南京现在的库存在4.6万套以上，快逼近4.7万，半年上涨了50%，处于一年中的高位。一般来说，4万套库存是供需关系的一个平衡点，如果超过4.5万套，楼市会有一定压力，而如果超过5万套，压力就比较大了，南京只有在2012年春节期间出现过，当时的库存是5.3万套，去化难度较大。

现在，南京4.6万套的库存压力有，但也不用太悲观，因为看库存数据不能单单只看库存量，更需要注意的是库存的动态变化。现在4.6万的库存量，大概需要9个月的去化时间。后续的发展很关键，如果接下来的销售较好，那么去化的时间会短一些；反之，销售欠佳，去化的时间就会拖长一点。

现在来看，南京未来去库存的趋势不算太差。原因有三：其一，放眼全省，南京楼市的表现一向不错；其二，最近楼市的销售数据也不错，8月以来，连续几日的日成交量都保持在了200套上下，和6月/7月的数据相比，成交量有明显回升；其三：接下来的上市节奏会有所放缓。上市的楼盘减少，销售的数量上升，库存恐怕难以快速增加。如果库存在5万以下迎来春天，房价可能依然值得期待。

说完整体再说局部，南京各个板块和地区的库存也有差异。相对而言，河西、江宁同滞性大，库存压力也会比较大；城北库存压力稍好一些，这个地区老盘比较多，许多新盘都未上市，因为拿地的地价高，所以开发商宁可捂着不卖，也不做“亏本”买卖。

纵观8月上半月，开发商拿到的销许多，上市的楼盘却少。一方面是因为个楼盘不具备上市的条件；另一方面开发商一次不止领一个销许，但不会一股脑全部上市，他们有相应的计划和节点。当然，和买房人的心理一样，个别开发商也有“买涨不买跌”的心理。

对于南京库存，综合来看，问题并不是很大，前景也比较乐观，一句话，牢骚太盛防肠断,风物长宜放眼量。（更多新锐原创观点请订阅微信公共号“孟祥远”，或搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”加关注）