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上周四，南京出台房地产调控新政，二线城市四小龙悉数发力，以求抑制市场过热。南京的政策堪称“温柔一刀”，对买房人相对温柔，限贷收紧不明显， 但对开发商买地则提出了近乎苛刻的要求。在政策高压下，南京开发商推房节奏明显加快。上周共有 10 家开盘，城南、城北、江宁、江北、仙林都有房源加推，其中上周末就达 6 家，南京楼市也逐渐进入放量期。

然而让市场惊愕的是，楼市完全不把调控收紧放在眼里，买房人用脚投票，上周有7家楼盘都卖光！卖光！卖光！具体看下面：

江北：金地浅山艺境，210房源，售罄！

           融创臻园，468房源，售罄！

江宁：龙湖春江郦城，568房源，售罄！

           翠屏城公园里，256套房源，售罄！

仙林：新城香悦澜山，87套房源，售罄！

           绿城东方玉园，168套，售罄！

城南：禹洲吉庆里，128房源，售罄！

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 更致命的是，楼市供需失衡的局面并没有改观。南京商品住宅库存量仍然在2.3万套的历史低位徘徊，热点板块和楼盘仍然一房难求。河西中部、河西南部、江心洲这样的热点板块，不少楼盘房号炒到了20-30万/个，某豪宅甚至爆出140万/个房号的新闻。

   让买房人绝望的是，河西很多楼盘都推迟了上市计划，甚至今年不再推盘，比如江心洲某类别墅、河西中部的神盘们，还有河西南的项目。当然，一些非热点板块相对好买一点，但是大家对价格也很纠结，买了会不会高位站岗？所以今天主页君@孟祥远 想跟大家聊一聊：房荒之下，如何买房？

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一房难求还会持续多久？

 这一波二线城市四小龙调控升级都是各地自发行为，出台的背景就是涨幅太快不讲政治，所以自然要出台政策进行打压。但房地产跟地方的经济社会发展方方面面关联度非常高，地方政府又不会真正去狠狠打压。这跟早些年中央布局加码楼市调控是不一致的，中央跟地方楼市并无多少利益关联，所以可以出台很严厉的政策，甚至直接要求各地从严限购限贷。

      但现在的城市一般不会，调控的目标也只会停留在讲政治的层面，也就是让房价的涨幅不是那么离谱就好。这个并不难办，大棒举起来吓走激进的投资客，然后物价部门收紧一点，主管部门卡一下，统计数据好看，涨幅跌出全国前五或前十还是可做到以的。但是买房人所期待的调控保民生的目标就未必那么容易实现了。

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南京夜景

    买房人希望可以以更便宜的价格买到合适的房子，愿望很朴素，但在当下的市场很难实现，因为供不应求。南京商品住宅库存4万套大约供需平衡，库存低于3万套就是严重的供不应求，现在2.3万套的历史低位已经维持了近3个月，消化周期也就2个月左右。房源供应不是很给力，就算有新增供应量，也很快会被庞大的购买力所消化。

     现在关键是后续供应可以上来吗？理论上说，南京应该是不缺供应的，8月份预计上市量可能有106万平米，8-12月全市新增供应商品住宅500多万平米近6万套房源，一个月一万套的供应量是不小的，但跟需求比并不算大。而一些开发商因为限价令下，房价达不到心理预期而推迟上市并不少见，所以这个数据还要打问号。

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  我们深知，地价是房价的先导因素，所以控制地价和地价预期对控制房价很有作用。这次南京国土部门出台了史上最严厉的土拍新政，以期控制地价。但高地价下，现房销售等规定将大大增加开发商的财务成本、时间成本和机会成本，最终还是要转嫁到买房人身上，因为这个市场的话语权还掌握在卖家手里。

而且过去一年土拍成交量并不大，这也意味着未来一年上市量也不会很多。尤其是一些高价地，目前受制于限价影响，将会推迟上市时间甚至将于后年上市。而接下来的所拍卖的土地因为拿地条件所限，上市周期也将大大延长，所以主页君@孟祥远 的结论：未来一年，库存偏低，供应偏紧的局面难有根本改观。                                           

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南京土拍新政

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当下我们该怎样买房？

随着调控的靴子落地，楼市未来走势也逐渐清晰。若没有较大的外部形势变化，未来一年南京新房市场仍将维持稳步向上的态势，供过于求或明显降价是小概率事件。“哲学家的任务是认识世界，更重要的是改变世界”，那么作为买房人，应该如何应对，怎么科学买房呢？

 主页君@孟祥远这里先简单整理出8大对策：

1、把握政府限价所发福利：

政府限价严厉的板块和楼盘对于买房人来说，一方面房荒蔓延，不易买到，但另一方面也是给买到的客户发福利；

如果限价严厉的话，甚至一套房低于市场价百万以上，这个福利大了去了，如果能买到，为何不把握呢？

2、不要在一棵树上吊死：

过去一年中，在买房上因为只盯着某个板块某个盘而吃亏的人太多了。在最近的买家讲坛讲座答疑环节，不少人跟我说很后悔没听我的，一直等某个楼盘开盘，结果等到开盘早已内定，根本买不到；

有不少楼盘已经推迟了开盘计划，甚至今年不再开盘，等的人就亏大了。

3、积极参与，多方出击：

机会是寻找或创造出来的，单等某个项目并不现实。常常楼盘开盘，因为关系户太多，而不再通知客户前来选房，由此也制造了不少冲突；

作为买房人来说，要积极看盘，寻找适合自己的房源；

回首过去一年，南京升值最快的板块可能是麒麟科创园、雨山路等板块，而这些板块在一年内可能并不为众人所看好。

4、找关系，尤其是政府关系：

如果认定了要买某个盘，而这个房子又不好买到的话就要找人了。一般找开发商的营销负责人或者高层，如果是特别抢手的项目，找开发商也没有什么用，恐怕要找能够对开发商发挥影响力的人。比如一些能管到开发商的政府关系，具体就不好多说了。

至于炒房号，我个人不参与，但是否要买，自己把握得失利弊吧！

5、寻找成长性强的潜力板块：

最好的房产投资还是寻找潜力板块，这些板块可能目前价格还不是很高，也不一定非常抢手，还容易买到，自然值得买。

但过去的成功经验不足为提，过去两年不到，我至少直接建议2000人在南京买房，财富增值20亿可能是有的，但这并没有什么，关键是要看哪里还能涨价？

南京房价已经不低，但考虑到承受力，2万-3万的价格区间应该说还是机会不少，可以多看看选择。

6、关注面包和面粉倒挂的机会：

这个简单，开发商花几十亿买地，你花百把万首付买房，而且房价比开发商的地价还低，你的风险几乎是可以忽略不计的。这就是安全边际比较高的产品，可以多关注。

当然，买房还是要考虑自身的承受力，不是有钱都去买房，至少留2年的还贷资金还是必要的。

7、走出去，外面有广阔天地：

如果南京都没有合适房源，长三角其他城市也可以多关注。最近苏州限购，我觉得无锡的机会还不错，就提了一下，结果非常多的朋友关注。

我们建了买家讲坛苏州无锡合肥的微信群，已经快满员了，要是感兴趣，可以加主页君@孟祥远私人微信mjjt2017拉进来一起交流，最近安排好的团购机会一起去。我们还有买家讲坛杭州站的微信群，今年2.20组织了几十位买房人去杭州抄底，时机选的非常好。我们去后一周，杭州中高端市场就突然启动了，而当初下手的朋友现在每平米升值万元了。

8、心态放松，不买房或许可以买点别的：

一句话，生活中不只是房子车子，还有诗和远方。但没有房子没有家，没有车子也去不了远方。

最近股市也有些异动，可以适当关注下。不一定非要买房子，资产配置，是个大学问。