一、河西成熟后，南京迎来跨江发展时代

南京是不是一个滨江城市？在过去有很多争论，然而如今随着河西开发，滨江风光带2016年将成型，以及浦口新城和江心洲的崛起，跨江路线图愈发清晰，南京走秦淮河时代走向长江时代也成为必然，这是空间发展规律和市场发展规律的结果！

至于空间发展的规律，城市空间理论告诉我们，每个城市应该是一种同心圆或者是类似同心圆的一种结果，由中心向外扩展，那么外围到中心的距离都应该是差不多的，或者相类似，这是比较合理的。但是南京的结构不是一个完整的圆形的向外扩展的结构，它是一个南北狭长的结构。这是由于以前南京受制于大山，大江的这种阻碍，呈一个相对狭长的这样一个结构。但是这个结构，它目前随着我们这种城市的这种交通的改善而逐渐被打破。紫金山成了一个城中山，未来我们可以想像的是长江会成为南京的一个内河。因为几乎所有的大城市，滨江的大城市都是跨江发展的，比如广州武汉重庆杭州或上海。所以城市发展的规律上会有这样一个必然的一个要求，会推动这个城市成一种空间上更均衡的态势，从新街口开车半小时通勤圈的概念会使得浦口与大城东迎来较好的时间距离优势。

第二个从市场发展的规律上，实际上大家都会算一个帐，过江还是不过江取决于两个因素：江对岸的吸引力有多大，江南的这种排斥力与推动力有多大。比如说如果说河西的房价很便宜，我想大家不会去过江，没有必要，但是问题现在河西的地价已经到了一万七这样一个价位，房价破三万疑问并不大。如果江对岸它的价格是直接对折，那我想这个吸引力显然是非常大的。另外一个因素就是，江对岸或者说江北这边的吸引力怎么样，事实上江北新区随着交通的改善和配套的逐渐完备，应该说初步具备了一个新城区的雏形。浦口现在也有很好的青奥体育公园，浦口的中心医院要成为三级医院，还有规划了国际医院，然后未来也有总部经济的聚集区的规划。更重要的是老山是南京最大的绿肺，具有生态环境优势，对中高收入群体或中产阶级有吸引力。所以江南的排斥力和江北的吸引力产生了推拉所用，跨江迎来了较好的机遇。

二、江景房要素

几乎所有的跨江城市都有非常好的江景房市场，重庆、武汉、上海、广州等城市的江景房几乎都可以卖到天价。比如上海黄浦江两岸集中了全市众多20万/平米左右的公寓项目。拿离我们最近的杭州来说，钱塘江北岸一线江景房售价可以达到6-8万元/平米，楼面地价也占到了3万元/平米，即便是新开发的江南的滨江区，一线江景房也可以卖到3-4万一平方。相比之下，南京的江景房似乎才刚刚起步。完善的江景房需要具备怎样的要素？

一是板块规划的高起点。比如河西新城是现代化南京的典范，江心洲是中新合作的第三个园区，浦口新城是按照国家级新区来规划，这样的规划可以给相应的江景房更多想象。

二是一线开发商的营造。占据较好的江景地位如果没有较有实力的开发商来打造，也难以开发出较好的江宁房产品，适应江景时代的需要。

三是相对稀缺的江景资源。江心洲四面环水，保利紫荆公馆、银城长岛观澜以及升龙项目等占据洲岛，可以较好分享江景资源。河西奥体自南向北有仁恒江湾城、苏宁滨江壹号、五矿御江金城、汇锦国际凌江、苏宁睿城综合体等项目，占据一线滨江资源，江浦的滨江国际也有较好的观景效果。

四是江景岸线景观带和配套设施的成型，使得长江可观，可赏，可亲。江浦自纬三路至三桥的滨江风光带已经基本成型，滨江五星级酒店群正在推进中；江南也在两三年内形成三桥至大桥的滨江风光带，除了绿博园、滨江公园等，苏宁睿城对过的滨江风光带内还将建设南京首座七星级酒店涵碧楼；青奥会前江心洲的环洲风光带也会成型，还会打造成南京首个全马赛道、9大游艇俱乐部等。这种资源的开发和成熟也是必要条件。