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临近G2O，又是天朗气清的周一，也是很多大学开学的第一天，来自全国各地的莘莘学子满怀着对未来的憧憬步入校园，开启新学年的学习与生活。

与此同时

今天这张价值一亿的图刷屏了，亚洲首富的一个小目标直接刺激了大家敏感的神经。现在都在说：在大城市，要兴家，就买房！这对于以年轻人为代表之一的刚需客户来说，我倒是想多说几句：

为什么要买房？

到底该怎么买房？

就是这张价值一亿的图

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都知道现在中国实体经济有多萧条，实业不振，大部分人的收入增长已明显赶不上房价涨幅。

以南京为例，2012年之后工业投资占固定资产投资的比值几乎是雪崩式的下降。2013年还勉强维持住了47.7%，2014年已跌到3字头，到今年7月，已经暴跌到只剩下32.2%。而房地产投资却突飞猛进，占固投的比值从2012年21.7%，飞速上升到今年7月份的34.3%。从目前南京经济形势来看，就可见经济对房地产依赖程度。南京房价已实现17连涨，平均房价也已登上2万门槛（除溧水、高淳），这样逐渐超越刚需的承受范围。

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以经济层面不支持的因素，造就了这一轮中国房地产的兴盛！

地价作为房价的先行指标，更让人恐惧！数据显示,8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗：

中国最贵单价“地王”(楼面地价超10万元/平米）在上海诞生，郑州拍出楼面价3.7万/平的地王，超越广州，而厦门偏远地区都能拍出3.2万/平的高价地王！

2016年至今，杭州已经累计诞生了25个地王（特指单宗土地金额超过10亿元的地块，下同），苏州27个，合肥22个，南京21个，天津14个，武汉11个！

在资产泡沫化的时代里，以大学生为代表的年轻人，在大城市立足已很困难。但为了在这个时代不被抛下，我们唯有与之共舞。那么，刚需客户是时候考虑人生的第一桶金，打响家庭财富保卫战了！今天主页君@孟祥远 就和大家谈一谈在南京这座城市，刚需到底还有没有机会？又该如何把握机会？

答案是肯定的，机会永远都是有的。只不过随着房价飞涨，这样的机会越来越少，越来越需要发现与创造。

首先，要明确房产的功能

一，居住功能：从居住角度来说，事实上高房价问题在大多数城市已不是主要矛盾了，居住难主要存在一线大城市以及热点二线城市，以北上深宁为代表，而像东北、西部、苏北地区房价都不算高，居民生活压力相对就很小。

据2016上半年中国城市房价收入排行榜显示，2016上半年中国最苦逼城市位居前10位的分别是深圳、北京、上海、厦门、南京、三亚、杭州、福州、温州和天津。

中国城市房价收入比排行榜

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二，投资功能：这就涉及到资产保值增值问题。如果说房价不高的城市买房压力小，但是他们往往也投资价值不高，也在和热点城市拉开差距，房地产的投资属性也被高度重视。那么，我们一定要考虑投资吗？

事实上，经过这一轮的暴涨，中国楼市就像一列高速行驶的列车，虽然上车之后前途未卜，可能驶向美好的终点，也可能车毁人亡，但是不上车，是肯定要被远远抛在后面。所以，该上还得上，该买还得买，至少在现在还能上得去的时候；如果不上车，那么在这轮财富再分配中你的财产很有可能被洗劫，财富的鸿沟一旦拉开就很难弥补。我们看过很多心酸的案例，比如辛苦创业十几年却在大城市买不起一套房的悲哀。。。

其次，该怎么买？

一、什么叫刚需？

之前我们还把单价万元左右，总价一百万以内视为刚需，但现在要重新定义了。在南京，房价两万左右，总价200万左右的房子都已经不多，更何况100万的房子就更难找了。

那么，这些200万的房子都要去哪找，值得买吗？下面分析一下，供大家参考：

我们先看下，南京目前2万以下的热门楼盘，它们主要集中在板桥、江北雨山路、江北高新区等板块，远一点的还有禄口，六合，个别也存在于城东麒麟、城北尧化门等。

麒麟：

银亿东城，预计18000左右，9月20日推出第九街区精装小高层

尧化门：

华润幸福里，预计20000，9月上旬加推1号楼

板桥：

明发浦发梦幻家，预计18000-19000,9月上旬加推6号、7号和9号楼，18层的小高层；

弘阳春上西江，预计16000，11月加推200多套房源；

和昌湾景，预计17000-18000，9月加推2号楼；

雨山路：

中交锦兰荟，价格待定，预计2016年下半年加推；

赞城，19500，预计10月加推3期；

禄口：

新城保利天地，预计17000，9月下旬加推二期住宅

高新区：

弘阳时光里，预计16500,9月加推2/6/11三栋楼；

新城花漾紫郡，价格待定，预计9月或10月加推下期住宅；

招商兰溪谷，价格待定，目前在售7号楼精装公寓；

二，该怎么选？

第一，买新房还是二手房？

投资关注新房：

主要还在于新房收益更高，按照南京行情看，新房价格还会涨；

与新房相比，购买二手房要另外承担增值税、个人所得税以及中介费；

新房产品力更好，主要表现在户型升级，品牌物业等方面，好的品质将来出手也更容易；

对于自住客户来说，新房紧张买不到，买二手房也很正常：

一方面，南京二手房市场的年涨幅并不是很大，但还是有机会的。二手房成交价比新房稍微高一点点是正常的，毕竟是现房；

另一方面，刚需考虑的就是价格便宜，户型实用，出行方便，配套丰富，二手房可以更方便满足自主的要求，如离上班地方不太远，出行方便，基本生活设施完备，还有现成的学区等各方面都能基本满足，只能说小区物业不是很好，但炒作水分较少，价格也可以承受，房子性价比高。

一句话，首次置业还是多考虑性价比。

第二，各刚需板块升值空间如何？

1、江浦雨山路、高新区：大概两百万以内能买到，但是基本已经不好买了，而且有些项目位置过偏了。

2、六合这一波也涨了不少，今年3月底4月初开始重点推荐六合龙池板块地铁盘，虽然那时候很多人不看好，但我相信高新区进入高位后的购买力迁移和板块轮动，从7000到1万2，至今涨幅超过70%，超过很多明星板块！可能还会涨到一万三四，但变现能力存疑。

3、禄口表现也可以，地铁房首开1万5，现在也涨到1万7，但距离上离主城有点远，但能满足基本的居住属性，交通方便，地铁盘自住可以考虑，但价格也已经到了高位。

4、再看主城其他区域，目前南京还可以选择麒麟、城北：

麒麟：目前麒麟板块均价基本已达2.3-2.5万/平左右，2万以下主力在售的仅剩麒麟镇上的银亿东城。上周六，银亿东城公开小高层精装样板间，据了解，项目预计9月下旬推出，均价预计在1.8万/平。从自住角度来看，麒麟镇还是适合居住的，这里项目配套比较完善，加上地铁4号线利好，学区和商业也都能满足。从升值来看，在麒麟这个价也就相当于地价，相加比优势还是很明显。

城北尧化门：属于城北比较靠北的区域了，靠近燕子矶板块。从规划上来看，片区属于仙林副城组成部分，地铁7号线在新尧新城设有尧化门等站点。该区域也有土地储备，9月土拍有土地出让，这对板块房价有提振作用。

至于华润幸福里项目，不好买。。。

总的来说：

鉴于手上资金有限，买房也需要有个过渡，也属正常。做人要务实，刚需买房更需脚踏实地，如果一开始就盯着高大上的新房产品，那就不现实，年轻人不要一开始负担那么重，随便一套房子月供都赶上收入了，青年人的生活不是只有房子。等以后有条件了换个大的，也是可以的（主页君当初买第一套房子也是二手房）。

所以，年轻人还是要好好买房，提高房商很重要！至于王健林提出的创业目标，对于大部分人来说都是不容易达到。但如果要想达到，我建议大家在南京好好地买房，认真钻研，按照资金膨胀水平和南京房地产发展趋势，20年内升值到1亿身家也不是非常难。但如果你创业，那就不好说了。当然我会给你掌声，也支持你，财富创造最终要靠实体，致敬企业家精神，现在做企业的很多其实是在做公益。