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导读

昨天（3月10日），南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局联合发布了一则《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》。通知规定：为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。简单点说：以后南京商业办公建筑不得按住宅套型设计！

该政策出台的目的性很明确，针对“商改住”市场。要知道，目前“商改住”市场主要存在于一线城市，北京商改住比例很高。主要还是住宅供应量少，单价贵，加上住宅限购，这就使得商改住项目有了市场。

南京市出台此新规，步上海后尘，主要有3个方面的考虑，6大深远影响。有些开发商要惨了，有些买房人要当心了，要提高警惕。与此同于，酒店式公寓却迎来重磅利好。此时，买房人该如何应对呢？

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南京新规正式执行：商业办公建筑不得按住宅套型设计！

1、《通知》的出发点：加强南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，维护规划的严肃性，防止此类项目变相建成公寓类建筑。

2、商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。

3、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

4、通知自发布之日起执行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知要求执行。

附《通知》文件：

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孟祥远教授 独家解读：3大考虑、6大深远影响！

南京市为何会出台此新规呢？

考虑一

目前，北京上海有很多在售、未交房的商住项目，对商办产品也先后出台相关政策，加强管理。显然，南京是在跟进一线大城市的做法。目前南京市场确实存在一些“商改住”的做法。虽然解决了一部分人的居住需求，但这毕竟与规划初衷是相背离的。2017年作为加强房地产市场秩序管理与整治的一年，南京市作为重点二线城市，作了一个表率作用。

全国类住宅政策收紧概览：

1、上海：今年1月起，上海拉开了全面清理类住宅市场的大幕。1月7日，上海市住建委公告表示对全市商业办公项目进行集中核查，期间暂停此类项目的网上签约。近日，上海对类住宅较为集中的闵行区开始试点整治。

2、天津：日前，天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》，今后天津不再新审批酒店型公寓项目。已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理相关手续。

3、北京：1月26日，首都之窗的《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》指出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。

4、深圳：2017年1月，深圳市规划和国土资源委员会官方微信发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》的通知，首次将商务公寓纳入价格管理。对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。

考虑二

基于目前南京市场库存压去化理想，现在南京市新建商品房库存量跌破2.1万套，库存还在持续性下降。

一般来说，商业办公过剩的区域，政府会出台措施去刺激公寓市场的销售，如句容，买商业公寓也可落户、商办产品库存大的城市也是允许商改住。但南京市场却发文明确禁止商改住。这也体现出南京的去库存取得一个比较好的成果，压力并不大。

考虑三

政府再出重拳，这些开发商要惨了政策的出台对于之前打擦边球的开发商来说，无疑是个大利空。主要有三类开发商：第一类：对于之前拿了商办地块，准备做大量配件、类住宅产品的开发商来说，如果还没拿到建设工程规划许可证，就无法走以前的路子。政策的冲击力，无疑这些开发商首当其冲；第二类：对于已在售的打擦边球的产品,这类产品在设计的时候就涉及违规建设，如偷面积、做隔层涉及等；第三类：做办公类产品的开发商。

产生六大深远影响

1、非住宅类市场将迎来重大变化，分化明显：住宅、商办公寓和类住宅将会有明显的区别。未来非住宅类建筑不会再有擦边球现象，商办地块必须做商业办公产品进行销售。

2、对于目前已经在售或领了建设工程规划许可证的项目，将会是一个重大利好，其产品将成为绝版，有利于商品去化。因为目前65年的公寓基本不批，40年公寓没有住宅性质，意味着政策将会直接刺激目前在售的公寓销售。

3、商办地块与住宅地块的地价将进一步拉开：未来商业性质的地块出让就难卖了，地价会趋于平稳，很难再卖出一个高溢价。

4、对于精装修挑高式公寓等打擦边球的此类产品，因其擅自加层、增加建筑面积等违法行为，导致其存在一定风险，后期可能会面临拆除的问题，在下手的时候要谨慎。

5、对于南京办公市场是一个大利空：南京本身不是一个典型的商务城市，办公产品去化艰难，以后商业地块只能做办公，不能做住宅、隔层、不能做套间设计，产品价值受到抑制，这无疑会增加办公产品的供应量。办公产品一积压，对其价格将产生一定的压力。所以，办公投资务必要小心！    

6、总的来说，南京房地产市场管理水平还是很高的，虽然楼市发展程度发展不及北京、上海，但政策出台比较及时，市场管理精准到位。这不仅体现出我们对土地市场、楼市管理上更加精明，在某种程度上也体现出南京今年的市场将会越来越规范。从卖地方面看，以后开发商想占小便宜、打擦边球越来越难。

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什么是公寓?公寓与普通住宅房有哪些区别?

从本质上说：住宅和公寓没有本质区别，我国的土地用途划分上原本只有住宅、商业用途、文教用途等，其中并不包括公寓这一项。很多公寓立项的时候，其实不是住宅就是写字间，之间并没有本质区别。

从定义上说：公寓是最广泛的房地产投资在商业房地产的一种，这个称谓也是舶来品。但随着公寓逐渐火起来，部分城市已经明确了公寓立项属于住宅，准确点说属于类住宅。

公寓与普通住宅的区别：

费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，还需要看当地的政策法规或者通知。

规定的使用年限不同，住宅的使用年限本身就不同，现在中国的地产市场上，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。当然了，使用权概念目前有不少专家提出质疑，或许过几十年这个数量不大的使用权费用可以不必再缴纳。

住宅性质的公寓与酒店式公寓的不同：

住宅性质的公寓属于住宅用地而非商办用地，产权年限较长，为70年，一般也不用做商业办公。如鼓楼滨江的证大大拇指广场目前在售的就是住宅性质的酒店式公寓，65年产权，可落户，感兴趣的朋友可以联系钱先生15720616259.

酒店式公寓是一种自住、投资两相宜的小户型住宅。目前南京市场上的一些酒店式公寓不少属于“商改住”。

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