一、十一月含金量十足，库存也创新高

    很多人担心年底会出现房荒，我觉得完全没有必要担心，近日的库存数据令人振奋。受益于多盘领到销许，南京住宅库存回升到3.5万套，比起9月份的低点3.1万套，可谓升幅明显，买房人的选择面也空前加大，这也验证了笔者在10月份作出的库存拐点来临的论断。从这个意义上说，年底可能是最好的选房时机。

    11月份南京楼市销售数据也已新鲜出炉， 11月共成交商品住宅8533套，认购10810套，认购、成交双量均是今年1-11月以来的最高值，新房成交量已超2012年7月8528套，创限购以来单月成交量又一峰值。这样的销售成绩，说明钻十一的成色确实很高。考虑到年底冲任务的房企多，新盘上市量大，以及政府的限价措施强硬，十二月份推盘量和销售数据也会非常理想。

    二、住宅、办公连创记录，后市谨慎乐观

    临近月底，上市潮来袭，上周六开盘的几个项目销售都不错。最火当属苏宁睿城。作为南京最大综合体，苏宁睿城共有230万平米。等了两年后，曾经的河西住宅抽水机苏宁睿城终于迎来了办公组团苏宁慧谷的首次开盘。5.8米挑高双层写字楼，价格2万出头，最低110万/套。整栋楼被客户一抢而空，销售8个亿，一天开盘大概要占到南京写字楼市场一年销售额的十分之一（去年大约是销售70多亿）。有人连夜排队，有客户整层或多层购买。调控收紧后，写字楼市场更火爆了？拿投资来说，投资住宅要支付7成首付，而写字楼只需要支付5成，而且租金回报尚可。宁八条的出台，促成了一些犹豫买办公还是住宅的客户选择了办公。

    城东也不甘寂寞。仙林湖打响了改善住宅第一枪。保利罗兰春天首次推出精装房源，均价1.75万／平，上午已去化8成。作为仙林湖首个地暖精装、首个冲上1.7万的住宅项目，罗兰春天迎来开门红，售价甚至已经略高于九龙湖。据闻该项目下月中旬会加推90平小三房产品，加上金地多层洋房、高科人文名宅上市，仙林湖正在升级中。

    当然城东最火的还是中海国际社区在12月1号上午的首次开盘，将一期1300多套房源悉数推出，结果基本售罄，销售18亿，创下南京楼市推盘套数、推盘面积、推盘金额、到场人数、销售套数、销售金额、销售面积等7项记录。还有开盘效率之高也创记录，对于5000人的开盘场面如何做到有效把控，如何在2个小时出头可以完成1300多套房的选房和认购签约，这也非常考验开盘组织方，这种操盘能力确实也是很不简单的，应该也算一大奇迹吧。

    为何能够如此热销？首先一线品牌号召力是非常好重要的原因，超大规模的蓄水和开盘往往只适合一线房企；其次，产品的相对稀缺。虽然南京楼市库存有所上升，但刚需产品比重依然不高，国际社区此次推出的产品较好地满足了刚需客户的需求饥渴；再次是综合性社区产品优势和品质保障也是很多客户不再犹豫的理由。

    很多人关注这次开盘有何意义和影响？笔者认为两个关键词：抽水机和稳定器。此开盘将对南京楼市发挥抽水机作用，席卷近郊刚需客户，在一定程度上分流了诸多刚需盘的客户，后市难言乐观。此外，还将发挥价格稳定器的作用，由于国际社区的理性定价，对于少数盲目定价的楼盘有警示作用，加上南京市房管部门的严格控制，有利于年底南京房价保持稳定！

    写字楼市场和住宅市场都火爆空前，但是库存量的变化依然值得关注，对后市谨慎乐观。