【每日一答】

问1：请问孟教授，年轻小俩口住仙林湖，想在仙东给父母买一套方便以后居住或者用作投资，有没有可行性？谢谢！

问2：孟老师，关注你的微信已久！手头上有一些闲钱，想在宝华板块买房子，自住和投资怎样啊？

问3：最近降温，教授多保重身体。最近仙林东（宝华）的房子打折力度不小，南京取消限购后，对那边房子是利空吗？想问老师那边的房子有没有抄底的机会，能买吗？后市会涨吗？谢谢。

问4：孟兄，宝华的别墅怎么样？单位在仙林中心这边，原来房子在河西，也不打算卖，但是上班早高峰比较麻烦。现在发现开车到宝华也就十几分钟，很感兴趣，请指教。

答：一天收到好几条关于仙林东板块也就是宝华板块的问题，大家问得都很实在，不回答都不好意思了。感谢大家的信任，我就集中回答一下。

过去3年多，受益于南京市区的限购，都市圈置业纷纷兴起，汊河、和县、黄梅、宝华、滁州等都市圈楼盘纷纷兴起，消费客群基本是南京人。

不过就南京都市圈楼盘的发展来说，过去这三年多，价格和销量表现最好的当推宝华区域，现在我们称之为“仙东板块”。如今限购取消了，大家自然也很关心这个板块的前景和投资价值。首先我准备从以下三个方面来分析一下板块价值：

1、板块的区位与起源，宝华板块如何成了仙东板块？早在2012年10月，我在“新宝华论坛”上建议将宝华板块命名为“仙东板块”，应该是南京楼市很早提出这一概念的人。原来仙东板块指的是仙林中心以东的仙林部分，与南京八大板块的”仙西板块“相对应，包括如今羊山湖、南大仙林校区至仙林湖等板块，仙林湖万科、保利双盘刚兴起时，不少业内称呼那里为仙东板块。随着时间的推演，现在约定俗成的“仙东板块”特指宝华区域，这两年市场的快速发展也在验证板块的价值。其与仙林湖唇齿相依的关系，也使得宝华板块成为一个距离南京高价板块最近的都市圈板块。

2、仙东板块表现在南京都市圈中也算一枝独秀。目前仙东板块住宅售价大约接近仙林湖的一半（很多还不足一半），价格不高，而且不论别墅还是普通住宅，销售跑量都不差。主要因素是因为受益于仙林板块尤其是仙林湖的快速发展，如今仙林湖房价已经探底，万达、金中等的入驻也为周边楼盘提供了信心保障。

仙东板块可以共享仙林湖的资源，诸如交通、教育等利好，2014年年初，南京外国语学校也与句容市宝华镇人民政府成功签订战略合作协议。根据协议，南京外国语学校仙林分校东校区将落户宝华镇，于2015年9月正式招生。加上仙东的价格是仙林板块的洼地，在不限购、总价低、交通便、配套全等利好的基础上，仙林东板块的价值逐渐被南京购房者认同。换句话说，地铁多一站，房价省一半的诱惑力确实很大，剩下的问题就是买房人如何选择了。

3、仙东，路在何方？仙东是南京城市扩张受益非常大的板块，随着恒大、招商、金辉等品牌房企进驻，仙东楼市发展渐趋成熟。客户主要来自南京，后面将怎么做？板块规划先行，不仅是卧城；交通和商业配套是重点，交通方面，除了现在已经运行中的地铁2号线和在建中的地铁4号线之外，还有规划中的地铁15号线，这些地铁线将南京东和句容区域紧密相连。相比其它几个都市圈的板块，宝华的交通优势还是非常明显的。

总体来说，目前仙林东板块方兴未艾，配套和规划仍有提升的空间。随着仙东板块各方面的逐步完善，这里将逐渐融入南京，迎来加速发展的大时代。尤其是品牌集聚催生了板块的成熟，也给买房人提供了更多品质楼盘的选择。

那么接下来的问题是，这个板块是否值得投资？尤其是限购取消，是不是对都市圈的利空？这个想必大家也很关心。个人认为，限购取消确实对原来不限购的板块会有一些偏负面的影响，南京都市圈肯定会有项目会受到冲击，尤其是那些资金外溢催生的板块。

但宝华板块有自身的基础，也有与仙林湖的比价优势，加上限购取消会刺激市场的整体热度，对投资热情也会有所拉动，所以仙东板块受冲击相对较小。

对于有些闲钱，额度又不是太大，如何来选择？也是困扰不少朋友的问题，如果一定要在市区置业，可以考虑六合，若是不想过江，仙林东的宝华板块可能是不错的选择。从投资目标来看，优先选择刚需产品。如今相对淡季的市场，区域选择上肯定是要在价格洼地，并有升值潜力的地区，宝华板块基本符合条件。

梳理仙东板块，价格是一个很大的优势。刚才有提到仙东板块在都市圈中一枝独秀，住宅售价不到仙林湖的一半，价格不高，销售不差。这个板块主要受益于仙林板块尤其是仙林湖的快速发展。如今仙林湖的房价已经探底，保利罗兰春天等项目接近清盘，新城香悦澜山等新项目亮相，预计售价也不会低。万达、金中等的入驻也为周边楼盘提供了信心保障，如果顺利，投资150亿的万达mall会在明年亮相仙林湖，其商业文化旅游配套也十分惊人，应该可以辐射200公里的范围，宝华片区较早受益。此外，该板块自然环境优越，也相对适宜养老。

目前板块住宅价格基本在6000多-8000元/平米，往宝华山方向价格便宜一点。比如今年率先开盘的纯新盘招商依云尚城销售就不错，首开去化250-300套，如今应该暂无房可售；东侧是金辉地产入驻大南京区域第一盘四季金辉，前段时间首次开盘的均价是6400元/平米，去化270-280套。据说目前的价格大约6700元/平米，应该是该板块的销冠。这个项目关注度比较高，现场人气也旺。从板块的住宅来说，比起仙林湖已经筑底14000多元/平米，保利罗兰春天和栖霞枫情水岸毛坯房约15000元/平米，多走四五公里，6000多的价格也委实不高。

至于别墅产品，作为仙林上班的自住需求来说，还是可以考虑的，毕竟总价不高。如果考虑投资需求的话，别墅显然没有一些刚需产品那么容易出手，升值速度也会慢一些。

仙东板块讲座来啦！

本周六（11月8日）下午2点在宝华仙林东路19号四季金辉办个讲座，主题是《南京都市圈置业之道暨仙东投资分析会》，一起探讨大家关心的话题。

报名可以给本微信公共号@孟祥远留下你的姓名、手机、QQ邮箱或加QQ群248508678 找@周六宝华报名 。