9月21日南京全面取消限购后，商品房认购量持续走高。“金九银十”两个月，南京楼市商品住宅认购量超过21000套，创下近五年的新高，其中10月更是超过12000套。有些业内人士不安地说，最近南京楼市有些疯了，怎么办？

再看成交数据，2014年10月南京新房共成交7331套（溧水高淳板块成交493套，依然惨淡），环比今年9月（2014年9月南京楼市新房成交4561套），成交量大涨6成，创年内最高。这样的数据究竟该怎么看？未来市场走势将会如何？

1、刚需盘依然是主力，品质领先的改善盘也表现抢眼。从成交套数排行榜上可以看出，六合荣盛领跑，一个龙湖半岛销售823套；中海凤凰熙岸销售650套排第二，主要是车位，还有酒店式公寓产品玺荟最近销售也不错；旭日上城代表桥北热销榜样，单盘去化593套，加上江宁弘阳上院首开去化85成，10月份南京弘阳销售超过10亿，显然是大赢家；中南世纪雅苑预期中的10月黑马，首开推出500多套房源，居然全部售罄，不仅体现出中南首入南京的成功，还再一次让麒麟新城占据了江南热销的榜首，；紧随其后的是中海国际社区，每个月跑量都很惊人；苏宁两盘毕竟有低价优势，买入者也不少；随后的湖城艺境也随着保利罗兰春天等项目小户型产品基本售罄而在10月迎来机会，业绩不错。

最值得一提是的，压轴的两个项目都是改善型产品，改善盘登上热销套数榜在当下的市场行情下比较少见。复地新都国际10月销售300套，揽金6亿。加上城东的复地御钟山10月销售4亿，南京复地10月份销售金额也超过10亿。据网上房地产数据，南京复地10月签约金额已有8亿，十分了得。该公司国庆7天销售就有5.15亿，冠领南京，当时能站上5亿榜单的只有保利地产江苏公司。

改善盘能有如此优秀的成绩，一方面是因为复地作为海派精品住宅开发商，新都国际的品质在城北表现出众，另一方面项目售价保持稳定，鼓楼区2万元以内的地铁盘也有明显的性价比优势；排名第十的热销盘华润悦府登上榜单，也是南京小区品质较高的楼盘。由于各种原因，项目售价不高，也彰显出一定的吸引力。

2、房价逐渐完成探底，等待回升，但不排除年底前还有最后一波促销潮。虽然国家统计局公布数据显示，南京9月新建商品住房价格环比下跌0.9%，但我认为，10月份的数据相应会有进一步好转。有两个佐证是，南京网尚研究机构公布的10月份南京房价指数，环比9月上涨0.18%；而百城价格指数显示，南京10月房价由跌转升，环比上涨0.49%。我一直相信今年年底房价初步完成探底，并在明年上半年实现回升。

再看开发商因素，也在支撑以上判断。一是南京不少开发商今年任务完成不错，后期不存在降价促销的动力。弘阳、保利、世茂、荣盛等房企今年指标压力已不是很大，复地更是基本完成了全年30亿的指标（不含复地宴南都），后期自然不存在降价动力。二是一些开发商此前定价不高或保本、亏本销售的，会适当回收一些优惠，毕竟逐利也是房企的本性。

看具体项目，如今销售不错的后期有可能会适当提升价格。以麒麟新城板块为例，中南世纪雅苑10月开盘日光，本月再加推将会适当涨价；据说中海国际社区今年还将销售1000套，虽然量大，但后期有不少小高层产品，产品品质提升，恐怕也不会降价。

事实上，国际社区在售房源均价已经在12000元/平米上方。这也给板块的科教大盘启迪方洲提供了较好支撑，该项目即将推出三期朗园新品。实体样板房已经完成，开放开盘就在近日，项目产品也在升级，新的户型也很出色，89平米小三房和127平米四房都做得很棒。从这三个项目情况来分析，市场印象中常打价格战的麒麟新城可能后续不会再有降价潮出现。

如果市场还有降价动力的话，就存在于一些年度指标压力大的房企。在11月中下旬或12月份为了冲刺年度指标，可能会调低房价，对板块应该会有影响；还有就是高周转房企，习惯性跑量可能也会平价开盘。

以仙林为例，仙林湖的新城香悦澜山本月中旬将开盘，预计首开推出600多套房源，推盘量那么大开发商的定价一定是比较理性的。包括仙林中心的中天铭廷也即将开盘，开发商承诺此前的价格口径不变，优惠不回收，那么开盘价格也值得期待。

退一步讲，今年开发商降价促销或平价跑量，都买房人都是机会。

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