​落叶之秋，今年的930与往年显然不一样。对于楼市政策来说，这个国庆可能是个极具风向标意义的黄金周：全国各地城市纷纷出台楼市调控新政，楼市迎来重大变局。从目前来看，几乎可以确定的是：楼市政策风向已然转向，楼市拐点已来！

截至目前为止，北京、天津、深圳、上海、广州、杭州、苏州、南京、郑州、成都、无锡、武汉、昆山、廊坊等14城都已正式出台了限购限贷政策！

就在今天国庆第二天，无锡限购了！昨天我微博发文也提示：无锡也要收紧！果然，该来都来了!政策拐点已是毋庸置疑，那么大家关心的房价拐点何时到来？市场是不是真的要凉一凉了？请看下文独家解读！

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1、十月围城，12城已纷纷出台楼市新政

10月2日：无锡

房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；

暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反规定的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行；第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。

10月1日：郑州

在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。

在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同,仍按原规定正常办理。

房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合上述条件的购房人出售住房。违反上述限购规定的,交易管理部门不予办理房产交易确认手续,登记部门不予办理不动产登记手续。

10月1日：成都

提出八大措施，主要包括增加土地供应平抑房价，城区范围内限购再次开启，加强市场监管，严厉打击违法市场规范的行为。

关于实行区域住房限购：成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。

严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

9月30日：北京、天津、苏州

北京：二套房为非普通自住房首付至少七成，意味着北京基本所有豪宅客户，全部需要70%首付。

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；

购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

天津：实施区域化限购 实行差别化信贷

天津市政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，并将于10月1日起实施。天津将实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策：

在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。

对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

苏州：加强房价监管 严查捂盘惜售虚假折价

苏州市物价局9月30日发文，要求进一步加强商品住房价格监管：

对存在捏造、散布涨价信息，伪造鼓吹交易数据制造“恐慌”氛围，以及捂盘惜售、哄抬房价等行为的，价格主管部门应当按照有关法律法规对其处罚。

作为今年首个实施限购的二线城市的，9月27日，原本不在限购范围内的苏州吴江区，也被纳入限购范围，就此，苏州实行全面限购政策。

深圳：“史上最严”房地产专项整治 严打“首付贷”、“众筹购房”等违法行为

深圳市规划国土委向各区直属机构、管理局下发《关于开展房地产市场专项整治工作的通知》，要求各区规划国土部门、规划土地监察部门对深圳市 房地产开发企业、经纪机构的经营行为进行专项检查，对群众投诉或举报的房地产企业的违法违规行为进行查处。

此次专项整治行动重点是对深圳房地产开发企业和经纪机构的经营行为进行专项检查，对群众投诉或举报的房地产企业的违法违规行为进行查处。

专项行动将房地产企业违规开展房地产金融业务的违法行为纳入市场日常监管工作，严查房地产开发企业和经纪机构违规开展“首付贷”、“众筹购房”等违法行为，一经发现问题，第一时间调查取证并予以查处。

上海：3月25日，上海《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》公布：

将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，购买普通自住房的首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。

广州：4月15日，广州市政府官方网站发布了《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及“三去一降一补”5个行动计划。据公告，广州的方案中并未包括放松限购的字眼。而是写明：继续执行住房限购政策，结合房地产市场实际情况，及时分类做好政策优化调整，避免房地产市场大起大落。

武汉：针对中心城区银行二套房首付提高至4成 远城区不在列

8月31日，武汉市重启限贷政策。根据《通知》在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭

再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

杭州：限定土拍最高溢价150%

9月26日，杭州市国土资源局在官网公布名为《加大土地供应 调整竞价方式》的通知。通知限定土拍最高溢价150%，自2016年9月27日起施行。根据公告，杭州市区将调整土地公开出让竞价方式：

当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。当土地竞价溢价率超过120%（含）时，除需满足上述条件外，该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。

当土地竞价溢价率达到150%时，将不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人，并需同时满足上述两个条件。

南京：9月25日南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。限购政策明确：

在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；

拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。

针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

昆山：公积金贷款首付比例提高至30%

昆山市28日发布加强房地产市场管理实施意见：

非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上 个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算；

对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行

廊坊：4月1日晚间，廊坊市政府新闻办官方微博发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。根据该调控政策：

非当地户籍居民家庭限购一套住房，并且首付比例不得低于30%。

严格落实房地产调控主体责任；

实行住房限购和差别化住房信贷政策；

严格商品房预售管理；加强房地产金融风险防控等在内的九项措施。

2、政策全面收紧，市场这一次真要降温了？

今年这一波政策的到来，对楼市未来走向意义何在？

1、不容分说，现在已经可以很明显看出，楼市这一波的转向已从一线——重点二线——三线城市扩散。而与之相对的是，目前楼市依然火爆，从9月全国百城房价数据来看，这次全国上涨城市增多，涨幅进一步扩大，一些非热点二线城市和三线城市涨幅突出，国内楼市发展进入第三阶段。市场这种火爆程度与陆续出台的限购政策正可谓相得益彰。

2、如此火爆的市场引起了这次全国各地城市出台密集政策，可见这次多城突发限购政策，已不仅仅是当地政府自我加压，只讲政治目标的调控，而应该是有来自更高层的授意和指示。

3、楼市实质是是政策市。每一波政策的变动都会带来楼市行情的大起伏。去年的930，房贷宽松继续加码，首付由30%降至25%，把市场的火热一直抬升到今天的火爆程度，影响非常之大，不得不重视！

接下来的房价和政策显然关系十分密切！一线城市调控，二线城市房价涨，二线调控，非热点二线城市喷长，非二线城市调控以后，估计基础比较好的三线城市可能会迎来机会。所以可以看出今年9.30的政策拐点已非常明显，那么大家都非常关心，政策的拐点确定了，楼市的拐点何时来，房价的拐点何时来？单单就目前出台政策的城市而言，房价会跌吗？

3、房价会跌吗？

首先承认调控是政府为了市场平稳发展，为了响应中央调控的精髓，有主动而为之，也有被动应付。因为市场过热，才有这种市场过热成为调控理由，而且越来越急，主要表现在有些城市刚有要火爆的苗头，政府就立马调控“掐死在摇篮里”。

其次，在政策面全面收紧的大背后，现在的“去库存”号召还有存在的意义？个人认为，真正需要去库存的一些城市，库存并没有得到很好地去化，当然全国库存是在下降!

与此同时，更应该看到的是热点一二线城市现在异常火爆，乱象频出，一方难求，也到了必须要治理的时候了。买房人没有尊严，调控政策出来的条件很充分也十分必要。但对于市场打压作用可能确实短期之内不宜高估。原因在于：

1.市场发展有其固定的规律，房价不可能立即降下来。比如南京虽然跌出前五，但涨幅仍然有4.1%，房价18连涨，仍有上涨的势头。

2016年8月，环比涨幅4.1%，居全国第六

2016年7月，环比涨幅3.6%。居全国第三

2016年6月，环比涨幅4%，居全国第三

2016年5月，环比涨幅4.1%。居全国第三

2016年4月，环比涨幅4.4%，居全国第三

2016年3月，环比涨幅3.5%，居全国第五

2016年2月，环比涨幅2.7%，居全国第三

2016年1月，环比涨幅2.5％，居全国第三

个人预计9月南京房价涨幅在全国的排名会进一步下滑。

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2.基于全国资本泡沫化，货币增发，房价上涨的背后折射的是资本逻辑。资本泡沫导致全国房价出现上涨城市增多，涨幅进一步扩大这样一个局面，这已是一个普遍现象。所以说指望房价下降并不容易。

3.房价存在一个跷跷板式效应。一线城市调控，二线城市涨，二线城市调控，一三线城市涨。现在连一些三线城市都调控，那么二线城市可能就会回归。此轮二线城市调控，一些从一线城市流入二线城市的资金就会回归。而这些城市并不因为限购发生根本性转变，因为本身价值还是在的！

4、要关注这种限价带来的资本外力。现在资金已经习惯了在楼市获取回报，脱离楼市不买房子不太现实。进入楼市的资金如果被限购，可能会流入下一级城市或周边城市寻找机会。

那么我们最看好的还是那句：中国楼市看华东，华东要看苏南、浙北、上海这块。至于现在也看好的苏南，现在南京苏州无锡昆山都限购了，合肥应该很快就会限购。目前就杭州和镇江还有机会，杭州已经开始动了，所以这两个城市比较有机会。

房价何时跌？看这几个信号！

最后，再来说说像南京这些城市房价到底何时跌？

我一直在说：我们敬畏市场，把握大势，顺势而为。此次调控再升级，不仅限购限贷，包括税费的调整。这些调整如果陆续出台，也可以认为是一个市场转变的信号。如果这些信号出现以后，房价还会惯性上涨，但是投资机会更加稀少。

至于房价何时跌的时间节点在哪？房价下跌把握几个信号：

加息。直接改变资产价格，加息使资金变贵，房价就没有上涨的支撑了。目前经济形势不景气，加息比较难。

经济增长恢复繁荣。现在看也比较难。

找到新的增长点，现在正在转型，如果转型成功，还需要时间。如果成功，楼市也比较有调整压力。

老百姓有新的理财通道。现在看大家没有地方去，只能买房。

当下，买房人应密切关注退出楼市的几大信号：

1、货币政策层面是否继续宽松？我们知道，降息降准的最大受益者一直以来都是楼市，当利息处于低位或下降通道时就是买房好时机；反之一旦进入加息通道，楼市发展将会受到影响，你也就该卖房了；

2、税改政策变化：如果营业税从2年改为5年，说明国家在行动，传递明显的干预信号，楼市的流动性将会骤降；

3、传统产业转型是否成功，是否继续依赖房地产发展？这将是一个重要的观察点。一旦经济转型成功，找到新的经济增长点，不再依赖房地产业刺激消费，房地产业势必会回归理性，向着更加健康稳定的方向发展；

4、老百姓有无更多的投资渠道？如果新渠道找到，楼市的投资热情就会消退，出货的人多就比较危险了。

楼市是周期性行业，疯狂的市场形势，总不免让人担心：要知道，没有哪一次资产的大繁荣不是以泪水而告终！房地产是一趟疯狂的列车，没上车的人很恐慌，上车的也未必就安逸。去找个靠近出口的位置，方便下车才好！