一到调控时期就有各种声音出现，对人们的决策形成巨大干扰，我认为很有必要统一共识。比如现在经常会有人说谨防中国像日本出现89年那样的楼市泡沫破灭，还经常有人说下一代人会有多套房，未来房产过剩严重，我觉得这些观点都是站不住脚的。

      拿日本的案例来说，两国国情差别太大。中国城镇化率才52%，而真正反映城镇化质量的户籍人口城镇化率才35%，要增长到70%以上房地产投资才会减缓，而按照每年增长1%的速度，这至少需要20年。日本在1977年城镇化率达到76%，还维持了十几年的增长，到1989年房价至少还上涨了7倍。而对下一代人房产过剩的担忧更是杞人忧天。人口变化是长期过程，短期看不出。而我们的房产寿命不过一代人的时间，中高收入家庭换房周期10年。还有就是居住升级和人口迁移，住房需求20年内很大。只是简短对这两个观点进行一下纠偏，下面再具体阐述下我一贯的观点：中国房地产业至少还有20年的前景。

      作为一种长远看待的背景，虽然几乎没有只涨不跌的市场，但是中国大城市房价的螺旋式上升在未来十年乃至二三十年时间内是不可改变的趋势。评价短期的市场和长期的市场的侧重点是不一样的。短期市场主要是看政策的变化，长期的市场则在于制度和其他客观事实的影响。前者的变动性很大，后者的稳定性更强，所以长期的预测比短期的预测来的要准确，因为可以对待长期通过把握其客观规律来实现。不少人经常谈中短期而不敢谈中长期，认为那里的不确定性更大，实际上是缺乏宏观的把握能力所致。

    对待任何一个事件或事物只有将其放入更宏观的背景结构中才能更好的理解，才能把握其命运。这是米尔斯的“社会学的想象力”的基本阐述。所以对于房地产业的未来只有从更宏观的更根本的层面去把握才能准确理解其走势。很多经济学家将房地产长期走势通过一些经济数据或者很技术化的操盘手段无疑是一种很幼稚的做法。因为即使是经济形势也是被一些更为宏观和客观的事物在决定着，这就是房地产业发展中的“社会事实”。我们不妨将长期界定为10年乃至30年之间这样的时间跨度。在这样一个时间跨度中，对于中国房地产业来说，最重要的社会事实是什么？答案是确定的，那就是城乡社会结构的变迁和人口结构的变迁，通俗来说，就是城市化和人口红利，二者构成了房地产业长期发展最重要的影响因素。

      城市化是当前和未来相当长时期内中国最主流的事件。诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨所言“21世纪影响世界的两件大事是美国的高科技和中国的城市化”。中国正处在一个城市化的高速发展期，在未来的30年中，城市化将是中国社会变迁与转型的主流。目前我国城市人口刚达到6.1亿人，城市化率约50%，每年增长将近一个百分点。在未来20——30年中国城市人口达到75%左右，中国将会出现巨大的人口变迁过程，即将有6亿农业人口走进城市。

      这也是人类历史上一个空前的变化。我们甚至可以以城市化进程度量房地产业的未来。每年城市人口增加1个百分点，可以消化新增住宅供应的大半。以南京为例，根据建委统计，在2000-2005年，城市人口增加了125万，每年增长25万人，按照人居住房面积30平米计算，每年城市人口增加的增量需求为750万，基本等同于每年房地产市场供应量的平均值。新增城市人口也为住房投资的转让和租金实现提供保障。南京市2020年人口要超过千万，基本上仍将持续每年增长20-30万人。

      从城市化的数量来看，其是分阶段的。30%以下是城市化低水平时期（我国2000年前），30%以上是快速增长期。50%以上是平稳增长期，70%以上才是成熟期。如果从城市化的指标来看，我国目前正处在快速发展期中（至少在未来三年），长期增长会持续至少20年的时间。从城市化的内涵来看，其也是分层次的。世界上的一般标准将城市化三个阶段或层次，第一阶段是城市化，即农民进城；第二阶段是郊区化，即城市向郊区扩张；第三阶段是再城市化或者逆城市化，即城市中心区的复兴和城市品质的提升。由于中国社会发展的梯度差存在，不同的地区城市化处在不同阶段，甚至有些大城市出现几个阶段并存的情况。所以，农村人进城只是城市化的第一个阶段，城市还会不断的外扩，以后城市内城区还要不断的改造、更新以提升城市的品质，所以城市化对中国房地产业的影响将是根本的。任何一个阶段都是巨大需求的制造者，分别对应了刚性需求、改善性需求和投资性需求乃至终极居住需求。所以住房需求大致可分为高中低三个档次，表现在居住更新上的时间也分别约为10年、20年、30年。

    对于当下以及未来的中国，最重要的一个影响因素来自于人口结构变迁，主要是“人口红利”。中国在改革开放三十年来的巨大发展成就，最根本的原因是年轻的人口年龄结构（人口红利）带来的廉价劳动力所取得的竞争优势，这一优势仍将存在。中国经济发展只是表面，内在的根本原因是人口结构所致，所以“一部经济发展史就是一部人口的历史”。虽然有人口学家对人口红利提出预警，但是人口结构最根本的特点的是变化的长期性和客观性，所以短期内的变化并不明显，至少这一主流的人口转变的到来不会是20年内。

      “一部房地产业的历史也是一部人口的历史”，中国的人口结构对房地产业的影响是根本性的。目前较大的刚性需求来自于上世纪70年代末至1985年左右的婴儿潮（从人口金字塔来看一目了然）所成长起来的人口，目前处于适婚、生育阶段，对独立住房的需求很高。某一个时期出生的人口很多形成人均福利减少、竞争加大的“同期群效应”，现在的入学难、就业难正是此反映，购房难也恰恰反映了这一群体在居住资源上的竞争。这波婴儿潮人群要完成初次置业需求至少需要持续到2015年以后。中国之前3年以及未来6年左右恰恰又是上一波婴儿潮导致的新一波婴儿潮的来临，我们现在看到的幼儿园入学难主要原因就是城市化带来的外来人口增加以及婴儿潮的来临所致。70末-85年左右人群在完成初次置业后，基于子女教育等需要，也会进入改善性需求的行列，与房改人群等改善性需求相叠加，构成长期的影响。

      以上两个最根本要素主要是从需求角度进行探讨，房地产行业至少有20年的前景，对于开发商来说最近10年尤其不错，而对于自住的买房人来说，认识趋势，合适时机介入是最好的选择。当然还有其他一些次主要因素支撑我们对于楼市的长期判断。留在下半篇博文再阐述，更多可移步我的微博。