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时至深秋，热闹了一年半的楼市终于看起来要静下来了！

这就要归功于9月底全国热点一二线城市开始的楼市调控政策，这也是如今人们谈到买房与投资绕不开的话题。这一波来自中央统一布局的战略举措，国家意志的执行让全国楼市画风突转。如今政策出台已一月有余，从新政前后南京新房成交数据与房价数据，不难发现，市场出现明显降温，确实起到了很好的效果。

而逐步回归理性的南京市场却更值得我们去细细品味一番。孟祥远教授 常常被问及的问题也基本离不开这三个问题：

新房成交量腰斩一半，市场出现明显降温，接下来又会走向何方？

“银十”秒变“冰十”，房价会跌？

这波调控政策到底会持续多久？现在买还是再等等？

我觉得很有必要对楼市这波大调控还能持续多久进行深入的分析，试图给大家提供一个观察的视角，仅供参考。

1、“银十”收官，新房销量腰斩一半，平均去化率降至7成都是新政的“祸”？

楼市传统旺季“银十”遇上最严调控后，市场行情分化明显：

1、新房成交量几乎减半：据网上房地产数据显示，10月份南京新房成交仅为6595套，环比9月猛降47%，成交量几乎被腰斩一半，创下去年4月至今近22个月新低。

2、开盘平均去化率从9成降至7成：据统计，10月份南京32家楼盘开盘，仅15家上传销量达到8成，比例不足一半，楼盘平均去化率仅为73%，最低只在2成左右。

3、房价涨幅收窄：国统局9月份70个大中城市房价榜单中，南京房价涨幅再次收窄，环比上涨3.7%，仅排名全国第十四。与此同时也发布了10月上半月15个一线和热点二线城市新建商品住宅的价格数据。南京半月涨幅2%也显示出调控见效，这似乎证实了国庆前后多座城市竞相颁布楼市“限字诀”立竿见影的成效。

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4、供需关系逆转：南京楼市的库存量也重归上升通道，由9月底不足2.2万套加速回升至2.5万套，且接下来新房上市也越来越多，预计11月份有65家楼盘推9500套房入市。

今年十一庆期间，全国22城市先后出台限购限贷政策，南京算是起到了模范生作用，升级版调控空前严厉，外地人、单身、二手房均限购！重点是对于购买二套住房首付比例提高，贷款没有结清首付8成。看调控强度，南京二线里最强，排全国第四，比肩“北上深”一线城市。“北上深宁”在楼市调控方面已是不争的事实。

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2、“冰十”之后，市场接下来会走向何方？

市场分化进一步加剧

南京市场呈现分化的态势，主要受板块分化，品牌分化，受关联板块影响等因素导致：

1、在板块分化方面，目前市场调控之下，没有明显配套支撑、投资客比重较大的板块，在新政之后回落会比较大，近期市场这些板块楼盘销量较差，购房者要谨慎对待。

2、从品牌分化来看，区域内品牌凝聚力较强的区域，整体房价较为平稳，而一些品牌能及低的房产项目，相对出现了销量差的现象。

市场回到弱平衡

楼市将回到弱平衡状态，客户量减半、成交量减半，动态性市场将略微呈现供过于求。虽然南京库存量依然不高，但从动态数据看，已经逐步呈现供过于求的特征，这从库存量攀升可见一斑！

今年房价下跌不大现实，明年房价呢？

1、今年降价不大现实。当然，不排除在明年有些个别板块楼盘出现松动。这主要基于2016年以来房地产行情持续火热，很多开发商快速去化，基本提前完成年今年指标。所以，开发商今年指标压力并不大。

2、至于明年房价就会跌？房价的走势取决于供需关系。如果说供需关系得到扭转的话，房价上涨的预期和动力就没有那么强了。

土地市场会降温的可能性有多大？

实际干预与心理预期上对开发商影响较大，但南京土地市场热度依然较高。

1、目前很多企业年度拿地指标不足，很多企业只达到20%-30%，同时不断有外来企业进入南京市场，这种情况之下，一部分企业选择退出，如一些资金不足的民企；但对于实力强劲的国企、央企影响不大。

2、对于发展任务紧迫的企业而言，如果现在不拿地后面开发将会受限，因此这些企业拿地积极性较高。

3、预计本次土拍会有一些热门地块达到最高限价，位置相对差一些的地块，或许不会出现溢价过高的情况。南京对土地市场一直在从严调控，从提高首付比例到保证金将近50%，甚至拿地很短时间内要付到70%-80%，这对于开发商去杠杆很厉害，还有些地块要求开发商具有一级开发资质，这将很多企业挡在了门外。在多方因素不同作用下，南京土地市场会出现一定降温。更多见文章：大事件！香港房企来江北看地，本月桥北楼面地价超房价？

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未来，南京较为稳妥的购房区域是哪里？

南京供需出现了逆转现象，但南京全面进入买方市场依旧言之尚早，值得注意的是一些区域内正进入买方市场，此时购房环境较好，购房者无需抢房或面临一房难求的困境：

1、城北板块内，鼓楼滨江资源打造较多，也有学区房支撑，新玄武板块未来也有学区的导入；但燕子矶板块依旧“谷底价”区域，主要是受供应量较大影响。

2、河西受“限价”的影响，目前价格也趋于平稳，购房环境相对安全。有资金条件的购房者依旧可以选择，但如果放开“限价”，未来市场还是会受到冲击。

3、仙林、城东这两大板块，本身供应量比较低，此轮调控冲击力较小，依旧是不错的置业区域。江宁是独立发展区域，东山、百家湖老城区内购房较为稳妥，配套成熟。

4、城南板块，主要呈现供应紧张，涨幅较高的特点，城南目前交通也在逐步转好，也是一个不错的购房区域。

5、整体来说，目前的南京楼市环境，购房区域中，主城板块内购房相对稳妥，而远郊板块相对不那么被大家看好。

两江板块如何置业？

目前，南京受关联板块影响而导致的楼市分化。当下购房者需要回到自住的根本问题，理性分析看待市场情况，选择合适的楼盘出手。市场的调整，包括新房和二手房，还将持续一段时间。

1、江北板块中的六合区域也是谷底区域，经过几轮涨势价格明显翻番，需要谨慎对待，如果资金有限的购房者，可以选择地铁沿线项目。

2、相较于六合区域，桥北的高新区域也受“限价”影响较大，土地价格相对也比较高，那么如今看来板块的价值就提升不少。

3、顶山老珠江镇配套等日益成熟，房源供应量少，抗跌性较强。

4、目前桥北板块内刚性需求依旧浓厚，长江大桥的封闭，区域内二手房会有一定的波动，而此时购房对一些价高，精装的新项目，可能不是入市好时机。

5、江北隧道旁的楼盘项目，投资客本身比重较大，调控下成效显著。

6、江宁板块一直以来处于稳步上涨的态势，今年以来拍地较多，板块版图不断扩大，品牌能及高的房企不断入驻，房地产基础高，相较于江北板块，江宁板块优势明显。

3、楼市这波大调控到底还能持续多久？何时退出？

一、从出台背景来看，经济发展需要：

此番楼市大调控来自国家经济发展形势的需要，保实体经济，保增长，防止经济泡沫化；

目前来看，我国经济形势出现企稳。根据经济前三季度报告来看，GDP增速均为6.7%，还有其他一些数据支撑，这也给国家有底气去调节房地产市场。

二、调控政策何时会退出？这主要起决于几大因素，我也从以前的楼市调控经验上进行参照回顾：

1、经验上讲：

上一次全国楼市调控，41个城市被限购， 南京限购持续3年半之久。从经验上，我们指望这次最严新政很快能退出舞台似乎就很不符合经验。至少可以说，限购至少会持续一年。更甚者，如果调控之下，南京楼市基础坚挺，市场并没有出现大的遇冷，也不排除楼市会进入北上深一线城市行列，长期被限购。当然，那说明南京是一个很牛的、吸引力强的城市；

2、政策的惯性也告诉我们市场启动需要时间：

由于惯性作用，楼市调控也是“刹车式”慢慢让市场回归理性，因此市场启动也是需要时间的。市场周期性调整也是不可避免。针对上一轮房地产调控，中央政府从2014年下半年即开始调控转向积极并不断加码，直到2015年年中，开始进入缓慢加速的通道。

3、从政府抑制资产泡沫的成效上看：

在10月28日，中共中央政治局会议上，政府再此提出抑制资产泡沫化。可见中央对当下出现的资产泡沫重视程度。如果说政府的工作目标达到了，市场回归平稳，那么政策也就回随之进入平稳期，也就没必要再出台严厉的政策。且从近期中央深化落实政策也确实可以看出，专门针对买房需求端的政策没有再出台了。可见目前市场调控效果较好，还需巩固，这对当下楼市来说不再雪上加霜。

三、政策何时会退出？

1、当然是在该退出的时候退出：

从目前经济形势看：前3个季度，经济增长6.7%，出现企稳，要知道其中房地产贡献还是比较大。所以说，如果一二线楼市下滑很厉害，大家也不敢去三四线投资。从而影响我国整个投资形势出现下滑，这样经济发展同样也会遇到较大挑战。这种情况下，房地产作用凸显，重新被需求。如果房地产被国家重提需求，也就是说楼市政策面也会变得积极起来。要相信中央政府是务实的，但这个时间恐怕至少需要一年半载。

2、退出方式因城而异：

每个城市的情况都不一样，城市也有自由度根据市场变化进行调整。南京也不例外，如果说南京出台了如此严厉的政策，市场后期并没有出现冰冻，楼市表现相较来说还比较好，限购很可能会长期存在。但这并不能说明南京楼市从此就不行了，恰恰体现出南京的房地产市场已跨入一线行列，你看“北上深”长期限购楼市依旧很火爆。

四、那么，南京限价今年会取消？

目前南京限价很严厉，最明显的就是河西房价被死死摁住，这不仅对河西板块影响很大，尤其现在河西二手房日子很难过，9月还算好，到了10月后二手房更难卖了，现在限价影响已波及到全市板块。

个人认为，暂时政府不愿意放开，因为现在调控起到成效，正是巩固调控效果的时期，不可能轻易放开的，今年想放开估计都很难。如果说调控得到很好的落实和巩固，明年限价是很可能放开的。至少，会名存实亡，有关部门届时也不必抱守残缺。

总的来说：

限地价、限房价调控手段具有机动灵活性：政府会根据市场变化进行调整。达到控地价控房价的目标，即使不取消也是名存实亡的存在。根据目前市场趋势看，现在房价要维持8-12%的涨幅已经就很不错了。而限地价实际上已经开始在放开松动了，就拿这次拍地来说，已经对地块最高限价作出提高。所以，半年左右限价取消是可以期待的。

限购限贷的调整就会很难：限贷要松动需要央行统一部署，这建立在重新刺激楼市的基础上，所以需要一年左右的时间，但限购作为最后调控的堡垒，不可能轻易取消。如果以一年为限，只可能会有微调，不会退出。