北京环球贸易中心(简称“环贸中心”)，是金隅股份有限公司全权持有的写字楼、商业地产，由金隅股份有限公司所属的金隅地产经营管理有限公司经营管理。项目位于北京安贞桥东南角，辐射CBD、燕莎、金融街、中关村、亚运村等商圈，是集6栋智能化国际甲级写字楼、喜来登五星级酒店及酒店服务式公寓、会议会展中心、大型商业中心为一体的大型商务综合体，建筑面积约50万平方米，堪称首都北部最大的商务综合体。

 环贸中心共分3期，有a、b、c、d、e、f共6栋写字楼，全部只租不售。一期是在整个项目中具有标志性地位，直接面向北三环主干线，地面24层，地下4层。其中地下一层为商务餐饮配套。一期a、b栋，整层面积大约在600-1000平米。二期c座和d座，包括地面三层商业和两层办公面积。二期整层面积约3200平米，2008年10-11月交房。三期e、f栋写字楼地上分别为15层、7层，地下4层，单层面积1500平方米。整个三期直接面向中央公园。环球贸易中心地下2-4层为车库，总规划车位3500个，一期有523个停车位，二期有1200个停车位。

 目前，环贸中心写字楼只租不售，出租率超过90%，租金在12-18元/平米/天。作为这样一个超大的商务综合体，有着如此出色的经营业绩，对于其他城市尤其是南京的综合体发展和楼盘开发来说，也有借鉴意义：

 1、持有物业是公司实力的象征。北京金隅集团有限责任公司是以“水泥及预拌混凝土-新型建材制造-房地产开发及商贸物流-物业投资与管理”为核心产业链，主业于香港H股（02009）和上海A股（601992）上市的大型国有控股产业集团。金隅集团是国家重点支持的12家大型水泥企业之一和京津冀区域最大的水泥生产商及供应商，全国最大建材制造商之一和环渤海经济圈建材行业的引领者，北京地区综合实力最强的房地产开发企业之一和开发最早、项目最多、体系最全的保障性住房开发企业，以及北京最大的投资性物业持有者和管理者之一。该公司在十二五期间围绕“三个翻番带动一个翻番”（资产总额、营业总收入、利润总额翻一番，带动公司全员人均年收入翻一番）的规划目标，试图打造国际一流产业集团和世界500强。从经营绩效上看，集团位列中国企业500强、中国企业效益200佳和全国企业盈利能力100强。上市公司金隅股份位列非金属矿物制品业的97家上市公司的资产规模第一名,营业收入第二名，公司全年利润为99亿元，效益颇佳，这也为公司大量开发持有物业奠定基础。

 2、持有物业是持续经营的保障。金隅地产经营管理有限公司隶属于北京金隅股份有限公司，负责金隅股份长期持有的写字楼、商业地产的出租经营工作，经营总面积逾80万平方米。依托金隅集团近十年商务地产运营经验，公司拥有一个专业成熟的运营团队，在确保项目获得最大投资收益的同时，更为项目的保值增值提供了有力保障。更为关键的是，北京金隅持有的金隅大厦、腾达大厦、环球贸易中心、建材经贸大厦和建达大厦等在内的商业写字楼，还有水泥矿山改造而来的四星级的凤山温泉度假村，这些优质物业为公司带来了稳定的现金流入（2013年物业投资及管理收益为11.75亿元，），还促进了公司其他业务的不断发展。

 北京作为首都，拥有全国最丰富的金融资源和经济资源，也是众多央企、外企最聚集的地方，所以商业、办公等商务楼也十分发达，也涌现出很多高大上的商务综合体。环贸中心是京城北部最大，国贸在全北京最有名气，恒基地产开发的环球金融中心可能是全北京最高档，这些写字楼的出租率和租金水平都很高，这也是商务消费力和经济水平的体现。就像环贸中心50万平米的超大体量，放在南京是难以消化的，但在这里经营业绩却十分出色，甚至写字楼下一楼和负一楼还配套了大量的商场、餐饮、休闲、联华BHG超市等，人气也都非常旺盛。当然，这也跟地段有关系。

 如果在南京的传统优势地段开发大型综合体，比如鼓楼紫峰大厦、玄武湖金茂广场（原来的南京国际广场，加上大二期总体量超过45万平米的综合体），规模虽然很大，但优势地段加上开发实力足够，租赁销售应该也会比较理想，但是新城区就比较难说，尤其是南京在郊区规划了众多动辄数百万平方米的CBD，五星级酒店、5A甲级办公销品茂层出不穷，我对这些项目的经营前景并不乐观。同样，对于城中一些特色不明显的中小商务楼盘，目前也比较艰难。二级市场的问题也可以追溯到一级市场的问题上，南京在土地出让上，商业办公配比就明显偏高，所以出现了目前商业性质酒店式公寓、写字楼与住宅价格严重倒挂却销售不畅的问题，很值得反思。（更多新锐原创观点请订阅微信公共号“孟祥远”，或搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”加关注）