近期，市场的热度很高!连续两个周末，都是过千套房源上市，且几乎都是毫无意外的日光。昨晚河西南某新盘召开新品发布会，来了2000人的，偌大的酒店会场座无虚席，摩肩接踵。据向该公司负责人了解，首开推出仅200套房源，意向客户有数千组，销售应无压力。

 再看南京土地市场，从9月19日开始，南京27幅地将连拍4天，也是南京史上第一次土地网拍。虽然南京出台了史上最严厉的土拍新政，但各家开发商依然摩拳擦掌，志在必得。前些天遇见一家品牌房企，负责人称他们公司斥资50亿打保证金，报名南京所有宅地的拍卖，举到最高限价也一定要抢到地！在这种背景下，讨论楼市降温，是不是有些不合时宜？

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  1、热点二线城市调控进一步收紧的预期

    中国楼市是政策市，调控政策对楼市的影响比较大，所以大家对政策也保持密切关注。不可否认的是，这一波大行情从一线城市起步，在一线城市调控收紧后进入了二线城市时代，厦门、合肥、南京、苏州也成了领涨全国的四小龙城市。但最近两三个月，热点二线城市密集出台调控收紧政策。厦门限购，苏州限购，合肥也执行了史上最严厉的限贷政策，连武汉也开始限贷了。

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（9月2日合肥推出50宗地块预公告，总出让面积达6225.34亩）

     南京自然也不例外，从4月份开始实行商品房限价，5月份开始限地价。最新的调控政策是限贷 土拍新政。二套房首付5%至50%，虽然上调幅度并不大，但南京二套房首付45%基数本身就高（杭州、镇江等南京临近城市二套房首付只有30%，首套房最低20%），所以还是有收紧。而南京实行土地网拍加上最严格的土地最高限价以及高地价现房销售的规定也将大大提高开发商的财务成本、机会成本和时间成本，目标直指降温市场预期。

南京最新限贷执行细则

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    最近大家很关注南京会不会跟进限购，其实不论限购现在出不出，南京等热点城市调控收紧是一种必然趋势。

  2、调控收紧的效果还是比较明显的

    此次热点城市陆续出台调控收紧的措施，效果还是比较明显的，尤其是实行限购立竿见影。比如厦门，作为当下中国房价最高的非一线城市，市场火爆异常，岛外土拍楼面地价都突破了3万元/平米。但随着9月5日限购正式实施，市场出现逆转。根据厦门市国土房产局官网发布的最新数据显示，9月5日厦门市二手房交易量为181套，其中二手住宅成交137套，不足9月2日高峰期的四分之一。而这样“冰冷”的楼市数据，或仍要持续一段时间。

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(成交181套，这是什么概念？)

    限购让很多人丧失了购房资格，而且也让不少刚需购房者进入观望中，一些准备卖旧买新的客户交易的意愿也在下降，开发商也开始观望，市场成交不容乐观。如果成交量不支持，价格还能疯涨吗？限购效力的另外一个注脚是，《每日经济新闻》报道，厦门曾经受冷落的SOHO产品重新受到关注，中介开始向被限购的购房者积极推荐此类产品。

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再看合肥，也是今年常常登顶全国房价涨幅榜首的城市。目前合肥楼市限贷政策推出一段时间后，市场还是有反应的。据当地意见领袖张弦介绍，一方面合肥单价1.5万的附近的住宅还是日光靠抢，但一方面合肥的豪宅潜在客户比开发商预想的低。目前合肥各大豪宅蓄客量比预期的低，毕竟买入豪宅的人大部分都有几套房了，很多人已经不能利用银行杠杆买房了，还有选择豪宅投资的不多，一般都是自住，属于终极置业，加上未来都是豪宅，可供挑选的多了，所以大家心态也没像刚需那样只要是房子就买的地步。

    豪宅准业主对户型对位置环境都很挑剔，也使得不少合肥豪宅市场遇冷（当然，一旦明年贷款政策松绑，这类户型上涨空间还是有的）。目前合肥楼市已经进入平衡市，库存不大，大跌不可能，但大涨也不大可能了。尤其是2万附近楼盘上涨潜力不足，即将进入分化阶段，刚需和改善要在这一年精选楼盘买入。加上合肥超大规模的土地供应，未来预期发生逆转，不排除今年部分房企会出特价房！

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（合肥城市景观）

  最后看苏州，苏州这波上涨跟南京有所不同。受益于上海限购升级，开发和投资资金流入苏州，加上实业不景气产生的过剩资金疯狂涌入楼市，苏州房价去年就开始猛涨。一年时间，工业园区等热点板块大约上翻了一倍，远高于南京河西新城等地的涨幅。

     而在今年二季度，苏州也率先迎来调整。成交量数据从高峰期的每天400-500套锐减至100来套，新房价格出现调整和促销现象，二手房也有降价行为。苏州近期出台的限购政策也使得苏州暂无疯狂的可能，不过利空出尽，苏州市场也逐渐趋于稳定。据苏州世联行数据，不少板块房价仍处于下行通道。

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3、南京究竟疯狂到何时，是不是要保持谨慎？

现在看来，南京是二线城市里最坚强的一个堡垒，但南京一定就是最安全的吗？至少四小龙城市中，有3个调控升级，市场出现降温迹象，而南京仍在观望是否跟进。如果跟进，对过热的市场一定是利空消息。如果不限购，那也不是好消息。

    虽然据了解，南京尚未研究限购政策，但从调控逻辑上，南京不限购的条件是房价涨幅出现回落、土地市场不再那么疯狂。如果市场疯狂依旧，房价是很难控制的，土地市场想冷静也是很难的，所以还是很可能倒逼政府出招。再退一步讲，拿高价地的开发商一定安全吗？南京有些地王已经推迟了上市计划，可以视为短期被套的信号！

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  或许，这一天并不用等很久。9月18号，国家统计局公布70个大城市房价数据，南京会否依然居前？9月19日开始土拍大战，那么多房企疯抢，会不会引发全国关注？这都是留给南京的考验，如果控制不住热度，调控收紧的措施就会继续跟进。效果会如何，参照四小龙其他三兄弟，前面已经给出了答案！

所以，这时候的投资，你还坚信南京永远涨，果断加杠杆吗？资金如潮流，来的时候淹没一切，退潮时总会发现有人在裸泳，希望，那些人不是你我。资金助推的房价，有其合理性，但房价直线向上，远超出收入水平还能持续多久？对了，我今年给大家的投资置业策略是“卖买买”，跟去年的“买买买”已然不同。卖出一些价值兑现产品，换一些有升值潜力、高流动性的优质资产，正当时！