银九金十才过，11月就悄悄走来。11月开局如何？网上房地产显示，11月1日认购358套，成交242套；11月2号认购484套，成交309套；今日（11月3日）截至18:00，认购315套，成交甚至达到562套，库存又回到了5.4万套的下方。初步有几个判断：

1、虽然10月份南京住宅成交套数达到了7331套的年内新高，但随着10月13000套的认购逐步签约，11月份的成交数可能会再创新高。

2、金九银十已转变为银九金十，11月会不会成为“钻十一”？可能性还是比较大的。认购一直远高于成交的情况也会有所改变，但估计11月的认购应该赶不上10月份的数据，成交数据对于年底急于回款的开发商来说含金量更高。

3、随着限购限贷的取消，改善盘可能会有更抢眼的表现。今天本文就是要重点分析一下南京传统富人区城东区域的热销现象。

这两天，主页君@孟祥远 在朋友圈里发现，城东一些豪宅项目营销老总在晒业绩。先是上周五恒基富荟山晒业绩称一天卖6套别墅，接着城东别墅销冠盘保利礼墅称10月销售30多套别墅，揽金2亿；环陵路上的洋房复地御钟山10月销售4亿，昨天就卖了7套；今早还看到世茂君望墅上周五到周日三天新增认购1.02亿，这个盘10月份的签约3.9亿。请注意，签约3.9亿都没太算上周末的一个亿，这得让多少楼盘羡慕哦~

那么问题来了，供应并不大的城东板块，为何最近风生水起，领跑改善市场？原因有这么几点：

一是限购限贷取消，给了被限制的改善客群以购房资格和资金。这些人本来受限购影响较大，如今率先打破观望情绪积极入市。而限贷放松更是给了这些人购房资金，大家可能也看到一些银行推出了房贷优惠措施。这些措施多是向优质客户倾斜，何为优质客户？显然就是改善客户，豪宅市场的主力。这些人群对市场的反映更加灵敏，又能争取到不错的付款条件，入市意愿积极。

二是品牌销冠盘势头猛，优质产品惹追逐。“罗马不是一天建成的”，销冠盘自然有其长期累积的过人之处。城东销冠世茂君望墅今年来签约已经超过18亿，这个业绩在全市都可以位居前列；城东别墅销冠保利礼墅，几乎每个月都是城东别墅销冠，一个10月能卖出30多套别墅，这在全市每个月成交量100多套的别墅市场来说，堪称奇迹；御钟山今年来销售也达到10亿。通观这些项目会发现有共同特征：品牌过硬，保利、世茂、复地都是国内一流开发商；在售产品都是所属板块的品质标杆，礼墅的灵山下南外旁纯别墅区，御钟山的紫金山下石筑平墅，君望墅的老白下墅级社区。在限购限贷取消的背景下，挑剔的改善客群入市肯定会首选那些品质领先的品牌项目。

三是城东地王刺激，地价为房价背书。10月22日，经过47轮激烈竞拍，五矿地产以20亿元的总价夺下城东G53地块，楼面地价15455元/平，这个价格超越了恒大翡翠华庭，成为新的玄武地王。当时断言地王将会“打破城东沉寂，明显助推城东房价。”城东虽然自然资源优越，但也受制于此，土地资源相对稀缺，地块供应偏少，在南京楼市格局中相对沉寂，此次地王的出现或许会给市场爆发提供契机。

就拿传统城东板块来说，板块内世茂君望墅，目前均价17000多元/平米，起售价可能只有15000多元，跟此次拍卖地价接近。作为老白下的传统城东盘，房价被地价赶超，其中价值，想必客户心里应该很清楚。御钟山和礼墅等资源性豪宅，单价在20000-25000元/平米，也低于五矿地王28000-30000元/平米（带装修）的预期售价。

故，改善引领，市场好转。

大事来了！

事件：买家讲坛第五期新鲜出炉啦！

主题：江心洲的发展前景与投资置业之道

时间：下周日（11月9日）

地点：升龙公园道售楼处

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