最近提问南京写字楼、商业办公产品能否入手的微友越来越多，根据广大微友的投票，也希望做一场有关商办项目投资之道的买家讲坛。这里，我们先讨论一下南京商办市场的特点和投资之道。

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1、商业办公项目的由来

商业办公近几年的兴起与迅速发展与限购令的出台关系紧密，为了遏制房地产住宅市场的投机行为，国家出台了限购令，严厉调控住宅市场的投资客。此时，不受贷，不受限的商业公寓、写字楼、LOFT等商业性质的投资产品受到投资人的追捧。由此，也造成了商办项目在全国主要一线城市的大面积膨胀。

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(loft办公）

因此，我要谈的第一个问题就是商业办公的发展有着特殊政策的背景，南京的商办市场目前还不太成熟，市场上整体供给大于需求，开发商实力不一，开发水平也参差不齐，覆盖各个板块的都有，大家选择需要谨慎。由于个人投资者时间精力以及招商经验有限，建议寻找那些不是传统CBD，但靠近轨道交通，物业和商业管理较好，可以广泛出租给中小企业的商办物业。

2、交通的便利性很关键

在南京，第一代商业办公聚集地主要集中在新街口和湖南路两大商圈，两者不仅商业繁华，写字楼、办公需求也极其旺盛，随着南京城市化进程的不断推进，新街口等传统商圈的优势不断被削弱，但其所属板块的繁华性不可替代，其交通位置的便利性也不可取代，所以至今新街口商圈的办公住宅依然紧俏，租户承租周期较长，收益稳定。

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2002年左右，南京迈开向西开发的脚步，河西新城依赖政策扶持，发展迅速，特别是借力举办两次世界级体育赛事，河西的发展迅速达到代言南京新城市名片的地步。河西商圈顺势崛起，CBD一期、二期的商业已成，以新地中心为代表的河西商业办公水平，与新街口等地相比，有着巨大的改善。河西目前的商办回报率不错，承租户实力也比较强，给投资带来稳定的回报收益。

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但另一方面从投资角度来看，大家都比较看重河西新城的发展，投资机会反而变得比较少，可选择面不大，特别是对于一些资金实力不是太强的个人及家庭投资客户而言，河西的门槛较高，投资成本较高。此时我推荐大家跳出新街口和河西商圈，将眼光放到新兴板块，而交通的便利性是以后承租户选择承租与否的先决条件。

3、政府规划和扶持

在南京，买住宅，买商办都要跟着政策走，政策倾斜的板块往往发展的起点更高，发展的动力更足。比如目前南京南站板块，除了依赖自身亚洲最大的高铁商圈之外，政府对于大明路的拆迁改造、雨花软件园的投资以及南部新城15w常住人口的规划，都给南站商业办公和住宅市场提供了巨大的市场和人口支持。

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达不到入园要求的小企业需要就近办公，拆迁改置的老业主需要重新寻找办公场所，15w的常住人口加上南站每年6000万的受众覆盖，南京南站的商业和住宅发展潜力都很大。仙林地区目前因为缺少产业支持，就业机会不多，商业发展机会不大。而城北逐渐在完成复兴，本身底子不差，商办项目投资也有一定的机会。

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4、附近要有成熟的或者潜力较大的商圈

商办投资想要获得价值最大化，便需要选择的快、狠、准，下手要快，眼光要准，但这样往往机会主义成本较大，赌徒心理作祟。

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我认为在南京投资商业办公项目，年回报率稳定在4%以上便值得投资，是较为安全的回报率水平，而不要盲目去选择远郊板块，配套跟不上，投资周期长，增加投资风险。选择较为成熟的和发展潜力较大的板块，投资较为理智。

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政府重点发展的板块往往大牌扎堆，万金招保被视为南京的房价天花板，那么除了这四家领头羊之外，商业办公项目拿手好戏的还有万达、绿地，一座万达广场，一座城市中心。一座绿地紫峰，至今难被超越，紫峰大厦的承租水平也相当高昂，紫峰的业主们早就笑开了花。那么问题来了，商办投资我比较看好谁？我比较看好南站板块和河西南板块。

5、开发商品牌和实力

特别对于新兴板块，开发商的品牌实力、操盘团队水平对于产品投入和以后升值都比较关键。商办项返租项目，一般前三五年交给开发商统一管理，业主稳定享受年6%-8%的返租，但三年以后交还业主后的投资收益往往没有保障。因此，选择商办开发经验丰富的品牌企业更可靠，其团队开发能力强，操盘经验丰富，对于投资的回报较为保险。

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6、收益回报率是关键

对于今年市场行情来说，小面积的商办楼、loft等总价低的商办产品是个人投资的首选。无论是住宅还是商办投资，安全的价格都是选择的关键。结合南京市场实际状况，年收益在4%以上的商办项目便可以考虑出手，考虑在租金在递增，回报也还算可观。那么，南站绿地之窗推出的SOHO办公产品，起价12600元/平米，六年返租，年回报8%，收益就算挺不错的了。

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总体来说，南京的商业办公投资机会比较多，主要体现在以下几个方面：

1、城市优势：从经济角度看，这几年，南京的经济一直保持10%以上的速度增长，服务业比重也提升到了54%，这些都刺激了办公需求的增长。

2、配套优势：在南京，投资置业跟着政策走，大方向不会错，政府规划配套资源的倾斜对于板块的发展比较重要，特别是地铁交通、高新产业园的规划。

3、品牌优势：主城的品牌产品是优选。这些地方比较繁华，就业人群多，交通也便利，出租的稳定性和租金都有保证。而品牌开发商，往往更加专业，对于自身品牌形象比较看重，品牌企业也往往有着更高的追求，把产品当做作品来做，有着更强的操盘能力，物业服务能力，投资收益较有保障。

4、选择优势：近几年，由于经济逐渐复苏，企业办公需求增加，因此预计未来几年办公楼市场无租金和售价都有稳定涨幅，建议选择地段认知度较高以及品质有保证的项目进行中长期投资。