如今南京房价居高不下，市场政策利好效应正在减退，楼市已进入牛市后期，对于想做房产投资的人来说，恐怕就没那么容易了。

也有很多学员问主页君@孟祥远，为何我们家的房子不怎么涨价？最近，我也发现一个很有意思的现象：神盘脱销、一房难求的河西，并不是房价涨幅最大的板块，甚至可以说是房价涨幅表现一般的板块。

先来看一组数据，发现：原来涨幅最大的楼盘，竟是大家并不十分看好的项目。比如：

看看今年以来升值最快的板块与项目

江北最为典型：有些项目一年内涨了100%，今年以来涨幅也有50%以上

明发云庭：涨了48.4%

2015年12月：15500元/平

如今：23000元/平

冠城大通蓝郡：涨了68%

2015年12月：7200元/平

如今：12100元/平

麒麟涨幅翻倍：去年年底1.2万，现在2.2万左右

银亿东城：涨了81.8%

2015年12月：11000元/平

如今：20000元/平

启迪方洲：涨了85.2%

2015年12月：13500元/平

如今：25000元/平

中海国际社区：涨了67.5%

2015年12月：13000元/平（精装）

如今： 21775元/平

中南世纪雅苑：涨了56.6%

2015年12月：15000元/平

如今：23490元/平(被限价)

仙林湖：1万5，涨了一万

新城香悦澜山：涨了61.10%

2015年12月：18000元/平

如今：29000元/平

高科荣境：涨了57.90%

2015年12月：19000元/平

如今：30000元/平

金地湖城艺境：涨了61.10%

2015年12月：18000元/平

如今：27000元/平

普遍被看好的河西:很多楼盘涨幅很慢

河西南去年年底2万，河西南现在3.5万以内

海峡城第三街区

2015年12月：24000元/平

如今：33000元/平

正荣润峯：涨了16.7%

2015年12月：30000元/平

如今：35000元/平

河西中部被限得更严，今年都没怎么涨

宏图上水云锦：涨了19.9%

2015年12月：37500元/平

如今：44998元/平

若是看最近两次开盘涨幅表现，宏图上水云锦的涨幅是0！（也是限价，你懂的）

这就有趣了：到底什么样的房子升值最快？现在买怎样的房子才能赚钱？主页君@孟祥远 在此就和大家聊一聊这个话题：

现在不少人的投资观念认为，选房要选城市最好的区域、最好的楼盘、最好的品牌开发商，有这些优质资源的汇聚就能保障房子升值最快最大。其实不然！优质房源价高，收益金额可能不错，但按涨幅比例算，就偏低，至少在今年牛市后期已经不明显。房产投资作为一个周期性行业，投入资金较大，二投资要看是投资回报率，也即最大程度上保证收益。

楼市发展的周期是怎么一回事？

牛市市场启动期，是以改善房源为代表的高品质楼盘率先启动，其爆发力也是，来领涨。

牛市往后发展一定是板块轮动，一定是核心板块外围的区域跟着补涨，形成全市的楼市没有哪个板块一定是最好的，板块是轮动的，这个观点要表达出来。

到底是怎样的楼盘会涨价？

在牛市后期，一开始领涨的楼盘房价已经很高，处于高位，且会受到政策的打压。比如物价局对于河西和江浦这些热点的限制就很厉害，基本就是不给涨价了，其受政策打压很明显，可见其发展涨幅并不给力。

但是原来被大家忽视一些洼地反而表现得比较好，甚至很强劲，如上述提到的江浦麒麟仙林等板块。

回到大家最关心的问题：到底要买什么样的房子升值大？

1、什么叫房价上涨？

其实房价上涨就是增量，取决于一个地方规划、教育、医疗、产品、配套、客群等各种资源的叠加，再减去之前的存量。这个增量不是绝对量，在于增量比重发生改变。如果增量一开始就很大，其后期反而不会有大的改变。比如地铁开通对城中心影响不大，但对郊区新城就是价值翻几倍的改变了！就拿被誉为“中华第一商圈”的新街口来说，区域内的住宅价格就不因为再开一条地铁而有大幅增长，但对于10号线、1号线底站区域，却因开通了一条地铁而天壤之别。其增量就非常惊人，房价涨幅表现很好。

所以高起点规划、面貌改善空间大的新城新盘涨幅大也就不奇怪了。

比如：河西南和江北新区规划关注度高，但目前房价起点也不低了。

而鼓楼滨江、南部新城、燕子矶等板块方兴未艾，青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇也正在全新崛起！

注意！买房要关注那些增量明显的区域。当然有些区域存在陷阱，需要甄别回避。

2、什么样的楼盘投资价值大？

投资不要选最贵、最好的项目，适合自住但不一定投资。比如河西被人疯抢的很神盘，这些楼盘本身不具有投资价值，动辄价格4—5万的价格，随着后市发展可能会涨到8万，但这样的涨幅肯定比那些刚需盘升值要来得慢和难，且因价高未来变现也较难。简单来说，100-200万的房子涨到300-400万实现容易，但要600-700万涨到1000万以上就比较困难，加上二手房流动性较差。

当然，未来南京市场还是不错，房价涨到7 、8万甚至更高，这是可能的。但这不是普遍现象，政府也不会这样让这个现象发生。

总的来说，太贵的楼盘并不一定具有投资价值，除非在牛市刚启动期，这些产品是值得追捧。当然这样的房子抗跌性与保值性高。

3、投资是选毛坯还是精装？

情况大概是这样的，同一区域：

200万的毛坯房，自费10万—20的装修费，卖250—300万应该是可以的；

250万的精修房，未来也就300万出头。

个人认为，因人而异，因时而看！不同的时期，毛坯与精装表现不一，主要体现在这几个方面：

毛坯涨幅空间大：

一般来说，精装产品本身就已经是精装了，这意味着压缩了未来价格调控空间；毛坯产品要看后期，可以精装或者其他，上涨空间比较大，价格范围低，意味着升值的可能性会比较大；

产品选择：

如果在改善板块，建议买精装产品，因为毛坯品质一般很差；如果在刚需板块，按原则建议买毛坯产品，在于其是主力，刚需板块的精装产品就是浪费投资，其价格弹性不大；

刚需板块中小型户型是主力；而改善板块中大户型是主力，像河西这样金贵的板块打造毛坯产品，难道不感到奇怪吗？

4、什么才是好的投资机会？

明确一点：所有人都看好的投资机会，可能已经不是很好投资机会了！

这倒不是说，大家都觉得房子很好买不到就不值得买了。

而是买房人的机会来了，开发商也会利用这点，变相增加售价，如毛坯改精装、捆绑车位、提高首付比例甚至全款一次性付清，而忽视了产品的品质。房子如果品质得不到保障，会为后期埋下隐患，如交付的时候减配等等。

一句话：大家都看中投资的机会，实际上钱并不好赚！

总的说来：

很多人问当下南京楼市还有没有机会？我想说机会一定属于那些有着敏锐的洞察力和善于发现的人。仔细看南京市场，南京这一轮出色的表现，现在大家都觉得有投资机会，有钱可以赚，当成千上万的人去疯抢的时候，其实你想赚钱就比较难了，这还是要警惕的。

所以我们也一直在思考，一直在探索，更多的去考虑资产配置的话题，去考虑如何优化投资组合的问题，去考虑如何在不同的区域不同的产品去选择的问题。没有一成不变的东西，这个市场唯一不变的就是改变。我们只能去适应，只能去多学习，多研究，多试探，去提升自己的房商！