2003-8-30

作为一名从事维权工作多年的研究者，我认为如果政府可以明确业主委员会成立中的政府责任、禁止开发商或者物业公司向业主收取前期物业管理费用、完善对共有财产的登记制度的话，其实更换物业公司应该是一件特别简单的事情。

为什么这么说？因为如果……

 如果明确业主委员会成立中的政府责任，成立业主委员会就不用那么麻烦。

《条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

要换物业公司，得有业主委员会主持召开业主大会，《条例》规定了政府有指导的义务，但是没有规定政府在业主委员会成立中的责任。

比如区域的确定、产权明晰资料的收集、六图二书的归档等在房管部门早有备案，准备这些资料应该是小区办的责任，不应该让业主自己去找准备这些资料；同样，当入住达到成立业主委员会的条件时，成立筹备组和召开业主(代表)大会应该明确为是政府部门【应该是民政部门】的责任，未及时完成这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任；另外，政府应该建立行政回执制度，在业主委员会成立过程中随时给业主明确的回执，不能出现业主交材料小区办不收或者收了不认帐的情况。

 如果禁止开发商或者物业公司向业主无期限收取前期物业管理费用，就不会有那么多小区成立不了自己的业主委员会。

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

《条例》规定了聘请前期物业公司是开发商的事情，但是忘记明确前期物业管理费用费用要由开发商自己支付了。开发商签订的合同，凭什么叫广大业主承担费用？业主没有理由要为开发商所做的选择负责。从行政管理的角度，政府完全有权力禁止开发商或者物业公司收取前期物业管理费用，大不了让开发商把房价提高几十元呗。

前期物业本来也就最多2年的事情，但没有业主委员会，就可以一直赖着不走继续收费，所以现在鲜有开发商和物业公司主动配合业主成立业主委员会的。

如果政府禁止收取前期物业费（或者只准收2年），不仅避免业主承担不合理费用而且还可以促使开发商和物业公司积极协助业主成立管委会。因为合同是开发商和前期物业公司签的，不成立业主委员会要么继续让开发商买单，要么物业公司就收不到钱。

 如果完善了对共有财产的登记，就不会出现新的物业公司无法接管小区共有财产的情况。

本来业主买的房子就包括两部分，一部分是户门以内的个人空间，一部分是户门以外红线以内的共有财产。[根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之作为共有财产转移给全体购房者（即全体业主）。]可是目前政府对业主登记的只有个人户门内的面积，对诺大的共有财产似乎视而不见，这给新物业公司接管小区共有财产带来了巨大的麻烦，都搞不清楚哪些是业主的共有财产，怎么接管啊。

如果房产证上明明白白记载着共有财产【如整个小区的土地规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积等】的图纸等等详细资料，新的物业公司直接照单全收就完了。不走？还有警察呀，别忘了，侵占私人财产也不是轻罪。