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今天头条

11月17日，南京将迎来双限后的首场土地拍卖会，届时会对江北、江宁的9幅地块进行公开出让，板块地价能拍到多少，开发商、买房人都非常关心，因为它们将直接影响江北、江宁未来2年房价走向。

为了进一步洞察真相，继11月3日孟祥远工作室对江北G68、G69两幅宅地尽心实地探访后（具体可见大事件！香港房企来江北看地，本月桥北楼面地价超房价？），今天我们又来到了位于江宁东山的G70地块，该地块是本场土拍单价最贵的宅地，最高限价楼面价为25013元/㎡，碾压板块房价。

孟祥远教授 认为：本次土拍会出现冷热分化，较为偏远、关注度不高的地块表现不会那么火热。

1、NO.2016G70江宁区东山街道外港河路以东、泥塘路以南地块的基本资料

1、四至：东至现状，南至外港河路，西至港河西路，北至泥塘路；

2、出让面积：24787.11平米；

3、规划用地性质：R2二类居住用地；

4、容积率：1.0＜R≤2.5；

5、挂牌出让起始价：9.4亿

6、起拍楼面价：15169元/㎡；

7、最高限价：15.5亿；

8、最高限价楼面价：25013元/㎡；

9、周边在售楼盘：

东城金茂悦，前期均价24500元/㎡左右；

融侨悦城，均价24000元/㎡左右；

10、周边土地出让表：

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/Wuerr0OnLdE3JUDTllBa4XIPlDKkn3VeUF9jwr81RN3cIqYe5ribYicrLX33IRppBngibocm3XZaCJ7iazed1bLqSQ/0?wx_fmt=png

2、我们今天对江宁G70宅地探访经历

今天南京天气微凉，上午11点我们驾车来到了江宁G70宅地，土地市场网的信息显示，G70地块位于万安西路和泉东路交界处的南侧。

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我们走在泉东路上，看到了青龙山国际生态新城的指示大牌，百度地图显示，G70地块距离青龙山生态新城的核心区仅1.5公里左右，中间间隔一条宁杭高速公路。

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G70地块隔壁项目为远洋绿地雲峰公馆，以及老小区天景山公寓。在地块现场，放眼望去，地块地势较为平坦，后期平整工作量较小。不过地块周边有高压线穿行而过，是一大不利因素。

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目前，外港河西路道路工程污水管道在施工，所以G70地块周边被用护栏做了简单遮挡。

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商业配套：江宁东山商圈；

教育配套：上元中学、东山小学等；

医疗配套：江宁中医院、南京医科大学江宁附属医院、江宁博爱医院等；

孟祥远教授 谈及G70宅地时表示：

1、 这是新政后的第一场土拍，G70是其中的标杆地块，更值得关注，也具有风向标意义。G70地块属于江宁最成熟的东山街道，目前该板块开发已接近尾声，增量土地有限，地块也相对稀缺。

2、G70宅地面积不大，总价不高，大部分开发商还是买得起的，预计会引来不少房企报名。

3、大家非常关心，这块地能拍到什么样的价格？总价门槛不高又比较稀缺，加上周边也比较成熟，也算这一轮土拍当中素质最好的地块，且在目前东山核心区域房价突破3万的大背景下，这块地很有可能迎来争抢，并有可能突破2万5最高限价。

4、G70地块楼面地价如果能达到最高限价，对市场的影响将会不小。假设楼面地价达到2万5，江宁东山的地价房价将产生倒挂，毕竟周边房价也就2万多一点，目前临近的青龙山国际生态新城精装修2万4-2万5/㎡左右，地价将对房价产生巨大支撑！

如果突破最高限价，也意味着房价要奔向3万5-4万，意味着江宁中心区3万的价格也会更受青睐，而青龙山国际生态新城、麒麟科创园之前拍出的高价地也将全部解套，发展空间更大。

5、尤为值得关注的是，此次拍地，江宁东山土地最高限价楼面价已经从2.2万提高到2.5万，这说明政府对最高限价的标准是在提高的，以防止更容易出现地王。

3、江宁淳化商业街A、B两块地性价比不算特别高

本次土地拍卖会，江宁除了G70宅地有看点之外，位于淳化商业街的G67、G71两幅地块也颇受关注，这两幅地块距离梅龙湖500米左右，景观资源优越。百度地图显示，G67、G71两幅宅地距离一号线南京交院站直线距离4公里左右，交通相对便利。

NO.2016G67江宁区高新园淳化商业街B地块

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/Wuerr0OnLdE3JUDTllBa4XIPlDKkn3VePp5whRiaQneXMhvEhbyTAGzmFQ2C62ptzicksz28yk2ZgD3BsEqXODPQ/0?wx_fmt=png

NO.2016G71江宁区高新园淳化商业街A地块

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/Wuerr0OnLdE3JUDTllBa4XIPlDKkn3VeibXfkAua720RItLEoSEVUmXm6fMShLaqZEhPsoSf4lhFU5R7dzVms6A/0?wx_fmt=png

NO.2016G67、G71两幅地块的基本资料：

http://p3.pstatp.com/large/106900076a3fe699e229

NO.2016G67、G71两幅地块周边土地出让表：

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/Wuerr0OnLdE3JUDTllBa4XIPlDKkn3Ve7IMpK0dsMadbBCWVUCSTes1qa86BwuqRpS9icpxmEiaU7VvMq9C0Sazw/0?wx_fmt=png

​孟祥远教授 认为：淳化商业街A、B两块地，距离本次拍卖的G70地块大约6公里左右，位置并不差。不过，淳化街道目前还没有经历大规模开发，板块仅有梅龙湖无界这样的少数楼盘，市场关注度并不高。而楼面地价1万9的最高限价的两地块相对于青龙山国际生态新城、麒麟科创园等地来说，更为偏远，性价比不算特别高。如果达到最高限价，房价也要3万多，对陌生板块来说显然也是个考验。值得一提的是，这两块地挨在一起，面积较大，适合大型房企去做整合开发。毕竟地块距离弘阳上院也就两三公里，那也是2013年的江宁地王呢。