房地产估价的发展趋势初探

陈元安

   深圳作为一个房地产市场发育较为成熟的城市，无论是房地产中介机构还是房地产估价师的数量，都在全国名列前茅，深圳房地产的发展具有示范作用。本文主要就深圳的经验和模式来考察全国的房地产估价行业的发展趋势。
　　(一)WTO：我国房地产估价行业面临的新形势
　　我国的房地产估价虽然起步晚，但是发展快。深圳市的房地产估价行业是与深圳经济特区一道成长起来的，也是大胆地试和闯的结果，当然也借鉴了别人的经验。深圳最初只有一家房地产估价机构，即1989年成立的原深圳市物业估价所(现已更名为深圳市房地产估价中心)。当时由于房地产市场不完善、不活跃，而且很多企业仍不习惯于抵押贷款这种房地产融资行为，所以深圳市物业估价所的业务不多，当然是既做政府职能性、公益性、社会服务性的业务，同时也做企业委托的市场性业务。90年代中后期，房地产估价市场空前繁荣，表现为市场服务需求、机构数量、从业人员剧增。这些众多的机构中有的与有关政府部门存在着不同程度的联系，职能不清晰，加大了政府主管部门的管理难度，深圳市规划国土局按照建设部、国土资源部关于估价机构脱钩改制的要求，于1999年着手全市房地产估价机构的脱钩改制工作，对各种不规范的机构进行了规范，最后保存了惟一一家隶属于深圳市规划国土局的事业性土地房产评估机构，专门从事政府职能性、公益性、社会服务性土地房产评估咨询服务，完全退出商业性的评估市场。与此同时，作为估价行业的自律组织，深圳市不动产估价学会成立并在协助政府主管部门的行政管理中发挥了重要作用。经过二十多年的发展，深圳市房地产估价行业的三层架构已经形成，即政府主管部门——不动产估价学会——估价机构(其中房地产估价中心是特殊的估价机构)，标志着特区房地产估价行业全新格局的形成。
　　我国即将加入WTO，房地产估价行业将面临新的巨大的考验。在以后的国际大循环中，房地产估价行业在投融资过程中将扮演越来越重要的角色。随着改革的深化，许多工作都需要房地产估价机构的参与。随着我国加入WTO，我国经济贸易和金融也要加入全球化的潮流中去，而房地产估价作为房地产金融的一个重要环节，其责任也是可想而知的。可以说，我国房地产估价机构面临的形势将更加严峻，肩负的责任也更加重大。
　　权威资料显示，受利益驱动，目前深圳房地产估价机构的主要服务方式是房地产抵押评估，与抵押贷款相关的企业或银行成为评估公司最主要的客户。这样，简单的“签签协议”、“查查资料”、“看看现场”、“算算价格”、“跑跑银行”、“搞搞公关”、“到估价中心审审报告”、“到国土局备备案”就成为一般估价机构的例行公事，而涉及较高技术含量的业务却极为少见，这实际上是把房地产估价狭隘化了。面对加入WTO带来的机遇和挑战，作为改革前沿阵地的深圳，房地产估价行业的责任更重——房地产估价师必须扩充知识面，房地产估价必须大力拓展服务空间，而专业化、规范化的发展道路是很艰辛和漫长的。
　　(二)大力拓展服务空间的必要性
　　西方和香港的房地产估价发展经验证明，房地产估价师只有依靠自身的专业知识和实践经验以及全方位多层次的客户服务，才能赢得其相应的专业地位和尊严，得到社会大众的认同。
　　房地产估价，是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在特定的估价时点的客观合理价格的估计、推测或判断。实际上，它不是估价人员的主观定价，而是模拟市场价格的形成过程将房地产价格客观呈现出来，是为特定目的评估房地产特定权益于特定时间的价值的活动，是科学、艺术和经验的结合。
　　可见，如同其他学科一样，房地产估价学的深度和广度绝不仅仅是估价人员参加全国估价师执业资格考试时学习的那几本教科书里的内容，而是书本知识和实践经验的有机结合，是估价理论和相关理论的有机结合；作为一个优秀的估价师，应该是理论家、实践家和专门家的结合，是专才和通才的统一。
　　从实际出发，所有有关房地产估价活动，有的是定性的分析，有的是定量的测算。前者需要运用相关法律、法规、制度进行诠释，后者则需要按照房地产估价的规范程序进行操作。一个房地产估价执业人员在承接业务时会面对不同类型的估价对象和估价目的，这就要求估价师不仅是懂得纯粹估价理论的所谓“房地产估价师”，还必须是知识广博的多面手，这样才不会被复杂的业务难住；也只有这样，才能使估价师从通常的简单“看看现场”、“算算价格”上升到为企业大众投资理财、决策分析提供专家式的咨询、顾问服务。从这个意义上讲，虽然有些估价人员已经通过了全国房地产估价师执业资格统一考试，却并不意味着已经是合格的房地产估价师。“看看现场”、“算算价格”的门槛实在太低了，要成为一个合格的估价师实在太难了，通过考试只是万里长征的第一步，还需要长期对估价理论的深入研究，还需要经历无数次估价实务操作的磨砺，而要成为一个优秀的估价师就更难了。
　　房地产估价机构需要上规模、上档次，能够更广泛地为政府、企业大众提供专业咨询、顾问服务，为房地产估价师提高水平创造优良条件，就需要房地产估价师加强自身建设，实现服务领域多样化和服务方式多层次化，努力挑战高技术含量的估价咨询服务业务，在实践中提高专业素质和服务水平。
　　(三)扩大知识面与理论联系实际
　　西方与香港的房地产估价发展经验证明，房地产估价师只有依靠自身的专业知识和实践以及全方位的客户服务，才能赢得相应的专业地位，得到广大社会的承认。
　　和其他学科相比，房地产估价更加注重理论与实践相结合，更需要与其他知识相互结合与交叉运用，所以它本身更像是一门边缘学科或技术。一个合格房地产估价师的任务应该是不断扩大知识面，在实践中丰富自己的头脑，用理论化的头脑指导具体实践。
　　首先，要掌握房地产估价的基本理论和基本常识。估价师执业资格考试涉及的教科书包含了这些基本的理论和基本知识，比如《房地产估价理论与方法》是帮助估价人员掌握基本的估价理论、常见估价方法和技术路径的范本；《房地产基本制度与政策》可以充实估价人员的法律、法规和制度常识，便于在估价实践中鉴定估价对象的合法性；《房地产开发经营与管理》则有利于估价人员充实房地产、房地产投资、营销策划、经营管理和风险控制的知识。
　　其次，与房地产估价相关的边缘知识需要日积月累。包括建筑设计、建筑结构、建筑材料、房地产租赁、房地产抵押、经济法、破产法、房地产金融等现代投资经营管理学科知识。对这些知识的获取与熟练运用，决非一日之功。
　　再次，优秀估价师是理论联系实际的长袖善舞者。如果只读书本，不付诸实践，那是对房地产估价的曲解。因为理论是为实践服务的，是为了提升实践的。针
对国际《房地产估价规范》，中山大学教授廖俊平先生就曾经强调，《估价规范》是一个规范格式，虽然是死的东西，但是估价师必须把它用活，在实践中反复琢磨和印证。只有优秀的房地产估价师才会把终身学习和终身实践作为成就事业的不二法门。
　　(四)专业化、规范化是房地产估价发展的必由之路
　　所谓走专业化道路，是房地产估价机构要大力加强技术队伍建设，房地产估价师要加强自身建设；所谓走规范化道路，是政府要加强对房地产估价行业的规范管理，制定房地产估价的游戏规则，房地产估价机构要按游戏规则办事，合法经营，房地产估价师要严格履行估价师职责义务，为客户提供合格的房地产估价咨询服务。
　　第一，加强估价立法。当前，我国估价管理方面立法的重点是估价行业的统一管理问题。行政条块分割以及由此导致重复估价、重复收费、多头管理的现象严重存在，是我国当前估价行业管理混乱状况的突出表现之一，也是阻碍估价行业健康发展的主要原因。行政上条块分割的矛盾，主要表现在行业管理的法规不健全、不统一方面。就估价师与律师、会计师这三个社会中介服务行业来看，只有估价业至今还没有经全国人大常委会立法。由于没有统一的全国估价行业的法规，导致估价市场混乱。
　　第二，规范估价技术是规范房地产估价的另一个重要方面，就是建立统一的估价准则和市场准入准则。估价准则是估价人员恪守的技术规范。1999年2月12日，建设部颁发的《房地产估价规范》，对规范房地产估价起到了积极的推动作用。而市场准入准则就是，对估价机构和从业人员的执业资格进行规范管理，保持其应有的专业严肃性，提高执业要求，避免“低门槛，低水平”的现象。对房地产估价师进行符合市场而非行政上的考核评定，突出专业服务水平，创造社会效应，为其赢得相应的专业尊严。
　　第三，成立协调的专业的评估行业协会。在市场经济很发达的国家，评估业的社会需求很大。为了维护本行业的信誉和利益，从事评估业的人士要自愿组织起来，成立专业评估协会，加入该协会的人必须具备一定的专业知识和工作经历，并遵守其执业规则。各会员在日常工作中，都要把自己的证书挂在自己的办公室证明自己的信誉。委托人在执业过程中，违背了协会的规定，协会就要予以除名，并向社会公布，委托人也自然愿意把业务委托给有会员资格的评估机构和个人。如果会员在执业过程中，违背了协会的规定，协会就要予以除名，并向社会公布，委托人也就不敢或不愿意再向被协会除名的机构或个人委托业务了。这种协会纯属民间组织，不属任何政府部门，就连政府官员也要有了会员资格后才能开展相应的工作。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　(作者单位：深圳市房地产估价中心) 编辑/包爱华

　　　　　　（原发表于中外房地产导报２００１年第１７期）