今日话题：

推地潮！新土拍！地更贵？！

今天，华东的楼市一点也不平静！无锡楼市拍出史上最贵的地王，楼面价高达18050.3元/㎡，溢价率达185.34%。大家直呼：房价又要蹭蹭上涨了！无锡都要奔3万5了。。。对，你没看错，那个几年开发商深陷其中，买房人避之不及的无锡要逆天了，现在新房还不好买，二手房主都捂盘惜售了！

可见，长三角地区依然是全国楼市的焦点，南京作为四小龙之一，关注度自然甚高，更是全国大牌房企重仓之地。

而金秋9月，南京的主旋律就是：卖地、卖地、卖地！从9月19日开始，南京27幅地将连拍4天，这是南京史上第一次如此大规模土地网拍，更是南京出台史上最严土拍新政后的首场土拍！新规则下的大规模土拍，全国都在瞩目！

问题来了：

1、这次南京27幅地块能否顺利出让，以缓解南京土地供应紧张局面？

2、2016年是否会有地王被套

3、怎么预测未来房价是否上涨？

4、买房人如何应对？

1南京史上规模最大的土拍！27幅地97万方出让面积，意味啥？

意味着将为南京楼市带来200多万方的商品住宅开发量！

地价是房价的先导指标，如何看未来房价是否上涨，土地先行。从南京目前来看，去年土地供给确实有限，加上市场一再火爆，给销售市场造成一房难求的压力。这次政府部门要稳定市场的决心必须肯定。

国土局出让27幅地块：江宁区14宗地块，浦口区6宗地块，城东、城中各2宗地块，另外河西、城南铁心桥、城北尧化门各1宗地块。起拍总价319.92亿元，最高总限价高达870.65亿元。国土局这次大手笔“出货”，这不但可能是进账最多的一次土拍，也在给开发商发红包。

史上最严土拍新政，对楼市影响几何？

1、买房要摇号，拿地摇号时代也将开启！当网上报价突破最高限价时，仍有2家以上继续竞拍，该地块不会像7月8日土拍现场那般流拍，将停止竞价改为现场摇号。

2、更重要的是，开发商要现房销售了：超过底价90%就要现房销售，再也不是卖期房。据不少媒体报道，已有不少开发商做好了超过最高限价90％现房销售的准备。

3、此番南京市国土局土地网上竞拍还有其他规则，网上竞价达到保障房建设资金起始价时仍有竞价的，竞价超出部分为保障房建设资金不计入房价准许成本；网上竞价达到限价80%和90%两种情况则对施工进度有严格要求等。

主页君@孟祥远 点评：

史上最严新政真的要来了，无疑大大增加了开发商拿地成本！开发商会怕吗？后面具体分析↓↓↓

2拿地不一定死，不拿地肯定死！

目前来看，全国房企都盯上了南京这块宝地，准备重仓南京！

据了解，此次参与的大牌企业很多，不少企业甚至广泛报名，只为能在南京市场占有一席之地，前些天遇见一家品牌房企，负责人称他们公司斥资50亿打保证金，报名南京所有宅地的拍卖，举到最高限价也一定要抢到地！此外，联合拿地、我拿地你操盘等合作模式会更加普遍。可见，开发商对南京市场的预期很高。可见，这又是一次土拍大战，非常厉害！

那为什么房企想重仓南京吗？从南京诸多项目1-8月销售额位列集团全国前三应该就能知晓南京市场的热度，比如中海、碧桂园、鲁能、世茂、龙湖、正荣、复地、新城、朗诗。。。

http://p3.pstatp.com/large/dd600061f2d866ea5f4

3国土局出大招，这次是否能缓解南京土地供应紧张局面？1、南京还会出“地王”？

主页君@孟祥远认为，从调控目标来看，史上最大规模土地出让 史上最严新政的双管齐下，基本能达到调控地价的目标，控制地王出现，从而控制住未来房价上行预期。毕竟土地是先决条件，所以这次不出地王的目标是能实现的。

但是，这个说法并不是一刀切，局部少数地块可能会超过最高限价，出现区域地王。如最受关注的莫过于南站的G46地块，起拍楼面价15391元/平米，最高限价高达2.7万/平米，很可能成为江宁地王；而麒麟G59地块，最高限价22317元/平米，如果超过最高限价，也可能突破之前的京奥港的江宁地王价格。

看此次出让的土地，发现上次熔断的土地也加入进来。从上次拍地熔断的尴尬场面来看，如九龙湖4幅地块因达到2万的最高限价熔断，实际上开发商的心理预期已经达到了2.5万。这次再次挂出来，应该还是会达到最高限价的，这还包括江北核心区、九龙湖等区域都会如此。可见，这又是一次土拍大战，非常厉害！

2、南京地价会因量大而控制住了吗？

从地块特点来看，以郊区偏远地块为主，光江宁区就占了14宗地块，而对于河西热门区域只出让一块商业用地。国土局这个用意很明显，这次就是要控制住高地价，打压热点地区的价格预期，否则河西再出地王，不得上天？

但是，现在南京主城区房价都在3-4万左右，如果远郊地块的楼面地价都能达到2万的话，意味着房价要冲向3万。相比之下，城区是不是太便宜了？所以，如果这次远郊地区尽管没出地王，政府也推动了远郊地区的房地产开发，是件多赢的好事！政府还撬动了南京整个地价估值体系，地价整体拉升，卖地收入大增，而房价预期并没有怎么降啊，这才是真相！

3、地价那么高，房价能下来？！

地价都这么高，现房销售等规定将大大增加开发商的财务成本、时间成本和机会成本，导致房源上市周期拉长。一旦拉长上市战线，这些高地价未来的售价就会很高，对买房人来说上市周期大大延长，短期内供应偏紧的局面难有根本改观。

因此，高地价下，最终还是要转嫁到买房人身上，因为这个市场的话语权还掌握在卖家手里。

4、地王很好当？如今地王会被套吗？

开发商并非拿了高价地就能顺利卖出高价房，此前南京楼市也有过“地王盘”遭遇滑铁卢的先例，南京2007年、10年、13年，都出现过地王被套情况，那么2016年呢？！

尤其，现在限价令已经取得一定的成效，且还将持续一段时间。当初地价拿这么高，前期投入应该也不小，要想盈利甚至保本都要开出天价，但物价能批下来？今年肯定不会，所以这给市场起了一个警示作用，开发商也许只能推迟上市，也意味着短期被套的意思。

5、买房人：关注面包面粉倒挂机会！

一方面，关注地价房价倒挂机会，一般来说房价低于地价则安全边际较高，要重点把握！

另一方面，多关注一些有新地块出让的板块，未来升值潜力还在，毕竟土地是最稀缺资源之一。

自住买高品质房源，投资关注升值和租金回报预期，但预期不宜激进。现在楼市投资已经从快钱时代转向，要适应房价的平稳增长。如果想追求高回报，可以关注一些会起步或刚刚起步的外地市场，投资客比当地购房人要敏感一些，自然也容易把握机会。

附上：地块信息

http://p7.pstatp.com/large/d0500076f8dd9fdf9c9

http://p3.pstatp.com/large/dd800061e1d9d28e941

http://p2.pstatp.com/large/dd800061e1c1c6b891e

http://p2.pstatp.com/large/ddb00051d78f4bef2b1

​