一、土地市场再升温，今年卖地数赶超去年卖房

   统计数据显示，南京国土局今年已在前十月揽金729.6亿元，而这一数据不光是去年全年358.09亿元的两倍还要多，也已创下了南京土地招拍挂历史以来的最新纪录。从南京国土部门挂牌的土地来看，即使余下的地块全部以底价成交，今年南京的国土出让总额或将超过750亿元，而南京去年全年的新建商品房成交套数仅7.2万套，成交面积也仅有756万平米，金额不过800亿上下。究其原因，一是开发商销售出色，拿地意愿强烈，导致土地受追捧，二是土地市场向好，政府积极抢收加大推地量。

最近几天楼市热度很高。10月29日新加坡仁恒以28.77亿拿下南京江心洲NO.2013G73地块，岛主除了银城、保利、升龙外再添一家大牌房企。与前几块高价低密度项目不同，该地块将用于开发普通住宅，将会降低进岛门槛。未来岛居物业类型更丰富，而且随着新纬壹国际生态科技产业综合体、江岛新天地等配套加盟，全新的高档板块——江心洲渐行渐稳。当然还会有人疑问，江心洲再添大牌，加之配套逐步到位，前景可期，但为何仁恒仅以楼面地价7447元/平米就拿下G73地块？不少记者和朋友都觉得价格不够高，我认为：1、仁恒本身是中新公司股东，岛主有地缘优势，拿地自然有便利，这里面也有些让人遐想的空间；2、高价地块主要用于低密度开发，而该地块将用于开发普通住宅，面临的竞争也激烈一些；3、项目临近仁恒高标准建设的洲岛家园安置房，存在配建要求等，地价自然也会受到一定影响。总得来说，并不会改变江心洲的价值体系。

无独有偶，就在昨天下午，北京金隅以16979元/平米的楼面地价拿下河西中部地块，成为南京单价最贵的地王。拍卖之前，地块也被普遍看好，笔者预计售价会在15000-17000元/平米之间。究其原因，河西中部汇集了几家大牌项目，是河西新城距离老城最近的板块，外围商办配套比较充分，而南面万科、中海二手房已达3万元/平米。加之地块稀缺性强，而边上的老地王加上3年财务成本，可能已升至1.5万/平，故G75地块可能会超过这个价，成为南京新地王。

拍卖结果出来后，16979元/平米还是惹人惊呼。笔者以为，地价在预期之内，但还是很高，而且这个价近期看不到被打破的可能。不过这也意味着该盘未来房价要3万起步，毕竟地价不能决定房价最高水平，但是可以决定开发商的成本价和底价。

那么，问题来了，河西目前相对稳定的价格体系将何去何从？未来售价能否大幅打破现在的水平？开发商的风险如何化解？对南京楼市来说，外来的土豪与二三流开发商纷纷登陆，谁来对南京楼市的品质负责？这些都是待解的难题。

    二、开发商和买房人如何应对？

对于开发商来说，个人建议仍要有风险意识和节奏感，不必去追地王，土地供应数量比往年增长明显，只要手头有足够的现金，会有合适机会的。实际上我们看到大牌开发商在拿地的时候都保持了一定的克制，不会贸然追高，这也是一种风险控制意识。而且，万科、中海、保利、绿地等大牌房企都在地价相对便宜时大量买地，意识超前，值得学习。

而对于买房人来说，随着后续上市量的增加，以及新地块的入市，可售房源会增加，未来选择面还是很大，也不必担心房荒。今年要是有价格合适的优质楼盘，完全可以下手。这个我也在前面文章中做了论述。

那么，除了住房以外，还有没有其他的投资渠道。比如我就收到一个信托募集资金的短信，金地仙林湖项目要募集4.5亿资金进行开发。的确，现在有一些信托理财产品，实际上房产或城建融资项目，年化收益率一般5-10%之间。我认为发展商赚了钱拿出一部分给信托理财机构，机构再分一些给投资者。收益受到层层盘剥，但是风险一点不少。为何不直接去买房？仙林湖房价2年涨了50%，据悉万达将进驻，目前价值还可以。

另外就是主城的小公寓或办公产品也可以考虑。只需要简单测算下租金回报就可以。我认为，如果租金回报在4%以上就有比较好的投资价值。因为未来随着城市与板块升值，房价还有上涨空间，可以分享增值收益。当然，我更建议配置主城公寓或办公产品是一个资产配置的策略。

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