问：孟老师，城东有个新楼盘紫金华府，您觉得这里有投资前景不？小区距离辐射源比较近，也有些担心，希望您能解答一下，谢谢。

答：紫金华府是城东新盘，总占地面积近512亩，原来是南京2005年的顾家营地王。项目被顾家营路和丰收路自然剪裁成三幅地块，A地块、B地块和C地块，其中A、C地块以住宅为主，B地块以公园、商业、学校配套为主，三幅地块平均容积率不到1.2，绿化率达35%以上，建成地上总建筑面积近40万方。整个小区建成大该在2017年左右，预计建成小区常居人口达10000人。

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    ​    紫金华府住宅项目是南京市顾家营A地块，东至钟山学院，南至绕城公路，西至江苏省农科院，北至南京农业机械化研究所，A地块规划总用地面积142255平米，地上总建筑面积为192040平米，地下室面积82547平米，项目容积率为1.35，地上层数为11层，绿地率为35.1%。A地块共将打造54栋楼，其中以北的28栋为小高层住宅，以南26栋为3层的联排别墅。在28栋小高层住宅中，除了最南边的2栋为10层外，其余都是11层，而地块北边、东边沿路的两排住宅还包含2层底层商业。目前住宅售价大约21500元/平。项目情况大致如此，项目有些特点。

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    ​    ​一是隶属玄武区，算是传统的主城楼盘；

    ​    ​二是项目容积率较低，是大型低密度社区；

    ​    ​三是距离紫金山不远，生态环境不错。

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    ​    ​不过也有些不足，一是顾家营临近的地铁2号线本来规划有五棵松站，现在取消了，项目距离地铁2号线钟灵街站步行有些距离，地铁盘并不是那么纯粹；

    ​    ​二是临近农科院的南京辐照中心和高压线等不利因素，这是历史遗留问题，短期内不好解决。不过我觉得辐射中心客观来说危害不大，否则农科院还能吃得消？但是心理上的影响少不了，会有些注重环境的人不能接受的；

    ​    ​三是周边路网尚不甚完善，与沪宁高速连接线、绕城公路等快速通道连接也不大顺畅。

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    ​    ​至于这个价格贵不贵？个人认为，对于其玄武区地段、紫金山下、低密度盘的卖点来说，21500并不算贵，但看中景观资源的人群可能对其不利因素也会比较介意，所以这个项目的销售上也会有些压力，对于城东地缘客户可能比较有吸引力。

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    ​    ​你提的问题是投资前景，不知道是否用来投资？如果投资的话，我倒觉得在淡季之下优选那些相对便宜的板块是比较安全的（除非地段、学区等资源非常稀缺的楼盘，那个另当别论）。比如离这个项目比较近的麒麟科创园（麒麟新城板块）也可以考虑，那里单价也就11000-13000的样子，比这个项目便宜太多。

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    ​    ​也不要觉得那里远，目前绕城公路钟学北路（现在改名启迪大街）出入口正在重修，很快将全面开通。其实顾家营地块距离麒麟科创园也就1公里业内，顾家营到绕城公路的道路修好，麒麟新城进城就方便太多。

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    ​    ​顺带说一句，最近有不少朋友关心麒麟新城的发展，也常来信咨询，担心地铁8号线不修会不会使得板块暗淡？以及麒麟科创园是否降级为新市镇？其实这块我已经谈了不少，地铁8号线去年的计划就是“择机建设”，非2020年的计划内，想必大家有准备。倒是值得关注的地铁10号线二期（东延线），从安德门到王五庄，预计2019年底完工。（具体在我对省发改批复5条地铁的独家稿件中有专门解读），近日也看到麒麟新城几个盘拿这个做文章了。至于麒麟新市镇不是麒麟科创园，是原来麒麟镇地块，不是一个概念，此前也讨论过的。当然，麒麟新城板块由于负责领导的变动，发展速度上多少会受到影响，但是价格确实实在了。毕竟，到新街口10公里级，交通也相对便利。（更多楼市价值观点请订阅微信公共号或新浪微博“孟祥远”）

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