作为南京两大高校聚集地，方山大学城和仙林大学城会被经常拿来作比较。同样有地铁、学区利好和大牌房企，不得不说一点，方山大学城关注度不如仙林湖高。

那么问题来了，方山要如何逆袭？方山楼市又会迎来怎样的发展机遇，以及该如何应对挑战，聚拢人气?

现在两个发展有差异，为什么会有差异？我觉得这个问题是把这个板块和大学城做比较，有地铁、学区、房企也不错，但是关注度不如仙林湖好，房价也没有那个高，再说方山房价逆袭。我觉得可以做一个方山大学城和仙林湖做一个比较。

下面我将从七个方面作出比较分析。看方山如何补充短板实现逆袭:

1.交通条件。快速交通方面，仙林大学城是绕越高速，仙林湖也是绕越高速，仙林湖有2号线和明年开通的4号线；方山是1号线，虽然少一条，但是1号线通车较早，江宁大学城发力也早。看交通，二者是略有差距的。

2.商业配套。我们知道仙林湖目前没有明显的商业。不过，万达进驻上升空间就会比较大，仙林湖的南京第四座万达何时落地要看仙林大学城管委会的推进力度。如果推进比较顺利的话，年底前后地块挂牌，明年仙林湖商业就很可能开业，届时对大仙林乃至宝华片区都有重大支撑，所以板块居民也每天都在呼唤万达。而江宁大学城的商业，文鼎广场、乐活街区等，其便利性是比仙林湖要好的。从商业来讲，这一块方山不输仙林湖。

3.人文环境。大家最关心的是大学，仙林有10所高校，大家觉得比较强，但是如果把方山的大学城扩散一下到江宁是有15所，包括南航、东大，都在江宁，还有南广这样一些充满美好想象的大学，我觉得这一块差距并不是很大。因为仙林湖本身它在湖区是没有大学的，大学主要在仙林中心片区（也就是仙鹤片区）。

4.看自然资源。仙林湖目前的资源是湖，还有桂山、宝华山等，主要资源是湖。江宁大学城主要是山，方山国家地质公园也是很不错的，周边环境也很棒。大学城边上还有养心湖、湿地公园,我觉得方山整体上还要占优势，毕竟仙林湖还没有大规模开发。

5.看开发商品牌。我们知道万保金招，包括招商之前也有参与过仙林湖地块，新城地产、栖霞建设、高科置业等本土一线房企都在参与板块开发。而方山早期有保利、五矿、骋望等外来品牌房企进驻，包括本土的景枫、武夷等，以及最近加入的银城、招商、弘阳等，从板块品牌力度来说，此前方山是略输于仙林湖的。当然，现在方山有很多新的品牌开发商加盟，值得期待。

6.板块稀缺性。仙林湖为什么会涨？跟稀缺性有很大关系。仙林湖没有土地可以供应了，相对稀缺。但刚刚提到江宁大学城的供应量占到全江宁的20%以上，供应量比较大，供应量大了的问题是这个楼盘想做好价格走高一点是比较难的，因为会有很多项目在竞争，而且刚需板块对价格特别敏感。仙林湖这一块就做得比较好了，所以这一块我觉得其实仙林湖的房价上涨和稀缺性关系比较大，因为稀缺大家可以做出来差异性，可以错位，竞争也没有那么激烈，但是我觉得在未来一个多月，仙林湖难免还有一战（大家都很关心，你慢慢就懂的）。不过江宁大学城供应量在江宁的比重是在下降的，这个有利于板块价值提升。

7.最后一个是学区。南大和南师的进驻，带来了金中和南师附小附中，带动了仙林的很大提升，应该是对仙林房价推升起到了很大的作用。但是现在方山有了力小分校，我觉得这个其实很值得关注，学校的引进对板块的影响有多大？对南京这样的城市来讲应该是非常大的。就像之前才开盘的弘阳上院，虽然成交价高达15000元/平米，但销售依然非常火爆。固然有品牌和产品的优势，但力小就在家门口也加分不少。

方山-江宁大学城如何赶超仙林湖？主要在于补短板、扬优势。短板其实不是非常多，个别短板无法改变的，但是能够做的或者可以补偿的短板是两块：

一个是学区的认同的问题，现在力小刚刚过去，但是市场上也知道，但是并没有充分的认识学区的价值，比如说仙林、仙林湖，由于当时金中过去，它的市场能够持续发展，这个作用是非常大的，包括鼓楼的一些客群，大部分的客群都选择了仙林湖区域，很大程度上看中了学区，所以我觉得这一块学区的优势学区的牌还要进一步打好。

再一个是开发商品牌影响力的提升。方山这个板块，因为之前开发商数量也比较多，品牌也不是特别的突出，我觉得后面需要再进一步的去提升品牌的影响，增强品牌的合力。

如何来扬优势？这个更加重要。方山板块其实是非常特殊的板块，哪怕在全国来看，都有其唯一性。这样的园区同时兼具大学城、风景旅游度假区、高新技术产业区，这三个都具备的开发园区在全国都是少见的，甚至具有唯一性的，所以这是它区别其他板块很重要的一个方面。所以，它的支撑体现在三个可以发力的小方面：

一是宜居的自然与人文环境，无论是养老还是年轻人注重生态环境，我觉得都可以去把这个牌打好；

二是方山科学园有很强的优势，这地方居住人群比较多，在我们项目销售上提出了非常充分的客群，江宁或者方山的客群，不一定面向全市或者鼓楼或者其他地方，只要抓住城市南部的客群就足够了，本身江宁的客群也很多。

三是产品优势，大家可能注意到这个版块产品的同质性比较强，但换一个角度来看，这个板块也具有它的舒适性。它的地块很多容积率都是1点几，现在其他版块很多容积率是2点多，方山江宁大学城是低密度的住宅区。因为低密度，方山的项目在全市是有优势的，低密度可能意味着在产品形态、生活形态的打造上都有空间，所以我觉得方山如何超越如果逆袭？一个是补充短板，第二个是弘扬环境宜居、抓住地域客群以及产品价值上做进一步的发挥。

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