今年的8月8日，是2008年北京奥运会开幕倒计时两周年的日子。对此，以北京为首的中国内地的重视程度自不必说，美国奥委会和香港也先后启动了北京奥运会两周年倒计时。对于国人来说，2008年奥运会的举办是个值得欢庆的盛事，而对于身在北京的人或者外地的投资客，却还有着另一层含义：到来就意味着结束，那么2008年之后，北京的房价会怎样。而且这个问题随着2008年的临近，越来越成为一种折磨，无论是对于想买房的人还是想卖房的人。

早在2001年申奥成功之后，关于奥运概念对于房地产影响的猜测就不绝于耳。尤记得在一片欢欣鼓舞的氛围中，北京亚运村以北地区的身价昼夜飚升，及至今日已不可同日而语。那时对于奥运之后的楼市风险及前景预测，只是寥寥略表，走走过场而已，毕竟距离尚远。5年过去了，房地产业历经两次宏观调控的洗礼，奥运会越走越近，加上目前北京房价的势头，人们的心里已经开始了与奥运会这个“假想敌”的战斗了：买与不买，卖与不卖，坚持还是妥协，都期望着自己所握的是胜算。

然而，2008年奥运会并不是游荡于房地产市场边缘的北京民众惟一的假想敌。

一个一直与汽车打交道的朋友，却在房地产问题上与他心目中的假想敌斗争多时，最终不抵家人压力于前段时日妥协，在北京五环外购得一单价7000元的住宅。这个假想敌是什么呢？就是他认为北京的经济中心会外移并必致房价下降。他的理论基础是，北京目前的房价太高，原因在于北京承担了太多的城市功能：政治中心、文化中心、教育科研中心以及经济中心，这种高度集中导致大量外来人口（包括国内和国外移民）的不断涌入。而一旦经济功能退化，需求必减，房价必落。所以，他在斗争中一直坚持着不买房，虽然最终“晚节不保”，但其理论初衷始终不改。就在上周，一个让他看了又哭又笑的《国务院关于天津市总体规划的批复》出炉了，在批复中天津被定位为北方经济中心。而此前已得到批复的北京市城市发展总体规划中，北京被定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”，并没有再提及所谓的“经济中心”。这位朋友据此更加信奉自己的理论，并不断鼓励周围的人继续坚持到底，房价不跌不买房。

由此看来，北京经济地位的变化将成为比奥运会更加不确定的影响房地产的因素。

以上两个假想敌在折磨民众神经的同时，也考验着开发商的神经。对于奥运会后房价的走势，一般人喜好参照前几届奥运会举办城市的房价情况：雅典奥运会前，房价7年内共上涨65%，奥运会后平稳，但奥运村惨跌；悉尼奥运会前7年，房价年均涨幅超过10%，2004年起开始下跌，但据预测，悉尼楼市将从今年下半年开始复苏，并逐渐恢复到申奥成功以前稳步上升的局面；亚特兰大奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平，奥运会后平稳，其中，大批移民的涌入成为亚特兰大稳定房价的重要因素。而据有关专家认为，与北京2008年奥运会后最有可比性的应是1988年韩国汉城奥运会，中国目前的情况与当时的韩国十分相似，正处于发展中国家向新兴工业化国家过渡的过程中。汉城奥运会后汉城房价并无下跌迹象，反而呈现高速增长。而根据国内的情况，可参照的就是1990年北京亚运会后楼市走向。尽管人们一致认为当初亚运会的场馆资源出现了极大浪费，但让亚运村10多年来始终风光无限的，是和市政府当初的规划初衷大相径庭的因素——浓厚的居住和商业氛围。道路和基础设施的建设，为亚运村周边楼市的发展提供了优良的基础条件。那么，2008年奥运会后，同样的局面也可能重演。

至于北京经济中心功能被天津分担之后，北京房地产的需求必会下降的判断，也值得我们思考再三。天津定位为北方经济中心后，北京的城市负荷会有所减轻，高房价对于城市准入的调节功能亦会衰减，如若房价降低，再加上政治中心、宜居城市等定位的吸引力，那么北京对于外部人群的吸附力依旧强劲。所以，经济中心外移所影响的需求弹性未必如上述那位朋友所认为的那么大，把这一规划所带来的影响认定为假想敌的必要性就颇值得商榷。

FT中文网专栏作家薛兆丰说：“下次你遇到大喊‘楼市要跌5成’的经济学家，你得先弄清楚，他自己是不是已经把所有房子卖了。”说到底，要想走出与假想敌的战斗，过上不再为房价涨跌担惊受怕的安稳日子，就要看你信谁所说的话，你是否把假想敌太当那么回事，你是否还保有自己对于现实的一点判断。

离假想敌远一点，也许一切自有变数。除此之外，也许别无其他忠告。