摘要：伴随学区房进入旺季，市场出现一种变化，老旧小区的学区房不再是成交主体，房价在快速上涨后也显现调整迹象，反而是一些中高端的次新小区，同时学区都比较成熟的房源愈发受宠。业内认为，新政在给改善市场带来利好的同时也在影响二手学区房，改善类学区房将是需求释放的一大出口。
主页君@孟祥远
认为：新政之下一二线城市的改善房源表现会更好。一个注脚是：2014年末南京全市常住人口821.61万人，比上年末增2.83万人。全市户籍总人口为648.72万人，增5.63万人。而2013年末常住人口818.78万人，增加2.68万人。户籍人口643.09万人，增4.61万。不难看出：如今南京户籍人口每年也就带来大约2-3万套的需求，刚需增量不如以往，很大程度上还是改善需求。南京过去两年表现最好的改善房源就是学区房。此外，常住人口的增量不高，说明南京距离千万人口大城市还有很长的距离。
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学区房要求变了
小区要好买家多为改善自住
“新政以后二手房的热点比较分化，但学区房一直是交易主体，成交也很稳定。”南京奥体王祥房产事务所总经理王祥分析说，新政以后奥体区域的二手房交易量小幅走热，价格也有小幅上涨，主要集中在两个热点：“首先是学区房，交易量和价格一直稳定，近期也有一定上升，其次是奥体一些满2年不满5年的中高端改善房源，交易量开始增多，价格走势要看各个小区的水平。”王祥表示，如果一个小区满足学区、改善、品质等越多的综合要素，那么量价也必然会带头升温。
以奥体万科光明城市为例，
2004年开盘时项目一手房价为5000元/㎡，2007年开始一路上涨至7000元/㎡以上，此时也正是南京市新城实验学校正式建校。2008年受市场影响，新房价格曾一度跌回5000元/㎡左右，2009年市场回暖，又迅速攀升至万元以上。2010年开始项目进入二手房交易阶段，此时南京市新城实验学校更名为南师附中新城小学，加上原先的南师附中新城中学，2010年3月小区二手房挂牌价全面突破2万元/㎡大关，2011年下半年接近2.5万元/㎡，2014年项目的挂牌均价首次超过3万元/㎡，今年4月份最新挂牌价仍达2.9万元/㎡。“类似万科光明城市，奥体这边很多学区房的业主都是改善带自住的。在市场波动不大的前提下这类小区交易量和价格都十分稳定。”奥体一家中介门店负责人表示。
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单价2.5万元/㎡以上学区房走热
二三线房龄较老学区房退烧
网站统计数据显示，3月份开始南京学区房房源量大增，新增房源超过1000套，是2月份的一倍，比1月份也增加了两成多。热点成交小区中，南师附中树人学校学区房共卖出36套，其中清江花苑17套。瑞金北村小学学区房卖出14套，万科光明城市卖出13套。由此不难看出改善居住类的学区房占据交易主体。365二手房网主编文涛介绍，3月份主城最热销的前20名小区中单价2.5万元/㎡以上的小区有8个，都是名校学区房或高品质房源，改善需求占了大部分。
目前交易量攀升的二手学区房中，很多是次新房源，比如万科光明城市、中海塞纳丽舍、西堤国际、银城东苑等等，都在2.5万—3万元/平方米区间。与主城老旧学区房相比价格波动不算很大，交易量也稳中趋升。文涛介绍说，后期学区房价的走势可能出现分化，顶尖的一线名校还有一些房龄新品质高的学区房价稳定上扬，二三线学区房和房龄较老品质较低的学区房价仍会出现回调。更多业内人士表示，包括营业税“5改2”以及房贷新政落地，放宽了改善市场的需求门槛，对二手房形成了一定的市场利好，其中兼顾改善和学区要素的二手房，后期成交会更加活跃。
学区房投资价值几何？学区改善房看好哪？
近期降准政策的出台加之前期的330政策，对改善房利好明显，改善需求的市场也备受关心，且动作不小。作为目前来讲最为稳健的投资渠道，未来房产投资、居住的需求会越来越多考虑到整体环境的改善，对生活品质的提升。物业服务、景观、业主构成、邻里氛围、居住环境及其小区的配套，当然少不了学区、医疗、文体设施、交通出行等各方面的资源。
最近大家对于学区房的关注度之高可谓空前，学区房置业问题也是众多买房人热议的话题。而我在本周末第十一期买家讲坛活动中也会对这一问题进行深入的讲解。在我看来优质的学区房必须具备宽敞舒适的户型、友好不受干扰的社区环境、便捷的交通通达全城、同时享受多所名校的优质教育资源。这类具有改善性质的学区房会是未来房地产市场中较为抢手的房子。
学区房的选择，学区房总体来说还是属于改善性质的住宅产品，当然现在人们对于住宅的改善需求也不仅仅包括优质的学区，如果要将学区房作为第一居所，那么我建议选择大户型或大平层产品，其整体环境品质更符合改善类型置业需求，这是一种更高品质的生活追求了。
纵观南京整体市场的产品表现，符合整体配套提升的改善房还要看主城。回归主城，我们以城中板块为例，来看看南京改善房市场。回到前面讲到的学区问题，虽然南京市名校主要分布在主城区，但主城改善房中大多是将地段与高端户型作为宣传重点，而将学区等配套资源作为主打卖点的项目还是比较少的，因为地段永远是房地产市场的不变法则。
而最近比较受关注的是新街口大平层产品斯亚·首府，主打的是主城双名校学区，靠近南京最好的一幼、游小、最好的公办初中三初等南京人熟悉的优质名校名校。产品特色明显，配置高端，而24900元/平米起的价格比河西还低，值得关注学区房的自住改善人群看一看。
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前文来源新华报业网（宋宁）
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