小区共有财产及其收益处分问题 

1. 小区共有财产的构成：小区红线内除了政府保留的和小产权证记载的专有部位以外都是全体业主的共有财产。这些随着土地使用权的转移，都已经是全体业主的了，这些共有财产主要包括：

1. 小区红线范围的土地使用权

2. 地上车位、地库、架空层、物业用房等没有专有产权的部位
3. 各项设备设施
4. 小区大修基金

2. 小区收入的构成：

1. 共有财产收入：如广告、车位租金、物业用房和地库等的租金

2. 特许经营权的收入：宽带、家政、洗车等的入场费
3. 基金的增殖部分
4. 业主交纳的物业费

3. 小区共有财产及其收益的处分：按照物业管理条例等法规的规定，小区共有财产及其收益的处分应该通过业主大会或者公约决定，通常是：

1. 补充基金

2. 或者冲抵物业费，这样必然应该下调物业费
3. 或者按照业主大会的决定处分，如分配现金

4. 小区共有财产及其收益处分的现况：

1. 被开发商或者物业公司侵占，比如美丽园的停车费，大部分小区这种情况

2. 物业服务合同约定物业公司所有
3. 由业主大会决定，如水清木华园小区收回的14套房产出租收益由业主委员会负责处分

5. 解决出路：
   1. 业主委员会成立后应该尽快清产核资，接管小区的全部共有财产
   2. 清产核资后，业主大会应该尽快做出如何处分共有财产及其收益的决定（公约通常对业主不利，有涉及的内容若对业主不利应该尽快修改）

6. 建议：利用现行的法律法规，成立业主大会的小区在选聘新物业的时候做一个业主大会决议进行分割聘请，比如保洁、保安、绿化、电梯单独聘请，中标的物业公司主要担任监理的角色。