金三成色如何？市场各有看法，有人认为会是金四银三的行情。那到底该如何评价三月份南京楼市的行情，四月走势如何？粗略写个评论文字。

    一、上市量不足，延缓了金三银四的到来

    3月份南京楼市惨淡吗？本月南京楼市住宅上市量不足6000套，成交约6500套，显然还是供不应求的态势，金三的成色应该是没有问题的。

    3月初几乎没有开盘，导致3月上旬成交数据比较难看。但月度上市量主要集中在中下旬，这个在库存上可以看出来，下旬南京住房库存一度达到3.4万套。这个是近期高点，需知上一次南京商品住房可售套数突破3.4万套大关，还是2013年10月底的事情。

    但是新增的库存很快得以消化，截至目前南京楼市库存量又回到了3.2万多套的水平。这种相对供不应求的结构也使得南京楼市呈现相对的抗跌性，不会出现其他城市的大降价行情。  

    二、市场虽火，隐忧显现

    南京楼市虽然相对较火，但还是体现出一些问题。一是去化率趋缓。随着房价的节节上涨，楼盘的销售率并没有之前那么理想，甚至一些明星盘的成交数据也不那么耀眼，中小开发商的非知名楼盘数据就更差了，这值得关注。

    二是土地市场趋淡。上周五土地拍卖前，市场预期过热。当时我指出不会有那么多房企参拍，成交价也会比较理性。实际成交的结果也证实了土地市场在恢复理性。仙林地价虽然创下新高，但是考虑到金地湖城艺境高昂的财务成本，新城地块实际上并不金地地块昂贵，地价还是比较适中的。江宁大学城迎来了银城和招商两家品牌房企，对板块助力明显，但是土地成交价并不离谱。

    三、展望四月楼市

    就在刚刚，不少朋友问我四月份南京楼市行情如何？我认为有如下四个特点：

    1、推盘量和成交量都会维持高位。3月份供应没有及时释放，4月份会有很大的上市量，估计上市量破万套，也会成为近期的上市大月。受益于供应的增长，成交量也不会差，所以供销两旺的四月会是一个亮点。

    2、房价还会上升，但空间很有限。由于供需关系还是比较有利于开发商，所以楼盘新推出时开发商一般还会追求高定价。虽有物价局的压制，但是房价还是呈现上升的趋势，4月份还会有小涨。

    3、去化率下滑，库存继续回升，买房人选房机会会增加。房价越来越高，资金面支撑也不理想，所以上市量的增长虽然会带来较高的销售量，但销售率的数据可能不会很理想。一个楼盘去化六七成应该就是不错的数据。

    4、市场分化会更加严重。品牌楼盘还会维持不错的业绩，但是中小楼盘数据会比较难看，销售业绩不过半也会成为常态。质变需要足够的量变才能引起，所以指望房价下行还很需要一段时间，短期内还是平稳向上，所以现在买房该出手时就出手。

    四、营销创新 

    总结三月份楼市，不得不提越来越多的开发商进行创新营销。这个金三银四，开发商的营销活动层出不穷，线上自媒体和微活动如火如荼，线下拓客与宣传全面铺开。我想，这一方面，体现了传播革命时代的创新背景，另一方面，也体现出如今营销蓄客的压力。就拿南京市中心新街口最近的事件来说，科技地产骋望置业四盘联动，拉来特斯拉在新街口首秀，复地御钟山还要搞来两辆顶配特斯拉展览。正荣在新街口种树，宏图从新街口开始木马围城，各家大有占领新街口的态势。

    值得一提的是，保利地产还推出了“保利定制，为城市青年”的系列活动。活动很系统全面，不仅在首付、信贷、总价、家居等为青年人减压，降低置业门槛，还推出定制房源，并有青年导师黄菡见面会、先锋读书会、文岚相亲会等一揽子计划助城市青年安居乐业成家，活动堪称大手笔。比如上周末保利中央公园的相亲会还上演了现场求婚等诸多环节，而首届郁金香节的一个细节是：去年种下各种郁金香的种子，今春开放，景观营造和活动筹划堪称用心。

    不过我就在想，开发商为何不发茶叶蛋呢？可以考虑给新街口的上班族派发个茶叶蛋啥的，发一万个茶叶蛋费用不高，但我想会很火。可能这就是房地产的互联网思维。