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重磅！宁镇扬一体化升级为全省战略，宁句、宁镇两条地铁今年大动作！
(2017-01-23 18:06:49)
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杂谈 |
今天南京楼市
1、近日，2017宁镇扬市长联席会议在南京举行，会上将宁镇扬一体化重大项目上升到省级层面，提出以南京特大城市的带动作用助推宁镇扬一体化发展；
评：南京1小时都市圈逐步成型，随着合肥都市圈的成立，南京都市圈减负，江苏省将主攻宁镇扬城市群！
2、南京官方首次公开表态，新建三条过江通道均不收费，2017年交通运输工作会议公布了8大方面交通利好；
评：过江越来越方便，2017年南京城建大爆发！
3、明城墙内不再新建三级综合医院，南部新城、江北新区、麒麟将优先重点建设医疗；
评：南部新城、江北新区、麒麟科创园大利好！
4、中南海棠集项目规划出炉，今年即可入市；
评：青龙山国际生态新城2017年再添一子！
5、苏州政府明确发文，将试行《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见》，商办地产可转为住宅；
评：给开发商发福利！
看点
01
74个重点项目助推宁镇扬一体化，交通基础设施占比近半
1月18日上午，2017宁镇扬市长联席会议在南京举行。南京市长缪瑞林、镇江代市长张叶飞、扬州代市长张爱军等出席，宁镇扬一体化的重大项目上升到省级层面、进入省里“笼子”加以推进落实。
缪瑞林表示，推进宁镇扬一体化发展，是省委、省政府交给宁镇扬三市的重大任务，也是南京市责无旁贷的使命。南京市将发挥好省会城市、都市圈核心城市带动作用，主动担当，积极作为，牵头推进重点合作项目。
镇江、扬州两市领导表示，将认真落实省委、省政府部署要求，同心同向，紧密协同，更加主动对接南京，年内加快推动三市轨道交通，港口建设，教育，医疗等配套设施的启动落实……
顺应以城市群为主体形态推进城市化的大趋势，发挥南京特大城市带动作用，推动宁镇扬一体化发展。据悉，为项目化推进宁镇扬一体化的落实落地，三市今年共提出重大项目74个，其中南京市27个、镇江市22个、扬州市25个。74个项目中，交通基础设施占比近半。
南京市
11个交通基础设施项目
铁路和城际轨道方面，推进北沿江高铁、扬马巢城际铁路、南沿江城际铁路、镇宣铁路等项目前期工作，重点推进宁句、宁扬城际尽快形成整体线路方案；
国省公路方面，加快328国道南京至扬州段、南京绕越高速新篁胡同连接线等项目进展，推动城际快速路网连接。
镇江市
7个交通一体化项目
宁句城际轨道，起于南京地铁二号线马群站，终点接句容市区，全长31.9公里，今年开工建设；
宁镇城际轨道，初步规划起自仙林东地铁站，全长约60公里，将来分别延伸至扬中、丹阳主城，今年开展项目规划研究；
镇江至禄口机场城际连接线（扬马城际轨道），初步规划起于镇江东站，连接禄口机场，全长85公里；
镇江东（经句容）至南京南站城际轨道，起于镇江东站，终点接南京南站，全长约55公里；
南沿江铁路，在句容南设句容站，向西接江宁站引入南京枢纽，力争今年开工建设；
S122省道贯通工程，今年将做好项目实施方案，争取早日建成通车。
还有一项水路交通——秦太运河工程，通过开挖人工运河，贯通秦淮河水系与太湖水系。
扬州市
13个推进交通基础设施快联快通项目
在轨道交通方面，加快推进北沿江高铁、京沪高铁宁扬联络线、宁扬城际轨道交通建设；
公路交通上，尽快启动实施328国道快速化改造、南京绕越高速新篁互通与353省道连接工程，力争今年开工建设。
推进京沪高速公路南延及扩容项目，开工建设五峰山过江通道北接线工程。
此外，将在省交通部门统一部署下推动组建省港口集团，助力南京港建成区域性航运物流中心、国际性江海转运枢纽港。以资本为纽带，尽早启动建设宁镇扬组合港，发展公铁联运等方式，共同推进交通物流一体化。
此外，三市还分别提出了一批公共服务、旅游和生态保护等一体化项目。
主页君微评：去年年末，随着“宁镇扬”一体化的推进，南京都市圈的概念开始深入人心。期待南京房价大落，市场、政策都不支持，而货币贬值也无法抗拒。在房产理财仍旧比股市、存款、理财等其他标的都强很多的当下，房产置业仍是较优选择。南京房价在经历上一波疯狂上涨后，不少买房人已经把目光转移到南京都市圈或者其他强二三线城市，特别在“宁镇扬”一体化提出后，南京的环京板块较有潜力，机会不错。
看点
02
南京官方首次公开表态，新建三条过江通道均不收费
继上周公布2017年南京“治堵”17项工程等交通民生实事之后，昨天上午召开的南京市交通运输工作会议再次传递出好消息。南京市交通运输局局长陈雷表示， 2017年，南京将启动和燕路通道、浦仪公路2条过江通道建设，而且这两条过江通道和在建的五桥建成后均将免费对市民开放，这是官方首次发声明确表态不收费。
加密过江通道建设，是南京“十三五”期间交通基础工程建设的重点。目前长江五桥的主体工程已经开始了，今年新开工的2条过江通道还需要国家审批，前期工作量比较大，同时，南京建宁西路、仙新路、汉中西路、龙潭、七乡河、锦文路等规化过江通道的前期研究也将展开。
此外，2017年交通运输工作会议上还透露一大波重磅交通城建消息，与每个南京人的生活息息相关。
2017年，这些交通利好值得关注
1
加密过江通道
加快长江大桥公路桥维修改造工程
全面实施长江五桥主体工程建设
启动浦仪公路过江通道、和燕路过江通道建设
开展建宁西路、仙新路、汉中西路、龙潭、七乡河、锦文路等规划过江通道前期研究
2
扩容高速公路通道
续建溧高高速，实施宁合高速扩建改造
增建宁杭高速淳化互通
完成高宣高速、宁马高速扩建改造前期工作
3
优化干线公路布局
建成341省道和246省道溧水段
续建龙潭港疏港公路、江北大道雍庄至龙池段、104国道江北段、340省道江宁及溧水段、360省道高淳西段、002省道江宁段
新建312国道栖霞段、246省道江宁段、126省道雨花段、宁杭高速江宁淳化连接线等项目
4
加快城市道路建设
完成扬子江隧道江北快速连接线改造、南京南站枢纽快速环线龙西互通二期、绕城公路铁心桥立交改造工程
续建苜蓿园大街南延、纬七路东进二期等工程
启动红山路—和燕路快速化、扬子江大道节点改造等重点道路建设
推进城市道路环境综合整治、背街小巷整治和桥梁整治等工作
5
深化区域交通合作
以宁镇扬快速化、通勤化交通设施建设为突破口，加强宁句先导区综合交通网络衔接，推进镇宣、南沿江铁路，宁镇312国道、340省道、宁扬328国道、356省道等一批重大交通建设项目，促进都市圈基础设施无缝对接。
6
全面加快地方铁路建设
配合推进南沿江城际铁路开工建设，加快开展北沿江高铁、宁淮城际、宁合客专、镇宣铁路、扬马巢城际等项目前期工作。
7
继续加快轨道交通建设
组织好宁和城际线试运营
力争建成宁高城际线二期
续建宁溧城际线和地铁5号线、1号线北延、7号线工程
建成麒麟有轨电车线
8
完善公交基础设施建设
建成石湫、和凤客运站和高淳交通综合枢纽
续建马群综合换乘中心、浦口城西路换乘枢纽和高淳双牌石客运站
完成江北新区泰冯路换乘中心、铁路客运北站规划
看点
03
南部新城、江北新区、麒麟科创园将优先重点建设医疗
1月22日，南京市政府公布了《南京市“十三五”医疗机构设置规划》，其中首次明确以明城墙为界，明城墙以内不再新建三级综合医院。此外还提到，南京市中医院将在南部新城进行异地扩建；江北新区将重点推进南京国际健康服务社区建设。
全市床位过度密集分布于明城墙内
据了解，“十二五”期间，南京承担了大量对省内其他城市及周边省市的医疗服务任务，据2013—2015年数据统计，鼓楼医院、儿童医院出院病人中非本地病人占比分别达50%、60%。
医疗资源配置不够合理均衡也是南京目前面对的一大问题，从结构层次上看，基层医疗卫生机构床位数仅占全市医疗机构床位数的8.35%，90%的床位资源集中在二、三级医院；而从区域分布上看，全市床位过度密集分布于明城墙以内，新五区每千常住人口床位数仅为3.96张，远低于6.2张的全市平均水平。
此外，部分专科医疗资源明显不足，服务老年人群的康复、护理等医疗机构发展相对滞后；精神病持续康复、照料的机构十分缺乏；妇产、儿童健康服务资源更显不足，针对心脑血管病、肿瘤、呼吸系统疾病的预防、保健、康复资源紧缺。
江北新区、麒麟科创园优先设置三级综合医院
对于上述现状，规划首次明确了医疗资源空间管制要求，将南京全市分为控制发展区和鼓励发展区并确定：明城墙以内空间为控制发展区，明城墙以外空间为鼓励发展区。控制发展区内，对现有医疗机构的数量和规模严格控制；鼓励发展区内，积极鼓励引导新增资源向该地区倾斜。
在具体指标上，规划也有明确要求，其中，三级综合医院：新增指标为控制发展区内不再新设，鼓励发展区内新增4~5家，优先在江北新区、麒麟科创园等区域内设置；存量指标为浦口新城医疗中心（南京国际健康服务社区）新建三级综合医院1家；提档升级指标为浦口区、六合区、溧水区、高淳区区医院可申请升级为三级综合医院。
规划还对医疗机构和医疗资源的设置都进行了量化。到2020年底，按照全市常住人口950万、每千常住人口医疗机构床位数6.5张测算，“十三五”期间全市可新增医疗机构床位数10644张。将严格控制公立医院增加床位。分级诊疗就医格局全面建成。基层医疗机构诊疗量占总诊疗量比例达到65%以上；新五区区域内就诊率不低于90%。此外，每个街道或3万~5万服务人口设立1所社区卫生服务中心，每个建制镇重点建设1所政府办的社区卫生服务中心（卫生院）。
看点
04
中南海棠集规划出炉，预计今年即可入市
近日，江宁市规划局发布了关于“NO.2016G22地块房地产开发项目”批前公示，项目拟建14栋住宅产品，均为30层高层，目前项目工地已经施工，预计2017年入市。
2016年7月8日，经过79轮竞拍，中南以楼面价18829元/㎡拿下青龙山国际生态新城G22地块，该项目案名为“中南海棠集”。
该项目位于江宁区天靖路以南、上高路以西，总用地面积约75793.81平方米（约113.7亩），规划用地性质为二类居住用地和幼托用地，拟新建高层住宅及15班幼儿园，总建筑规模约26万平方米。
此外，中南在青龙山的另一个项目中南缇香漫（G19地块）目前也已经正在筹备中，预计年后公开，目前青龙山国际生态新城已有4个项目面世，整体均价不超过25000元/㎡，此外，区域最高地价融侨G18地块规划也已出炉，预计今年入市。
东城金茂悦，目前在售少量房源，面积115㎡，均价24579元/㎡。预计3月加推4、9、10号楼，面积90-135㎡，价格待定。
融侨悦城，目前在售建筑面积为89、109和119㎡房源，均价为23000-24000元/㎡。
中南缇香漫，预计年后首开1号楼，共204套房源，面积89、117㎡，2梯4户。
中南海棠集，2016年9月25日举办品牌发布会正式定案名为中南海棠集，现规划已出炉，预计3、4月公开售楼处，今年首开。
看点
05
苏州最新去库存政策：商办地产可转为住宅！
近期，苏州政府明确发文，将试行《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见》。
该政策的核心内容，是允许商业和办公物业有条件转为住宅——商业办公项目如果尚未开发建设完成，或已竣工尚未实现销售，可以申请调整土地规划，可以调整为住宅进行开发、建设和销售，也可以进行养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。
这次的去库存政策，可谓是非常优惠。比如，土地的业态调整申请获批后，涉及项目改建、重建的，减免有关规费。而且，根据项目需要，适当增加商业办公用房配套功能。对新建未竣工的商业办公项目,具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的，可按相关规定设计配建燃气入户。
根据苏州市住建局1月20日的最新数据，非住宅的库存数为9.37万套，比住宅库存的两倍还要多（4.2万套）；总建筑面积超过776万平米，远远超过了住宅（627万平米）。这些库存还仅仅是已取得预售证的，还有大量项目正在开发，没有上市。
苏州商业库存积压的背后，是城市大发展的后遗症之一。2008年，苏州提出了新的商业格局——“两核三副、两轴三带”。随后工业园区的湖东和湖西商业新城崛起，让开发商看到了新希望，随后涌入了相城、吴中、平江新城。
然而，令人不解的是，在巨大的库存面前，2016年苏州依然有大量的商业用地进入市场，2016年苏州卖出的74宗土地中，住宅34宗，总面积为229万平米，而商住和商服用地为37宗，总面积为194万平米。住宅和商业的比例为53%和47%。
苏州2016年土地市场的疯狂表现，也让它成为了中国对土地财政最依赖的城市，根据8月份的一份统计数字，苏州对土地财政的依赖度达到82%，远远超过其他城市。
值得注意的是，根据苏州政府的通知，2015年1月1日后取得土地的商住项目不在这次调整的范围内。一位苏州地产从业者告诉界面新闻记者，这可能是因为2015年之后，苏州的住宅和商住用地价格已经被大幅拉开。
孟祥远工作室综合整理自南京日报、扬子晚报、江宁市规划局、投资观察界等
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