尊敬的审判长、审判员：

我受上诉人的委托参加本案的诉讼活动，通过开庭前的调查和今天的法庭审理，本代理人发表如下几点代理意见：

一． 被上诉人未能积极履行和新城公司签订的土地使用权转让合同的付款义务是延迟协助上诉人办理产权证的根本原因。

 根据二审开庭质证，被上诉人对土地使用权转让合同和2003年9月才支付最后一笔土地款的事实没有异议，应该可以作为认定本案事实的根据。

 选择什么时间支付最后一笔土地款和办理土地使用权变更登记的主动权在被上诉人。根据土地使用权转让合同第五条和第十一条的约定，支付最后一笔土地款的时间由被上诉人决定，新城公司需在收到最后一笔土地款后2个月内协助被上诉人办理土地使用权变更登记。

 根据土地使用权转让合同可以看出，支付最后一笔土地款是新城公司协助被上诉人办理土地使用权变更登记的前置条件。

 而根据办理产权证的程序要求，办理土地使用权变更登记是被上诉人协助上诉人办理产权证的前置条件。

 新城公司在2003年9月收到最后一笔土地款后两个月即2003年11月依约协助被上诉人办理了土地使用权变更登记。

 根据上述事实可以看出，截止到2003年11月，被上诉人延迟协助上诉人办理产权证与新城公司和土地房管部门根本无关。

 同时，亦没有任何证据证明被上诉人在新城公司协助其办理土地使用权转移登记后，又因土地房管部门的原因导致继续延误协助上诉人办理产权证。

 被上诉人要协助上诉人办理产权证，必须得先办妥和新城公司的土地使用权变更登记，而被上诉人在2003年9月才支付最后一笔土地款，2003年12月才取得了土地使用权变更登记，怎么可能在房屋尚未交付使用前已经开始办理房屋所有权初始登记？

 

综上，本代理人认为一审法院认定事实不清，严重损害政府形象、破坏司法公正、增加社会矛盾，故请二审法院查明事实，依法裁判，维护法律之尊严。

 

代理人：王海
2006年2月22日

 

附该案件民事上诉状

 

上诉人：

被上诉人温州市佳利投资发展有限公司，住所地温州市鹿城区新城禾源大厦5楼。

法定代表人李俊武，董事长。

上诉人因与被上诉人温州市佳利投资投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服（2005）温鹿民一初字第        号民事判决书，现依法提起上诉。

 

上诉请求：

1、依法改判被上诉人承担违约责任并支付上诉人        元违约金。

2、一审与二审诉讼费用由被上诉人承担。

 

事实与理由如下：

一审判决第七页查明事实部分认定：被告在房屋尚未交付使用之前已经开始申请办理房屋的土地使用权证及相关的房屋所有权初始登记手续，但由于土地管理部门及房管部门的原因，致使被告于2003年9月才得以交纳物业维修专项资金，同年12月16日取得土地使用权证。2004年1月18日办理完毕房屋所有权的初始登记手续，取得房屋所有权证。

一、关于土地部门的原因，上诉人认为：一审判决上述事实认定中“``````但由于土地管理部门及房管部门的原因，致使被告于2003年9月才得以交纳物业维修专项资金。同年12月16日取得土地使用权证，2004年1月18日办理完毕房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证”这一段完全是虚构的，是不符合客观事实的。本案的事实是：被上诉人从新城公司受让20#地块进行云中花园的开发建设。根据被上诉人与新城公司的土地使用权转让合同第十一条的规定。新城公司应在收到最后一期地价款（一千三百六十一万三千七百元）后二个月内与乙方共同办理土地使用权转让及变更登记手续。但被上诉人直到2003年才向新城公司支付最后一笔土地款，土地使用权变更手续也是被上诉人在支付最后一笔地价款后在新城公司的协助下才办理完毕土地使用权变更手续，取得土地使用权证的。上述事实证明被上诉人于2003年12月才取得土地使用权证根本不是土地部门的原因，而是被上诉人迟延支付最后一笔土地款的原因，其责任完全在于被上诉人。

本案中被上诉人提供的1999年1月22日的落款为温州市土地管理局新城建设审批专用章致温州市房管局的函，内容为被上诉人建设用地的有关手续正在我处办理中，为促进新城建设的速度，请贵局先予以办理有关的审批手续，待我处办妥其全部用地手续后，再由佳利公司向贵局补报。特此证明，予以支持。

据此，一审判决第六页认定被上诉人的土地使用权手续自1999年1月22日前已开始办理，由于温州市土地局的统计方法不一致。使该地块中有3.6亩土地的权属不清。温州市土地局也一直未给予明确的解决方法，从而导致该地块的土地使用权证办理滞后，直至2003年10月该问题才得以妥善解决。12月才予以颁证。

上诉人认为一审判决采用了移花接木的方法将土地局99年致温州市房管局的函和2005年被上诉人因本案诉讼要求土地部门证明办证延误的报告进行揉和，得出上述结论。上诉人认为，99年的函只说明土地手续正在办理之中，2005年5月16日的报告则要求土地局予以证明办证延误的原因。而一审判决第六页对证据的认定部分则把两个文件一同视为土地局的证明，以证明被上诉人的原因是土地局的责任。但不难看出，其中关于申请办证的时间两个文件相互矛盾，99年土地局给房管局的函说被上诉人99年时已经开始办理土地手续而2005年5月16日被上诉人要求土地局出具的证明说明被上诉人于2002年2月才提出办理土地使用证转让的申请。故一审法院认定99年已开始办理土地手续的事实与被上诉人自己说明的申请办证时间不符。

上诉人认为：99年土地局致房管局的函和2005年由被上诉人要求证明办证延误由土地局签署情况属实的的报告内容均不真实，都是土地局个别人员为满足被上诉人的请求而随意出具的。理由是①99年被上诉人根本还没有开始办理土地手续的申请。这一点已被被上诉人2005年的报告所否定，被上诉人在该报告中说自己于2002年开始申请办理国有土地使用权证。②被上诉人在2005年的报告中说明土地证办理滞后的原因是由于土地局的统计方法不一致，使该地块中有3.6亩土地权属不清的说法不符合本案的事实，导致办证延误的原因是由于被上诉人最后一笔土地款直至2003年才付清，在土地款尚未付清之前，新城公司根据合同规定是不会配合被上诉人将土地使用权转让给被上诉人的。

二、关于房管部门的原因，被上诉人向法院提供的由温州市房产管理局物业修建管理处签署的情况属实的2005年6月29日被上诉人的情况说明。该说明说到，云中花园小区2002年1月全面建成。市房地局测绘队于2002年7月提交第一次房屋竣工面积测绘成果。该测绘成果送交房管局审核过程中，物业主管部门提出了对物业用房需进行调整并重测的要求。由于对物业经营性用房配置存在异议，又恰逢物业主管部门审核程序的变动。使该物业用房的面积的调整和重测延误了较长时间，最终确认的测绘成果在2003年9月取得。

一审判决据以上情况说明认定办证延误还有房管部门的原因，事实果真如此吗？上诉人认为，首先得查明情况说明中提到的物业主管部门提出了对物业管理用房需进行调整并重测的要求具体指的是什么？被告提供的证据之一，温州市建设局，温建房（2001）124号〈关于云中花园住宰小区竣工综合验收会议纪要〉第四条给予明确的答案。该〈会议纪要〉第四条指出：物业管理维修资金应按规定比例到位，物业经营用房面积未达到规定要求，应按规定比例配置落实。这清楚地说明被上诉人的物业用房配置未达到规定的要求。此外，该〈会议纪要〉第三条指出：建筑总规模超出原计划面积部分，应按有关文件规定报经计划、规划部门批准追加；小区东南角物业用房由二层提高到三层应向规划局补办手续。〈会议纪要〉最后指出：以上几点，会议要求建设单位温州市佳利投资发展有限公司在2001年5月底前逐项落实。届时市建设局将派员检查，待全部落实之后再发给《住宅小区竣工综合验收合格证》。

以上事实清楚地说明拖延办理房产证的原因在于被上诉人的物业用房面积未达到规定要求，物业管理维修资金未按规定比例到位。小区的建筑总规模超出原计划面积。要报经计划、规划部批准追加，而办理这一切均需要时间、资金和人脉关系。

综上所述，一审判决认定的由于土地、房管部门的原因的认定导致被上诉人办理土地证和房产证的延误与本案的事实不符。不仅如此，除本案的事实不清以外，一审判决没有引用任何有关的房地产开发所必须遵循的法律法规对被上诉人在开发过程中违法违约事实不做丝毫的评判，破坏了房地产市场应有的管理秩序；纵容和包庇了开发商的违法违约行为；严重的破坏了国家法律法规的严肃性；严重地损害了广大购房者的合法权益；严重地损害了人民法院公正执法的光辉形象；一审判决不但没有解决矛盾，反而扩大矛盾，无故地将业主与开发商的纠纷扩大到业主与政府部门之间，致使政府部门作为开发商违法违约的替罪羊。故请上级法院本着尊重事实、尊重老百姓的利益、维护司法公正的立场，严肃查明事实，撤消错误原判，并依法追究被上诉人逾期办证的法律责任。

 

    此致

温州市中级人民法院

 

上诉人：

       年    月    日