问题：

孟老师，您好！关注您的微信及QQ群很长时间了，对您的分析及观点一直比较认同。近来有买房疑惑，想征询您的意见。

本人情况：从事IT行业，在花神庙附近上班，出行方式为公共交通。目前在桥北地铁三号线柳州东路站附近有一套房子，由于上班路途较远，工作需要经常加班，即便地铁通了之后每天花费在路上的时间仍会很长，加上小区管理混乱，所以近一年内有卖掉现有的房子换房的打算。希望在物业、配套、交通、环境等因素条件下综合考虑选择一个合适的房子。主要考虑新房，以精装盘为主，两到三房（长远考虑最好三房、以后父母偶尔过来住也方便），预算最好在250w以内，最高不超过280w。

现在的问题是:

桥北房子未满五年（两年），目前出售可能比较困难，卖不出好价钱，从现有行情来看近一年内什么时候出售比较合适？另外，近期国家是否会有5改2减税政策出台？

新房选择，目前在关注雨花和建邺的房子（暂不考虑江宁的楼盘）。雨花的新盘有万科九都荟、保利堂悦、复地等，虽然离公司比较近，但周围配套欠缺、环境嘈杂，价格也有点虚高。建邺关注的楼盘有仁恒绿洲新岛、河西南及河西中部即将开盘的宏图、金隅项目。

比较来看，河西南的价格较低，明年也会有建工、佳兆业的新项目上市，但担心在目前经济疲软的情况下政府是否能对河西南进行相关的开发建设。

绿洲新岛距地铁较近，大牌开发商，岛上规划还行，但我的预算只能买94平的两房。宏图及金隅也是一样，只能买其小户型的房子（宏图最小的100是两房，金隅是最小的是90的小三房）

所以，孟教授，从现有的情况来看，近一年内我什么时间点卖房换房比较合适？从配套、物业、交通、环境综合考虑来看，兼顾未来发展前景，您认为入手哪里的房子较为稳妥？（能给出推荐楼盘最好不过了）

期待您的答复，谢谢！

答：感谢你的信任，提问这么仔细，是一个非常好的问题，必须要认真回答。先跟大家分享一个消息：做买家讲坛四个月，QQ报名交流群（248508678）也从无到有，增长很快，今天人数破千了，我很高兴，把QQ群升级为2000人群。我想把@孟祥远 作为一个品牌，在未来做好一个城市与房地产领域的手艺人。一方面追求专业，以分享价值与热心帮助来善待那些支持我的微友，另一方面做事有底线，不让大家反感。后面也请朋友们继续多多关照，谢谢。

对于你提的问题，分两大块：二手房出手和新房购置，设计的方面比较多，我一一回答：

1、记得今年买家讲坛第一期在正荣润江城举办时，专门分析了江北各个板块的价值和投资策略。我对桥北的评价是：居住成本低，适合刚需人群；地铁3号线开通后，房价应该会有些许上涨空间。从你提到的情况看，目前在手的房产像是桥北某普通小区的房源，可能是落户南京的第一套房子。确实存在你说的问题，时间成本、居住品质都不能满足现在的需要，要卖掉也可以理解了。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/RMmjca2ia6HuFydEsVZXNNMvwE9U2UjgElabmqsQyva8ric6zwyDKrrTknsialicXrnPHL1oABoibtsdiazAvD4DBMpA/640?tp=webp

至于何时出手？地铁3号线将在3月底开通，建议你现在就可以挂出来了，二手房成交有个周期，预计地铁开通后对那边的房产价格是个提振。但需要注意的是，未来桥北的房价会逐渐出现分化。尤其是目前的楼盘逐渐清盘后，居住价值的差异会带来房价的巨大差异，分化越来越大。就像如今的奥体东，中海银城万科等品牌楼盘和一般楼盘价格差距也十分明显。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdH1ZxMXqAf9VLic7dPIykaf4gOIzz1Ta0ybvFboY0AI7jtqdIsHvBgEHmwgDvcJ5Je9muNsznP6Hmg/640?tp=webp

至于营业税5年改2年，现在还没有明确说法，这个要财政部统一部署。不过今年去库存是全国房地产市场的主要任务，相信政策面会比较宽松，值得期待。

2、从你的总价预期和板块偏好上，应该是要选择主城的项目来改善，而且因为有老人住，需是三房。因为还要考虑精装，能考虑的楼盘就在你说的那里面了。看起来你也做了不少功课，我对你提到的几个区域点评一下：

一是南部新城的几个盘：首先是万科九都荟，我觉得这个盘近24000的房价稍微高了一点。如果新都荟2万左右还是可以接受的，不过那里已经是江宁区了。南站片区偏商务办公功能，并不非常适合居家改善。虽然距你单位较近，但每天上班都穿越火车站，感觉也不是很好。保利堂悦和复地宴南都那边隶属秦淮区，地段还可以的。今年大校场机场搬迁对这里是比较明显的利好，这里面的商业应该人气也还可以，但价格未定，你可以关注一下。这两个盘今年都是要背任务的，估计价格应该不会很离谱。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHzVOSOn0mnib9SsSYuUCUFdsiar8YoRIicLC5tib1Ht9GSJVbFGdzIsD71LfjicmPXRvBrd2Q5oFTM9Lg/640?tp=webp

二是江心洲项目，250万到280万的预算买仁恒只能选择两房。保利紫荆公馆100平米、银城长岛观澜90平米、升龙公园道90平米的洋房可以做成小三房。你的出行为公共交通，距离地铁站稍微有点距离，能接受么？若能接受，岛居的品质还是可以的。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHzVOSOn0mnib9SsSYuUCUFdygccFOETiaBrUp0M90MicQTMIdLfTWz3jq3v23Scf6iaGqME7eBBqo4vw/640?tp=webp

三是河西中部项目。提到的两个楼盘宏图上水云锦和金隅紫京府，这两个盘的价格都是要冲30000，便宜也要2万8、9，你的预算买宏图应该是不够的了。金隅可能勉强够得着，但选择面应该也不会很大，这里到你的单位距离还行。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHzVOSOn0mnib9SsSYuUCUFdJLVn9g9iaPmCYgFBg2xxEmwPdboxGbcHkqI9pYFXUPtyU0C8s34uQpA/640?tp=webp

四是河西南部项目。确实这个板块在整个河西来说，价格算低的，未来公共交通也还可以。最近河西南也比较热闹，地价站稳1万3、4，正荣润峯新领销许，备案价29900元/平米，也蛮惊人的，不过品质号称超越江湾城。你提到的建工项目和佳兆业项目，地价都很贵，售价不会低。而且佳兆业最近风雨飘摇，这种黑天鹅建议回避，住几十年的房子不要去冒险。从你的预算看，现在可以选择的有海峡城、升龙天汇、五矿崇文金城、正荣润峯。后两者只能选择两房或者2 1房产品，但海峡城22000，天汇23000，还可以选择普通三房产品。

因为涉及到项目较多，各楼盘点到为止，希望对你有所帮助。

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/Wuerr0OnLdHzVOSOn0mnib9SsSYuUCUFdJ3bEH3oLYQObNe8FVQFfCcBKcp1jqiaVpicTtdfiafLHWtAVrH0ia3qA9w/640?tp=webp