性）电场，而电场强度随着距离的增加而减弱，而对应的电势能也逐渐衰减。非常有意思的是，房地产估价所研究的房地产市场，有点类似于电场。能够增益房地产市场的有效投入的资金（比如1美元或1元人民币），将产生始自投资地点的发散性（或收敛性）有势场，这个有势场是以经济价值为核心的房地产价值市场，价值就是一种势能或张力，正如电场中的电场强度作为一种势能或张力一样。另外，不同的电荷（或带电体）之间要发生相互作用，电荷（或带电体），极性相同时相互排斥，极性相反时则相互吸引。而房地产市场中的两个类似房地产项目之间也存在这种相互排斥或吸引，即同种房地产之间存在竞争，价值相互贬损，比如同一区域的住宅之间；而不同种房地产之间存在增值，价值相互增值，比如同一区域的住宅和商铺之间。当然，这种排斥作用与吸引作用的关系符合房地产估价理论中的竞争原则。

　　上面说的是房地产之间的作用力，这是客体之间的关系，其实房地产与其主体（投资者和消费者）之间也存在相互作用。形象地说，在某个城市每投入一个单位的资金，只要是有效影响房地产市场，它就必然产生对应于一个单位资金的价值市场（以价值为力量的有势场），这是可以被理解的。在此基础上，全部有效投入的资金就会综合影响某个城市的房地产市场。既然房地产是经济价值的载体，投资方要投资某个房地产项目，是因为房地产的价值可以实现投资方的资金增值，而房地产的使用者则主要看中了房地产的使用价值，包括居住、办公、经营、仓储等目的。在这个意义上，投资者和消费者都受到了市场力量的作用。

　　在物理学中还有一种力就是万有引力，这种引力必须服从物理学家牛顿发现的万有引力定律，即任何两个物体之间都会产生相互的张力，这个张力大小取决于两个物体质量和相互的距离，巨与质量成正比关系、与距离成反比关系。这刚好类似于在某一地点投资1美元或1元人民币，它将产生一种发散性（或收敛性）的价值市场，而这个价值是与距离成反比关系的，这个价值就是一种力，一种吸引投资者的张力，也是房地产项目产生相互排斥或相互吸引的张力；当然也是房地产客体对主体的吸引或排斥的作用力，即项目优良时就吸引消费者，项目低劣时就排斥消费者。

　　其实，房地产估价理论中另外三个常用的重要基本原则——替代原则、贡献原则、均衡原则，也是可以进行物理学诠释的。在估价理论中，替代原则是指，若干相似或等量的商品、物品或服务的取得，价格最低时将吸引最大的需求和最广的分配。这里，被替代的是房地产的价值。贡献原则是指，在整体房地产中，特定因素的价值可由其对整体房地产价值的贡献方式，或者假设无此因素时从整体价值中扣减的数额来衡量。这里，某一部分贡献的也是房地产的价值。均衡原则是指，房地产价值在相互对立、相反或相互作用的各种因素间处于均衡和维持的状态，如果这种均衡态势一巳打破，那么房地产的价值必然发生变化。

　　上述三个原则涉及的“替代”、“贡献”、“均衡”都是房地产的价值。我们在上文已经证明这种价值是一种客体之间、客体对主体产生吸引或排斥的作用力——张力。贡献原则的关键是贡献。所谓价值贡献，就是房地产各种功能部分的价值力量的贡献，从而形成一个房地产项目的整体价值；或者是一个房地产项目对房地产市场的贡献。我们在考察某一功能部分的力量贡献时，其贡献是与其自身具体相对应的，因而是独具特色的，可以区分的。但是，当我们利用替代原则对各功能部分的力量贡献进行整合或替代时，发现这些原本独具特色的价值贡献——张力是没有区别的，也就是说可以根据力学原理对这些“不同的”张力进行合成或替代，而且是在任意方向上的合成或替代。因为替代的是价值，所以，不同地点的两个房地产无论用途、功能分配、结构、面积怎样，只要价值相当就可以相互替代。物理学的力学中，力的合成正是在特定方向上进行的，符合矢量法则——包含力的方向和力的大小。至于均衡原则，当我们考察一个物体的运动状态时会发现，在多种力的作用下，物体最终的结果是达到一种动态平衡，这种动态平衡是调和的结果，当然这种调和的均衡状态只是一种动态的、暂时的，而非永恒的状态。同样的道理，组成房地产的多种功能部分、各种因素之间也是多种力量的作用过程，这种力量的矛盾运动也存在一种动态的均衡态势——这就是均衡原则在起作用。所以在这个层面上，贡献原则与替代原则是一种铺垫和递进关系，而均衡原则起状态协调作用。也就是说，我们用物理学原理对房地产估价的替代原则、贡献原则、均衡原则进行了类比和诠释。

　　（二）用相关原则建立房地产价值的数学模型

　　物理学在解析自然现象时，必须借助数学模型，即通过建立数学模型，将抽象的理论性的东西用数学语言进行具体表述和推演，在进一步给定相关的初始条件和边界条件时，就可以得出理想的数学公式。

　　按照上述贡献原则和替代原则，城市建设、经济发展、社会进步对地价或房价的贡献，由于有时候单纯考察、分析一个房地产案例难度较大，所以根据替代原则，模拟一个标准化、平均化的房地产模型。如果假设一个房地产按功能或用途可以分为N个功能，如果知道每个功能所覆盖的面积占房地产总面积的比例，以及每个功能的房地产的平均价格，那么就可以得出一个普遍适用的房地产价值合成的计算公式如下：

　　V＝∑KiVi

　　其中，Ki是商业、住宅、写字楼等各种可能用途的功能面积比例系数（i为从1—N的自然数），Vi是各种功能房地产的平均市场价格，这里的房地产既指单纯的土地项目，也指在建或建成的房地产项目；既指常见的房地产用途分别是商业、住宅、写字楼、厂房，也指特殊的房地产项目。也就是说，在涉及单纯土地项目时，上述公式就退化为一个地上建筑物（价值）为0的房地产项目（极端情形），房地产价格也退化为单纯土地的平均市场价格，当然，按我国的土地管理政策，这一单纯土地平均市场价格应理解为政府公布的基准地价或市场地价，而这一价格体系是已知的，这样就顺利解决了上述公式中涉及的各分项功能房地产的平均价格。

　　本来，上述公式是要考虑矢量公式的，因为这里的价值是一种有方向有大小的矢量张力，合成的力包含大小和方向两个意义。但是，为了简化起见，上述公式实际上是一个标量公式，即没有考虑方向。

　　（三）操作案例：酒店地价估价模型

　　以市场地价为基础。在测算市场地价时所依据的综合分析原则、主导因素原则、地域分析原则、级差收益原则、定量与定性原则、分类定级原则、级差连续变化原则都是酒店地价估价的分析原则。

　　房地产估价一般原则。房地产估价的一般原则，如合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、贡献原则、竞争原则、估价时点原则，都是酒店地价估价的原则。

　　功能分拆（分配）。通过大量的酒店调查发现，酒店的功能构成主要是客房、商务（含会展、娱乐、休闲、购物），另外还有极小比例的自有办公或对外办公，考虑到这一特点，在分析时对办公功能忽略不计。因此，将酒店按功能分拆为客房及商务两部分，而客房部分类似于住宅，商务部分类似于纯粹的商业房地产。根据某个城市酒店业现状调查，综合分析得出某个城市酒店的社会平均功能分配比例。

　　分拆功能的估价。根据土地经济学的替代原则、贡献原则，在某一地点的市场地价已知时，该地点酒店的地价应该由两部分贡献而成。由于酒店中客房部分、商务部分与市场地价中住宅、商业的地价标准存在一种类似级差的地价差，故以该地点住宅市场地价修正得出客房部分的分拆功能地价，以该地点商业市场地价修正得出的商务部分的分拆功能地价。

　　分拆功能地价的合成。将酒店的各分拆功能地价乘以相应的社会平均功能分配比例后，进行相应的综合因素、级差修正、特殊因素修正，将修正的分拆功能地价累加合成，从而得出整个酒店的市场地价标准。

　　酒店地价的测算公式。酒店地价V酒的测算公式如下：

　　V酒=V住＊K住＊K住十V商＊K商＊K商

　　其中，V住、V商分别是该地点住宅、商业的市场地价，K住、K商分别是该地点住宅、商业的功能面积比例经验值，K住、K商分别是该地点住宅、商业的综合因素、级差修正、特殊因素的修正系数经验值。可以认为，该公式是一个客观存在的经验公式，需要由酒店的具体数据进行验证，也完全经得起实践的考验。

　　参数的取得。既然是由数学模型得出的经验公式，那么最重要的就是根据调查分析，得出平均的比例系数，就可以得出简化、直观的经验公式。

　　（四）模型的延拓、地价曲面和楼价曲面

　　之所以提出上述模型设计，主要是考虑到估价师们在日常工作中除了典型的常见估价项目比如纯粹商业、住宅、办公性质的房地产估价项目之外，还会经常碰到一些特殊的房地产估价项目，比如加油站、加气站、高尔夫项目、会所项目，以及仓库、码头等物流性质的项目等。笔者以为，这些项目在使用比较法不能找到合适的交易案例时，除了使用成本法或收益法之外，是否可以尝试着使用这种模型设计的技术路径进行分析、解决呢？

　　另外，我们在研究中还发现，一个城市的地价体系其实就是一张张无形的地价曲面，即在任意地点其不同用途的地价是不同的，而整个城市所有地点的地价按用途连接起来，必然形成一个连续的分用途地价曲面。还发现，一个地区的楼价，其实也可以按楼层、按用途连接成为一个无形的楼价曲面。