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​今日头条

10月5日南京限购限贷升级后，南京共有超40盘推出1万多套新房，成交量直接“腰斩”，房价得到有效控制，但降价痕迹基本还没出现，依然在涨。但从去化情况来看，市场分化加剧，出现两大主线：

1、这些楼盘去化艰难：房价2-3万的中端项目，去化呈现明显下滑，有的去化结果开发商不敢公开，尤其是缺乏有效支撑的楼盘最近很是尴尬。那么，这批项目是不是会最先降价促销，成为南京楼市第一波降价盘？

2、河西、鼓楼滨江、南站等热点板块依旧火热十足，开盘基本是卖光；

2万以下的刚需楼盘也很火，就拿昨天开盘的板桥明发浦泰梦幻家来说。虽然限购，人气依然很火爆。来买房的很多是小年轻，刚需自主需求。有网友就奇怪了：南京刚需市场到底有多大？房价还有上涨的基础？

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这些房子为何去化艰难？

从去化情况来看，目前南京中端楼盘受这波调控影响很大，去化不理想的也大多集中在这个价格区间：

1、10月15日，融侨悦城首开推出368套新房，销许均价23949元/㎡，截至11月7日发稿前，网上数据仅上传73套；

2、10月21日，电建海赋尚城推出232套房，均价25800元/㎡，当天去化5成；

3、10月22日，雅居乐滨江国际加推219套新房，均价29800元/㎡，2周过去，截至11月7日发稿前，也仅上传54套；

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那么，是不是这些楼盘就会最先降价？还有没有机会突围呢？

为何这些中端楼盘会难卖？

对于刚需来说，价格上难以企及。200-300万的房子，大部分的刚需还是不能承受，刚需受阻买不起；

对于改善来说，产品上没有达到改善的要求和层次，离改善还有一定的差距。所以改善客户也不太垂青。

那么，这些中端盘就没机会了吗？如何突围？

值得注意的是，这些板块却存在一个很有力的支撑点——地价。这些板块相对来说，虽然基础还不够扎实，但其楼面地价却往往与房价基本持平，这就给房价提供了有利支撑。在地价房价相互助推下，这些楼盘也会迎来机会。

总的来说：

短期之内，刚改项目道路会比较艰难。刚需升级受阻力，买不起；有钱人被限制，买不了；而更有钱的客户却珍惜购房资格，更愿意买优势楼盘。所以，短期来看这些板块的楼盘去化有阻力。但中长期来看，随着规划利好落地，区域发展日益成熟，中长期前景被看好！

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河西等核心板块依然难买到！

看下限购限贷后的热销板块，以河西为典型代表：

1、10月14日，纯新盘金地中心风华开盘，240套房700多组客户，全部卖光；

2、10月15日，佳兆业城市广场开盘，352套房769组客户，全部卖光；

3、10月30日，海玥名都开盘，294套房715组客户，卖了9成；

4、11月2日，仁恒江湾天成开盘，214套房920组客户，全部卖光；

5、11月2日，鼓楼滨江中冶盛世滨江乒乓球摇号，160套房300多组客户，基本卖光；

6、11月2日，南站板块中交锦致首开176套新房还剩3套；

7、南站片区首开的项目万科九都荟、旭辉铂悦秦淮、绿地玉晖去化都很不错......

从去化成绩来看：

这几大板块受新政调控影响并不大，基本都卖到9成多甚至售罄，且促进开发商积极推盘供货，河西、鼓楼滨江、南站在新政出台前已是许久未有供货，买房人有钱都买不到；

从买到概率来看：

买房人买到概率明显提高但却依然难买。上轮河西开盘潮约有1100套房源上市，3100多组客户参与抢房，买到概率约为1:3。

为何这些楼盘依旧火热？这种情况还能维持多久呢？

1、受限价保护，这些板块反而被大家看好，成为易涨难跌、抗跌性强的板块。以河西为例，河西是受限购限贷冲击最大，然而8成的首付门槛依然被抢光；

2、前期供货量少，造成市场稀缺。河西、鼓楼滨江、南站板块等板块由于前期开盘很抢手，加上限价不让涨，开发商推盘不是很积极，市场需求不能满足。现在能买到机会大大提高，于是继续追捧；

3、随着后面货源陆续上市，以河西为代表、一房难求的板块随着供需关系逆转，市场将会回归到一个平衡点；

4、据爆料，今年底明年初，河西限价将很有可能放开，这也就意味着河西中将突破4.5万，河西南突破3.5万。那么，这个时期准备推新的金隅紫京府、保利天悦等河西南项目的价格就很值得关注了！

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这些刚需楼盘依然难抢！

南京房价19个月连涨，2万以下刚需盘日益被压缩，新政后却火爆十足，逢开必火：

1、11月6日，板桥明发浦泰梦幻家开盘296套新房，销许均价17247—17736元/㎡，千余买房人到场，卖光问题不大；

2、11月5日，江宁滨江禹洲弘阳滨湖里首开276套新房，均价12200元/㎡，约500组买房人来买房。

3、10月29日，江宁滨江中国铁建原香颂开盘推出356套新房，均价10632元/㎡，基本卖光；

4、10月22日，江北六合紫艺华府，首开404套，销许均价12012-13263元/㎡，当天全部卖光。

5、10月21日，江北高新区新城花漾紫郡推出342套，销许均价16122-17960元/㎡，去化超9成。

6、10月13日，江宁禄口新城保利天地加推324套房源，均价约17000元/㎡，全部卖光。

刚需盘为何能逢开必光？

首先，刚需客户受调控冲击不大，反而相对来说是被政策保护的重点对象。从这些项目开盘现场的买房人来看，很多都是小年轻，第一次买房，贷款、购房资格都没问题；

其次，刚需客户是市场的主力，需求量较大。尤其是万元出头的楼盘，价格有吸引力，也在刚需承受范围内，所以开盘会很火。

目前刚需还能去哪？

目前200以内能买到的刚需楼盘主要是目前的江浦雨山路、高新区、板桥、六合，江宁滨江、禄口，主城区的麒麟、城北还有少量项目可以选。万元出头的江宁滨江也很受刚需欢迎。

各刚需板块升值空间如何？

1、江北板块中的六合区域也是谷底区域，经过几轮涨势价格明显翻番，需要谨慎对待，如果资金有限的购房者，可以选择地铁沿线项目。

今年3月底4月初开始重点推荐六合龙池板块地铁盘，虽然那时候很多人不看好，但我相信高新区进入高位后的购买力迁移和板块轮动，从7000到1万2，至今涨幅超过70%，超过很多明星板块！可能还会涨到一万三四，但变现能力存疑。

2、相较于六合区域，桥北的高新区域也受“限价”影响较大，土地价格相对也比较高，那么如今看来板块的价值就提升不少。

3、江浦珠江镇配套等日益成熟，房源供应量少，抗跌性较强。江浦的隧道口板块还是引领型板块，也是风向标。

4、目前桥北板块内刚性需求依旧浓厚，长江大桥的封闭，区域内二手房会有一定的波动，而此时购房对一些价高，精装的新项目，可能不是入市好时机。

5、禄口表现也可以，地铁房首开1万5，现在也涨到1万7，但距离上离主城有点远，但能满足基本的居住属性，交通方便，地铁盘自住可以考虑，但价格也已经到了高位。

6、再看主城其他区域，目前的麒麟板块、城北尧化门均价已达2.3-2.5万/平左右。但目前供货量少，开发商任务也基本完成，暂时也无降价动力。