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近日，看到阳光 的一篇文章蛮有意思----《年轻人的第一次该给谁》。别想太多，文章谈的是：年轻人第一套房该买什么地方、什么楼盘？随着房价高涨，收入赶不上房价，无背景的年轻人买房越来越难，留宁门槛越来越高。现在“大城市里年轻人买房”问题已成为广受关注与争议的社会问题。作为一名大学老师，每天与大学生交流接触，对于现在年轻人存在的焦虑与迷茫我也很能理解，也深有感触。

文中观点提出，第一套房对于年轻人来说是人生中第一个的筹码，至关重要。诚然，我个人也很认同的，我也一直劝年轻人买房要趁早。那年轻人第一套房到底要买什么样的呢？文章提出：一定要考虑增值潜力区域最优化的楼盘，不要一昧贪图交通的便捷；买新房，不要碰成熟区域的老破小。实际情况真是如此？值得商榷！

个人认为，每个人的情况都不一样，也不能一概而论。年轻人尤其是大学生，买房条件基本上都不是很好，资金并不宽裕的情况下到底该怎么买房呢？作为过来人，我想谈谈自己第一次买房经历和感触，与大家共勉，希望能给正准备买房的年轻人一点帮助与借鉴。

孟祥远教授 第一次买房经历之谈

我第一次买房的时候，还在读研究生。10年前的房价还没这么高，河西也就6000，去看一番，空空荡荡了无人烟，只有民工兄弟聚集活动，很像去年我们到河西南或如今去燕子矶看房的样貌。我买房的时候江宁也就三四千，但房价已经开始涨了。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHCgFetZOHkpRwV8AtOhDTq6EW6icvaicGibCUJOVCEUvTTNOBh1g8odsN64kFOUGMZwjOONQ56bI2Tg/640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1

主页君在南大读研时在北大楼留影

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当时最大的窘境是经历了一些变故，手里没有多少积蓄，七七八八加在一起也就2万块，但看着房价这样的上涨趋势觉得不能等，就从亲友和师兄那借了点钱，凑齐了首付，在江宁比较成熟的地方买了套50平米的小房子。这套房子算是我在南京的首次置业，总算是心安了。买完之后，房价就呼呼涨，但没有住过去，因为我一直在南大读硕士与博士，更愿意待在鼓楼。

博士期间比较忙，社会事务也在增加，媒体和企业的接触越来越广泛，收入也在增长。考虑到江宁不会去住，就把它卖了，然后换了一套城区的新房，后来搬进去居住，安家南京。江宁的房子涨了不少，卖了之后，我们新房的首付也足够了。当时贷款利率七折，还有公积金，也无压力。手头有积蓄了，那就继续买房。手里有房，分享城市发展的成果，总是不错。

三点买房感触，与年轻的买房人共勉

我第一次在买房，包括之后的买房时机都还可以，基本都是在很低的点买入，财富有了增值，房产的资本性开始显现。买房这事经历不少，经验教训也很多，亲身经历对自己的帮助也很大。在第一次买房这件事上，我自己感触也很大，三点经验分享给大家：

第一，刚需买房最关键看购买力，年轻一般都穷，资金往往很有限。首次置业要买自己买得起的房子，这并不容易。当初我买的第一套房子是二手房，虽然很一般，但是距离城市不远，交通也很方便，更重要的是在自己能够承受的范围内。而且买房本身也需要有个过渡，实属正常，这种刚需房流动性也比较好，容易出手。

当被问及刚需如何买房时，我也常常说：做人要务实，刚需买房更需脚踏实地，如果一开始就盯着高大上的新房产品，那就不现实，年轻人不要一开始负担那么重，随便一套房子月供都赶上收入了，青年人的生活不是只有房子。等以后有条件了换个大的，也是可以的。

对于自住客户来说，看看二手房也很正常。一方面，南京二手房市场的年涨幅并不是很大，但还是有机会的。二手房成交价比新房稍微高一点点是正常的，毕竟是现房；另一方面，刚需考虑的就是价格便宜，户型实用，出行方便，配套丰富，二手房可以更方便满足自主的要求，如离上班地方不太远，出行方便，基本生活设施完备，还有现成的学区等各方面都能基本满足，只能说小区物业不是很好，但炒作水分较少，价格也可以承受，房子性价比高。

简言之，首次置业还是多考虑性价比。

第二，要善用福利性质的房贷，通过杠杆让收入追上房价。大家常说收入赶不上房价，现实中由于货币贬值，房价高涨，造成多年辛苦攒下的储蓄买不起房的故事也很常见。但我想说，只要用好了杠杆，收入是可以追上房价涨幅的。现在买房的首付比例是30%，今年房价的上涨幅度在50%左右，如果考虑到杠杆的话，收益也会更高一点，比如100万的房子涨到150万，你就有了80万，可以支付200多万房子的首付。

第三，先上车，在不在车上差别很大。回过头看，在车上或车下，早上车还是晚上车，差别还是非常大，我就不举例了。身边很多案例，听起来就很不美好了。且每次调控都是在给刚需上车的机会，想要留在南京的一定要把握住这样的机会，否则可能永远成为城市的过客了。

我为什么要讲述这个故事？

明天（本周日），我们买家品鉴团乘坐大巴走进镇江市区，然后下午返程会路过去仙东宝华看恒大雅苑，这个项目目前价格一万出头一点，是最后一栋精装修。考虑到周边毛坯房都到这个价格了，我觉得还行。而且一起团购还有格外优惠，恒大也承诺可以无理由退房，相当于没什么风险了。

然而，我们薇信群里有学员在看到我们的招募后，有些异议，表示不能理解，说我之前不推荐宝华，为何现在又可以买了呢？沟通以后，发现这个学员今年4月曾向我咨询了仙东房子的事情，当初我不建议买。现在仙东涨了，他很郁闷！

当时之所以较为肯定的没有推荐，是因为在上涨行情迅猛的南京，仙东行情一般，价格方面没有明显优势。与之相对的，六合龙池区域在4月份是比较推荐入手的板块，包括我自己的助手也在那里买了房子，那时候才六七千。到现在，半年就升值已经近一倍，收益还是不错的。

现在来看，宝华从4月到现在，房价涨幅就没那么高了。仙东今年大概涨了50%，幅度不算很大，收益远远低于六合。不过现在六合房价已经在高位，性价比优势不再突出，现在再入手就要好好思考一下了。

只有不对的时机，没有不对的板块，正因为宝华前期补涨一般，后期腾挪空间会大些。此次去看的恒大雅苑，过去一年涨幅并不是很大，还算有补涨空间。这次是最后一栋楼，精装修售价11000多，与周边毛坯房的差价也不算很大，性价比较高。近期宝华又出了楼面地价五六千的地王，综合多重因素来看，以现在这个价格入手还是比较安全的。值得一提的是，恒大自2015年开始，全面实施无理由退房决定，凡是恒大的地产项目，在交付前有不满意，随时可以退房。有担当有责任感的企业，相对也比较放心！

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最后寄语

年轻人也要关注楼市，学会好好买房。我一直开讲座，推广房地产知识，也希望大家提高“房商”，这是我提出的一个概念。

在大城市，房商是和情商、智商一样重要！“20岁的年纪是用来脱贫的，而不是急着脱单”。这是我常常跟学生们分享的一句话。大学生没有谋生能力的话， 很多一毕业就面临脱贫的问题。

当然，条件真不具备的话，就先好好工作吧。对于努力的人来说，面包会有的，房子也会有的。南京，是博爱之都，目前还不是一个让人绝望的城市，不是吗？