业主是否可以查看、审计物业管理收支帐目？

——取决于采用什么样的方式聘用物业公司

王海，www.wanghai.net ，

中国人民大学公共政策研究中心 社区治理项目组研究员

2004－08－08

从报纸上看到“法院判决丰台法院判决恋日嘉园小区物管会有权查账，但不支持业主审计账目”的报道，感到很迷惑——不采用包干制聘用物业公司，审计帐目是业主的当然权力，如果业主不能审计帐目，公布帐目有何意义？

目前我国各地的商品房小区聘用物业管理公司一般采取包干制和酬金制两种模式。

包干制比较简单，就是业主大会和物业公司先商定一个物业管理的具体服务标准写在物业管理合同里，业主大会批准物业公司的收费后物业公司按月收费并提供约定的服务，管理小区的支出和物业公司的利润都包含在物业管理费中。这种聘用模式的最大弊病就是——如果服务标准不明确，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，所谓干得越多越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。不过，如果采用包干制聘用物业公司，那么业主只要监督物业公司是否按照约定的服务标准提供服务即可不用担心物业公司做假帐，除了各项基金的使用外，物业管理帐目属于物业公司的商业秘密，物业公司没有义务再公布。

酬金制是物业公司按照业主大会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理活动，预算一般都需要非常详细，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的5—10％。预算的钱没有花完，剩下的都是业主的，如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主继续支付。这种情况下，物业管理费是全体业主的财产，物业公司公布帐目是必须的，审计帐目也是业主的当然权力。

以深圳为例，由于深圳一般都采用酬金制，所以《深圳特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十四条就明确规定“住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。”另外该细则第二十六条也规定“委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务帐簿移交给管委会。”

业主是否可以查看、审计物业管理收支帐目，取决于采用什么样的方式聘用物业公司。恋日嘉园的情况实际上还属于前期物业管理，业主按照公约要求公布和审计帐目应该得到法院支持，不过恋日嘉园的业主应该尽快更换物业公司，届时对帐目的审计任何人是没有理由反对的。