​最严新政后，河西这一波“汹涌”的开盘潮随着11月2日湾4的收官之战达到高潮，千万级豪宅全部一扫而光，似乎很难令人理解：为什么楼市调控下河西还是这么抢手？河西市场依然一房难求？

透过一组数据来看看限购限贷后的河西楼市：

1、10月14日，纯新盘金地中心风华开盘，240套房700多组客户，全部卖光；

2、10月15日，佳兆业城市广场开盘，352套房769组客户，全部卖光；

3、10月30日，海玥名都开盘，294套房715组客户，卖了9成；

4、11月2日，仁恒江湾天成开盘，214套房920组客户，全部卖光。

尤为重要的一个信号：河西作为南京典型的改善板块，在经过这一波开盘后，又将会陷入一段长时间无房可卖的局面。那么河西接下来是否还值得改善客户倾尽财力追逐？需求在，就有市场！在接下来的开盘中，改善客户要如何做出选择呢？现在还是不是好的买房时机？站在市场风口，孟祥远教授 也很想对目前南京改善市场谈几点个人的思考：

1、河西又将进入长时间无房可卖局面！

仁恒江湾天成、鲁能公馆和招商雍和府等已经清盘，金隅紫京府、北辰旭辉铂悦金陵、宏图上水云锦、海峡城和五矿崇文金城即将清盘，很快河西在售新盘数量就会由现在的15个，减少到9个，而未上市的新盘只有7个。

河西无房又要可卖了，接下来是否还值得改善客户倾尽财力追逐？当然真土豪确实是有的，盲目追随者也不缺乏，我也遇到过不少这样的买房朋友，把手上几套资产卖掉就为河西一套房子，最后很是纠结，问我能不能买到河西房子，值不值得。

尤其在今年下半年，南京改善产品迎来井喷式上市。个人认为，在众多改善产品中，我们没必要只盯着一棵树，而不见森林。关键是怎么挑选？现在是不是能不能买？

首先，要明确下概念，什么是改善？孟祥远教授 认为，要满足以下五个条件：

价格上，3---4万/㎡；

地段上，至少要偏主城；

资源上，拥有丰富的自然资源和社会资源；

产品上，开发商旗下高端产品系，品牌服务；

客群上，精英人士聚集；

参照以上标准，我们对南京市场上满足以上条件的改善板块与产品做了统计，分别有：大城北的鼓楼滨江、新玄武、燕子矶新城；城东的紫金山板块；主城中心板块；城南的南部新城；江宁板块的中心区；江北新区隧道口。（河西当然符以上改善产品的条件，但本文暂不统计在内，因为不好买啊~~~）

2、南京改善产品都在哪？

一、大城北

1、鼓楼滨江迎来千余套房源入市，两家久未推新楼盘即将加推

久未有房源在售的鼓楼滨江，11.2迎来中冶盛世滨江加推160套毛坯房源这场甘露，当晚全部卖光。。。值得高兴的是，接下来区域内将迎来千余套房源入市，其中1年都未有房在售的龙湖春江紫宸、世茂外滩新城都要加推。

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看点：

新政后，鼓楼滨江上市量猛增，与此同时不少楼盘价格出现上涨，尤其神盘龙湖春江紫宸时隔一年再推新，备受关注。据悉，由于限购限贷，整体客户量少了4成左右，但似乎一点都不影响加推计划，且这次价格应该会有较大涨幅！

龙湖春江紫宸：距离上一次开盘已是1年之前，一直处于无住宅在售的状态。本次加推172套房源，想起去年该盘创下的“龙湖奇迹”盛况，这次加推也是颇有看点；

世茂外滩新城：距离上次加推也近1年时间。预计会在年底入市，或将推出465套房源，具体价格待定。但大家都是看到3万以上。

2、新玄武储备上千亿市值地块资源，神盘中海玄武公馆预计近期加推

今年，玄武区政府对铁北红山新城大规模大手笔的改造计划，让新玄武板块一跃进入南京大众视野，短时间内就成为南京抢手板块，板块地产价值迸发。且从该板块内楼盘的热销状况来看，市场的接受度和认可度颇高。看点如下：

土地价值：

值得关注的是，该板块现在储备了上千亿市值地块资源！未来2-3年内，铁北红山新城将释放各类性质42宗，约1340亩的可建设用地，涵盖商业、商务、科研、商住、住宅等五类性质用地，其中居住面积140万平方米。

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房价方面：

今年，区域内中海玄武公馆的入市，直接引领该区域内房价，项目二期价格已经卖到36000元/㎡以上，而且是全南京的销冠项目。与之一街之隔的恒大翡翠华庭目前在售仅有的一批小户型房源，均价31000-33000元/㎡，户型119㎡三房、134㎡三房、153㎡四房，两梯三户。

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图为：今年10月底买家讲坛走进新玄武的讲座现场

3、燕子矶新城第一个真正意义上的改善项目

幕燕滨江作为主城滨江板块，规划起点高，也有明显的后起优势，未来这里将会成为南京主城的北门户，也是政府重点打造的滨江板块之一，栖霞区未来的发展重点及核心。而燕子矶板块规划18.81平方公里，是南京主城（绕城公路以内）四大新城（燕子矶新城、奥南新城、南部新城、鼓楼滨江新城）中面积最大的。

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融创玉兰公馆作为板块内第一个真正意义上的改善项目，10月首开入市对板块意义重大：

首个单价破3万的项目，整体销许均价破30000元/平方米；

融创进入南京的首个公开市场拿地项目，引入旗下“公馆”系产品线；

地王项目入市，开启燕子矶精装时代；

目前在售1、2号楼，少量88㎡、105㎡、129㎡房源。

二、城南

近来，城南南站板块动作不断，四大纯新盘相继入市，万科九都荟、旭辉铂悦秦淮、绿地玉晖和中交锦致新政后首开，去化都很不错，目前只有少量房源在售。房价上，迫于板块内3.5万的价格红线，一时半会儿还无法突破。

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重点：

南站地价2.7万/㎡,是由万科竞得；

南部新城借助十三五政策利好，发展势头强劲；

城南的南京南站、卡子门目前都已站稳3万 ；

软件谷旁的世茂G56项目世茂城品已正式亮相，预计11月首开，面积90-140㎡。

目前城南在售住宅房源不多，新盘首开房源基本所剩无几。小行区域的恒大华府、中南锦苑目前还有在售房源，可以关注。

三、城中

这一波调控也让城中价值回归大众视野，也成为最具抗跌保值性区域。由于地段稀缺，目前在售项目不多，而价格区间在3-4万的楼盘少之又少。代表楼盘有太平南路与白下路交汇处的斯亚云府，还有少量房源，主力户型是273㎡，均价39900元/㎡，一房一价，学区也是其一大优势。

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四、江宁中心区

江宁作为推盘大户，江宁今年也是热闹非凡，10月9家纯新盘上市，接下来要上市的新项目依然还不少。看点：

前几日加推的龙湖春江郦城，均价29540元/平，最终全部售罄。可见龙湖品牌号召力不小；

而预计开盘的纯新盘金辉禹洲金陵铭著关注也不小，项目由金辉和禹洲共同打造改善产品。在价格方面，金辉金陵铭著被看做是今年江宁天花板价最有利的竞争者，主力户型92、117、131、142平米。

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五、江北

江北新区获批一年里，就像开了挂！楼面地价全面冲两万，新房价格冲三万。而在国务院批复的关于南京市城市总体规划中，江北新区将与上海浦东等多地联动发展，地位再次抬升。江北楼市也发生了变化，出现了小量改善产品：

户型由刚需小户型往改善大户型转变：

新盘由毛坯房升级成精装房。

正荣润江城、保利西江月、雅居乐滨江国际近期加推的楼盘都是精装房。

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3、当下，改善应该怎么去选择？

既然是改善，其眼光与标准是明显是上了一个台阶，其各方面的标配当然都是好的、贵的、绝佳的。从上述统计数据来看，不难发现如今改善产品存在的几个共性：

1、产品基本上是精装修房源。刚需盘一般是毛坯房，而改善盘则已精装修为主；

2、改善而言户型面积要大，园林景观要好。大面积不只是对高品质生活的一种追求，更是一种高价值的居住享受等；而景观的优劣也决定了住房附加价值的高低。

3、品牌要靠得住，服务要给力。现在大部分的高端改善产品都是有实力的品牌开发商在做，不管是在资金、物业保障、业内口碑以及精工品质打造的经验与实力上都是大有优势的。

4、主城地段或偏主城。现在大家都在争抢城市稀缺资源，城市资源越是稀缺意味着其未来的保值增值性越强越持久。

总的来说，这些楼盘品质都还很不错，从其热销情况与市场口碑而可知一二。

孟祥远教授 对改善客群的几点建议：

1、珍惜宝贵的购房资格。严格的限购限贷政策之后，每个人都要非常珍惜自己手上宝贵的购房名额和贷款资格。

2、评估自身购房实力。对于改善客户来说，改善产品本身价格不低，加上大部分改善客户并未是首套房，首付比例高，因此挑选产品时，也要结合自身情况。如果被限贷了，一定要评估自身承受能力。

3、买房一定要坚持底线，首付要来自自有资金。首付贷这种方式我是不建议使用。周期短、利息高的特点会让借款人的还款压力非常大，再加上房产短期内转手变现很难。所以，大家一定要小心得不偿失啊！

4、这一波调控，恐慌的人很多，我觉得大可不必。“智者不惑，勇者无畏”，尤其调控一定程度上是保护刚需和改善客户，所以对于改善客群来说借助这波行情上车的机会实际上是更多了。

最后，祝愿大家都能买到心仪的好房子！安居才能乐业，迎来丰裕人生。