一、控制房价涨幅出狠招，高价房限制上市造成供应不力

今年南京楼市销售数据应该会创造新高，但是12月份的市场可能会比较平淡。为应对房价过快上涨的压力，自11月底始南京物价部门不再批准2万元以上的新开盘。一大批新盘将推迟至明年初上市，12月供应计划将打折，推盘潮与库存回升受阻！虽在短期内有利于房价统计上的稳定，但是人为限价的压力将在明年上半年集中爆发，到时候难免涨价。

不过，在房价被限制的另一面是地价突飞猛进。看土地市场，最近土豪当道，地王频出，若不给涨价，南京楼市如何是好？今年南京国土局揽金近800亿，超过过去两年总和，土地收入越来越高，房价保持稳定谈何容易？不过风险主要是开发商在承担。另外，让人担忧的是地王的制造者多是二三线房企与各类外来土豪，而招保万金与中海华润龙湖等一线房企却保持相对克制，近期斩获不多。这对楼市发展是否有利？地王盘能否顺利解套？都有待观察。

二、数据掩饰不住12月份楼市的平淡

虽然销售数据没有太大变化，但进入12月南京楼市淡下来了，这是近期政府限涨策略决定的必然结果。因为近日较好的销售数据主要归功于国社项目销售1300多套之后顺利上传数据。平淡不是因为需求不振，而是源于供应不足。供应不足一方面是开发商任务大多完成，另一方面是物价限制严厉，不少12月开盘计划延期至明年1月。 

    拿近期对市场贡献颇大的是城东的中海国际社区项目来说，开盘到底破了几个记录？这在南京楼市有点划时代的意义。国社12月1号的开盘创下南京多项记录，有三冠王、五冠王、七冠王各种荣誉，其实是创下10项记录的十冠王。创下了推盘套数（销许1499套，推出1360多套）、推盘面积、推盘金额、销售套数、销售面积、销售金额（达到18亿）、销售速度（2个小时卖1300套，几秒钟卖一套房）、蓄客规模、到场人数等纪录，还有签约速度记录：4天完成认购签约过千套。

   再看与城东对应的河西，河西的江心洲未开已火，走出了不一般的行情。因为虽然出现了楼面地价17000元的南京地王，但河西新城今年房价增幅还是全市垫底，从年初到现在涨价不多。原因有：精装盘不能毛坯改精装涨价；改善盘多，去化速度不及刚需盘；作为高价板块被政府限价。但是河西的另一面的江心洲却走出了独立行情，客户预期售价直逼3万。今天收到信息，银城的叠加别墅项目售价预计要到3万5，保利的洋房也要接近3万，这还只是客户预期价。另据报道，江心洲的开发商不想被叫富人岛，但岛上的地王是升龙创造的，楼面地价超过12000元/平米，该公司老总说他们明年推出的房子，房价要突破5万元/平米。所以用一句来评论就是：江心洲，富豪岛。

不过虽然预期一直在拔高，但是年底就是不给卖。

    三、住宅价高难买，其他投资机会何在？

说实话，由于限购政策对于投资市场的严厉打压，最近两三年城中酒店式公寓表现一般，比不上新区住宅项目，但恰恰如此，投资机会正在孕育。

   一是比价优势：过去三年新城住宅价格涨幅惊人，而城中酒店式公寓保持稳定，价格不再高不可攀；二是配套优势：商业交通医疗文化设施完备，甚至有好学区，居住价值高；三是回报优势：租金回报是郊区项目两三倍。所以主城的一些商业办公或酒店式公寓产品牌展现出投资会，这是由中心地段所决定的。

再回到上个问题上，城市中心的地位会变化吗？拿新街口来说，随着1929年首都计划的展开，新街口从冷清的旧街区发展成为南京的商业中心和城市中心，并保持至今，持续80多年！地铁的开通，看似会分流客群，但是恰恰相反，很多人更容易也更愿意到新街口来购物，因为更便利了，新街口几个商场的销售额都在明显增加。所以，在未来一段时间，它的商业中心性可能还会被强化。

四、致地王的2014

不少记者朋友都询问这样一个话题：今年各板块先后出现了18个的“地王”，会不会推动明年的房价？不可否认，地王导致各方预期房价上涨，而且房价和地价在预期上互相推动。但在事实上，房价是由市场所决定的，还受政府限涨因素的制约，所以地王所预期的房价能否实现尚有疑问。个人认为，明年是前高后低的走势！

不过也不要觉得地王就可以让房价没边的涨，就拿年底来说，可能还会创造控制房价的奇迹呢。朗诗保利麓院领到销售许可，本周五开盘，毛坯价被严格控制在2万以下，但最终成交价应该不低于25000元/平米。所以说，虽然限价没什么用，但是明年若持续发力，地王也难过啊。