南京市政府下发[2014]13号文《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，对房地产市场的调控和管理提出了7条意见，简称“宁七条”。政策是《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（宁政办发〔2013〕311号）和《关于加强住房保障和供应体系建设的意见》精神的延续，力图促进房地产市场平稳有序发展。七条政策如何，不妨一一解读：

    一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

    解读：市场最根本矛盾是供应不足与需求旺盛的矛盾。增加土地供应是解决市场缺房、缺地的根本出路，逐渐会显现出效果。9050政策微调供应结构，保证中小套型比例，出发点是好的。但见效需等一年，短期作用有限。长期在诸多因素叠加下，有利于房价平稳乃至回落。

二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。

解读：限制地王也是稳定房价预期的重要手段，故推出了限地价竞保障房资金的措施。在土地市场火爆的当下，也有利于将土地红利让渡到保障房市场，使保障房建设受益。但限地价竞保障房资金本身短期内并不能改变地价高企的现实，开发商的成本增加大多也会传导房价上，只要供需关系不改变。

三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

解读：交付是对开发商的重要考验，确实有些中小开发商在交付时暴露出不少问题，应该降低此类企业的信用评级，提高更高监管要求，从严下发销许。不过很多企业本身是项目企业，开发结束就注销了，监管确实也比较困难，买房人最好自己擦亮眼睛，买房还是大品牌靠谱些。

四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

解读：这个是把价格分季度控制明朗化了，也是对限价的细化，动态调控也给政府留有余地，能适应下半年市场出现降价或调整的需要。对高价盘或涨价过猛楼盘一直在控制，暂时不发销许，不过没提暂停备案。不涨价的中小套型领销许会更加容易，但问题是畅销的中小套型产品往往涨价动力最强，这是个矛盾。

    五、规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

    解读：毛坯改精装修是目前开发商涨价的常规动作，确实有些楼盘精装标准不高，但卖出了很高的价格，买房人受制于供不应求的市场，也只能被动接受。确实需要对精装修有所监督，不能简单改装修就涨价。但是这个第三方评估是谁？如何保证公开、透明、公正，而不是呵呵呢？

六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

解读：主城和郊区统一加强管理是对的，国家统计局都统计了高淳、溧水的房价，南京市再不监管也说不过去，事实上两江板块限价其实也是比较严厉的。不过问题是，既然是要与国家意见统一，国五条明确规定省会城市限购要扩大所有行政区域，高淳、溧水为何还不限购？因为那两个区不是南京的行政区域么？

    七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。

    解读：统计部门加强走访，各案场要做好接待工作。我以为，控制房价出发点是解决好住房问题，根本在理顺市场关系，解决供需矛盾。当然，短期有赖于统计局同志的辛苦工作，继续加油吧。