最近大家很关注南京楼市的库存变化，确切的说是“可售住宅套数”。供需关系是决定楼市发展的基本力量，所以我也一直比较关注。去年底我提出库存拐点论，认为后市库存将会明显增加。不过一季度开局上市量持续不给力，让库存拐点来得晚了一些。

然而该来的终究会来，记得3月下旬开始，南京库存数据开始急剧变化，从3.1万多套增加至当下的3.8万套。一个月的时间，增加了7000套可售住宅，原因何在？

一是南京楼市迎来推盘潮。金三银四是传统的销售旺季，开发商不会放弃，只是这次来得有点靠后，所以3月下旬和4月份迎来推盘高峰，上市量巨大；二是由于网上房地产数据的滞后性，集中开盘带来销售上的变化不能快速反应，网签比往常更慢，这些技术上的因素也促使可售套数大增；三是致命问题，最近开盘整体去化率下降。除了部分品牌楼盘热度较高，受客户追捧外，一些非知名品牌的普通楼盘去化并不理想，市场分化严重，导致去化不及供应。

上半年依然还会有大量的推盘，预计突破供需平衡点的4万套也不会等很久。考虑到今年信贷紧张（开发贷和房贷都很难），地价高企（高地价带来高定价和低去化），供应大增（房源和土地都比去年有20-30%的增长），需求释放（去年需求已经得到较大程度的释放），后续市场需持谨慎乐观的态度。

不过，目前开发商尚无降价的动力。主要因为房地产营销是趋势性变化，供需关系和买卖双方关系不会在很短的时间内逆转。缺乏外在的强力推动，市场也不可能急转直下。量变引起质变，降价的必要条件之一是供过于求，但是供过于求不必然带来降价，只有当一些开发商资金链撑不住了或实在卖不掉了才会采取降价的措施，降价毕竟是下策。

看个例子，知晓冷热不均的楼市温度。今日又有两家楼盘领销许，开盘潮来势汹汹。青奥板块纯新盘五矿崇文金城刚领销许，毛坯价22016元/平米，装修3500元/平，精装价25516元/平米。价格预期一直在变，但河西南的高热度不变。据说认筹第一天就收到了500个诚意金，可见青奥板块新盘备受关注。今天领销许的另一家项目是城北明星盘复地新都国际，核准单价19623元/平米，显然被物价局控制在2万元以内。项目地处新鼓楼，距离一号线红山动物园站500米，这样的神盘这个价能不一房难求？而且两个楼盘其实都被周边的楼盘看着呢，五矿若高价大卖，升龙、正荣、佳兆业、海峡城都跟着受益，大家自然期待；复地物价局不让过2万，周边位置略逊的楼面地价一万几的地王怎么办？只能寄希望下次涨价或早点清盘了。

当然还有个因素值得关注，近期的开盘潮跟南京开发商的节点安排也有关。七八月份的青奥期间全市停工，应该很少有开盘。南京楼市的后续走势跟七八月份去库存状况高度相关，值得进一步关注。（更多内容请关注微信公共号孟祥远，或搜索公共账号CSFDCYJ）