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在限购、限贷、限房价、限地价“四限”政策的执行下，南京房价涨幅得到了有效控制。

受政策影响最大的河西、江北板块，不少热门热门楼盘近期加推的价格仍与数月前开盘均价是持平的。以仁恒江湾城为例，11月2日加推均价为45000元/平米，4月12日开盘均价为44900元/平米，时隔7月，均价仅上涨了百元。

那么，买房人和开发商最关心的话题来了，南京房价的上涨空间还有多少，政策过境后，南京房价具备报复性反弹的基础吗？

1上轮限购政策出台前后，市场发生了这些变化

2011年2月19日南京限购政策落地。南京楼市发生了几大变化：

1、南京市新房市场犹如坐上了“过山车”。南京网上房地产的数据显示，限购令出台后的2011年南京楼市跌入冰点，当年上半年月均认购量仅有两三千套，不及正常月份的一半，全年的新房成交量也只有3.8万套，创下2007年以来的新低。此外，新房库存量持续攀升，一度突破历史峰值。

2、2011年南京市国土局共推出85幅地块，其中底价成交60幅，有15幅地块流拍；2012年有5幅土地流拍，2013年则有2幅土地流拍，2014年截至目前有2幅土地流拍。限购三年半多，共24幅土地流拍。

2014年9月21日，南京执行了三年半的限购政策正式取消。

那么，在限购解除之后，南京楼市发生了哪些变化呢？

1、据南京网上房地产的数据显示，2014年9月22日至2015年9月21日下午7时，南京新房成交量共92562套，若以近年来南京每年成交的新房数量比较，这一数据是自2010年以来的最高值。

2、南京房价连涨19个月，涨幅在全国位居前列。

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上图来自凤凰房产南京站

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孟祥远教授 认为：限购之后的房价走势，一般是涨的多，跌的少；涨的时间长，跌的时间短。当下这一波调控与之前有很大不同，这一次是地方政府自发行为，留有余地，且政府形式也有不同，资金面更加充裕，房地产对经济的作用也不可替代。中央经济工作会议也提出，面对不同地区的楼市特点，要因城施策。不能用一个地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一线城市抑制投机，二线城市要稳定下来，三线城市要去库存，让市场能够可持续地健康发展。因此综合来看，当下的南京市场对政策有点反应过度，这也需要一段时间来消化利空，总体来看，下一步政策是不可能再加码了。

2参照上海北京，限购限制真能控制住南京房价的上涨吗？

在这一轮房价上涨大潮中，表现最为亮眼的除了南京、合肥、厦门、苏州4个城市之外，北京、上海的房价涨幅也很惊人。

今年8月份，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮》。《白皮书》指出，北京房价已连续上涨10 个月。

此外，国家统计局发布的70城房价数据显示，截止10月份，上海房价已经连续18个月保持了上涨势头。

值得注意的是，北京、上海两个城市始终在执行较为严厉的限购、限贷政策，从未放开。

那么，房价水平仅次于北京、上海、深圳、厦门，位列全国第五的南京，限购、限制真的能控制住房价上涨的大势头吗？

孟祥远教授 认为：这一波房价上涨源于北上广深的拉动，这些城市由于限购限贷出现调整，导致周边城市出现机会。南京的楼市虽说不如北京上海，但南京与北京上海的城市气质很相像，吸附力很强，又是区域性中心，所以说调控对其伤害不会特别大，孕育着反弹机会。

3高地价推涨房价成为大趋势

2016年堪称南京地王年，各板块最高地价不断被刷新。地价的全面飙升必然带来后市房价的上涨。

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若这些高价地入市后，南京的房价或许会是这样的：

1、河西南葛洲坝项目，楼面价45213元/平米，目标房价是卖7.8万/平米；

2、浦口恒大项目，楼面价22494元/平米，房价预计要卖到4万/平米左右；

3、城南大名城项目，楼面价29093元/平米，未来房价要卖到5.5万/平米左右；

4、江宁岔路口万科项目，楼面价27168元/平米，未来房价要卖到5万/平米左右；

……

目前南京新房成交均价在2.2万/平米左右，明后年高价地入市，南京新房均价有望被3万/平米左右。

孟祥远教授 认为：地价支撑房价，比如说昨天亮相的麒麟总价地王中南熙悦，楼面价1万9，接近房价，意味着房价下跌很难。当然少数地王会被套，但不是普遍现象。

4楼市的大环境仍然是有利的

对于当前的楼市大环境，孟祥远教授 表示：

1、人口。南京的人口虽说现在流入不大，但是存在被低估的情况，南京人口总量850万人，一年的常住人口增量也不容小觑。南京这样的大城市机会多，会吸附更多人才走入这个城市。

2、土地。有高价地的支撑，致使南京房价很难出现大幅下跌。据统计，南京去年土地出让金排在全国第三，今年有望排在第一。目前南京的财政对土地的依赖程度能较高，所以一下子遏制土地出让、遏制地价上涨是不可能的。从政府调高江北、江宁宅地出让的最高限价即可看出（以11月17日将拍卖的土地为例）。

3、资金。在全国资金充裕的背景下，南京的资金量会更大，江苏是全国数一数二的经济大省，长三角也是经济富裕地，尽管南京如今受到一些限制，但限购限价一旦放开，市场会有表现的机会。

4、政策。目前银行利率仍然是史上最低的，并且优惠幅度也比较大。此外，中央三部委于2月19日出台了契税、营业税的优惠新政，力度也是前所未有。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。