问：教授，受朋友委托让我代问：想改善购房，现在住月苑小区，因为这区域熟悉了，购房地点最好还在这附近，地点在迈皋桥、迈招等城北一带，所以想咨询下您，城北的房地产市场如何呀？还有燕子矶那边的位置如何？

新房至少要3个房间，后面带老人同住，手头资金有60万左右，家庭月入1万，小孩上幼儿园，对学区无太多想法，月苑小学同等学校即可，现有住房在月苑小区一村，60平，为女方婚前贷款购买，现已还清，烦请推荐改善购房项目，并推荐付款方式。

答：感谢你和你朋友的信任。月苑小区隶属玄武区，位于月苑南路北侧，在经五路以西，是较成熟的多层社区。你朋友在月苑一村的房源面积较小，居住舒适度不高，家庭月收入尚可，你可以考虑适当改善一下居住条件。（下图为玄武铁北六大片区规划）

对于在城北置业，我也持支持的态度。从目前城北项目的销售来看，地缘客户比重较高，说明城北客户对本地置业的意向也是比较高的，生活的便利性、区域的认同感都还不错。（图为月苑小学）

从他的支付能力来看，60万如果做首付，最高可以承受200万的房价。200万在城北的选择面还是比较大的，除了月苑西侧的高端项目恒大翡翠华庭起步价在200万以上之外（因为最小户型117平米，起售单价2万以上，见下图），其他项目应该都还有可选择的房源。

综合你的问题，我给几点建议：

1、城北市场总体上还是不错的。过去几年，南京房价有较大的涨幅，但城北房价还比较稳定，总体上毛坯价尚未过2万。距离市中心很近，配套相对成熟，基本上城北的居住生活也可以自成一体，是一个性价比较高的板块（下图为玄武区铁北片区规划效果图）。

加上去年拍下了很多地王，虽然地价较高，竞争也不小，但估计今年底至明年初陆续上市，开发商出于保本或盈利的需要，后续房价应该还有上升的空间。

2、燕子矶新城是南京重点建设的十大功能板块。但受制于工厂搬迁以及政府投入等因素，发展速度不快，成熟尚需时日，从自住来说还不太便利。如果是自住，尤其是住惯了相对繁华区域的人来说，恐怕还难以适应。当然，幕燕滨江带的风光还是不错的。

3、你要求的是三房，也是市场需求的主力。从目前的产品来说，小三房能够满足主干三代家庭的居住需要。比如复地新都国际106的户型就比较经典，项目单价大约19000多，总价在200万应该还是有不少选择的。星叶瑜憬湾离月苑小区也比较近，不过三房要120多平米，总价要接近230-240万，恐怕要超过购买范围了。若是控制总价，则只有两房。

4、付款方式，我的建议是用贷款。因为是自住需求，可以做长期贷款，尽量用满30年，选择等额本息的方式。而从其家庭情况来看，应该可以做成首套房，这样首付三成就可以撬动200万的投资金额，并且资金价格也不会很高。

以上是我的建议，希望有所帮助。

“买家讲坛”第四期在麒麟新城顺利闭幕，第五期正在筹划中。

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